祝军华：房地产下半场靠运营来增长

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乐居财经讯王红11月9日，第三届全国中小城市商业论坛在宁波举行。

绿城管理集团副总经理朱俊华谈到了2019年的变化。

首先，从2014年开始，我们金融自由化在过去十年中埋下的地雷已经被一个接一个地悄悄地拆除了。我们不亚于20世纪90年代末的调整，因为我们必须消除国内金融泡沫和过剩产能，并承受外部压力。就我们而言，有一个信息。7月30日，国家出台了两项非常严格的房地产融资政策。过去，许多宏观调控政策从未涉及融资。从2015年底到2019年上半年，实际上我们看到的是一个接一个，因为没有融资环境。现在所有涉及住房和土地的环境都受到严格控制，因此排雷的结果是融资困难，中小企业的感受更强烈。因为我们也是一个第三方资本融资平台。

第二个和第二个主要政策信号是摆脱对土地融资的依赖。第一，我们开始实行分税制，税制改革政策强化了地方财政投向房地产的信号。这种情况以前从未发生过，我们必须特别注意。虽然这不会立即生效，但可以解决所谓的地方和中央财政权力不平等的问题，以减少地方对土地财政的依赖。我们看到依赖的严重程度不可能在一两天内解除。

第二，公共土地是多样化的。约4200万亩集体土地扫除了法律障碍。这是全国人大常委会制定的一项政策，也是《土地管理法》的一项修正案，这也是一个非常重要的信号。

在这种环境下，我国城市发展有三种不同于原有的单一土地财政依赖模式。让我们看看。第一个是杭州，它是最典型的第一个财政依赖土地的城市。我一直认为杭州仍然是一个基础薄弱的城市，因为它去年卖了2000多亿元的土地，以135%的比例位居中国第一。我们收集了中国大约20个最重要的大城市，它们的平均土地依赖率为63%。如果杭州卖地，就不能有这么多地铁线、高铁西站、机场和亚运村。我们在深圳有合作和交流。深圳是第一个真正摆脱土地财政的一线城市，因为它的工业税收足以让这个城市快速发展。他们提出了11条新的土地供应渠道，加快了住房用地的供应，特别是增加了170万套各类住房。

因此，在深圳经营传统商品房越来越困难。

在第三种熊安模式中，房子是用来居住的，而不是用来投机的。请关注熊安模式的发展。熊安不能炒房，但导致熊安的房价发生了翻天覆地的变化，几乎每两个月就上涨一次。

因此，这次宏观调控是前所未有的严厉，行业形势的深刻变化也是前所未有的。该国决定停止将房地产作为短期经济刺激手段，这是前所未有的。我们之前从2015年开始的“三高”模式已经结束，这种模式被称为高蛋白、高周转率和高去转换率，在融资环境中不受支持。

另一方面，国家从原来的地区均衡发展，如西部地区的发展。现在，它已经转变为关注五大都市圈，长江三角洲，京津冀，广东，香港和澳门，长江中游和大都市区。这五大都市圈将集中5.2亿人口，留下大量空地区。我们可以看到，黄金周还有七天，恒大，在过去的四年里，只要我们中小城市的当地中小开发商还活着，你的春天就会来一点，因为他们已经被包围，被压力打败，被围攻打击，这样环境就会逐渐改善。

二是中国房地产上半年和下半年的情况，上半年所有的增长都是投资增长，即资本增长，而不是产能增长。今天，我们有文化旅游的专家，中国的文化旅游房地产已经达到了一个严重的地平线。前五年的快速增长全是投资，运营能力并没有特别明显的提高。因此，在下半年，有必要依靠运营来增长、管理、优化和振兴资源，使资源能够发挥更大的社会价值。从去年下半年到今年，我们在这里谈到的委托方的不良资产在管理集团中所占的比例大幅上升，这是因为具有较强运营能力和品牌授权的企业帮助他走出了困境。因此，90%的企业有能力跟随市场，10%的企业想创造价值。我们管理团队的名片之一叫做“管理创造价值”，我们也希望实现这一目标。

在上半年，它主要集中在融资能力，因为高杠杆和高去投资都涉及融资。通过金融杠杆，国家以优质产品扩张，但一旦融资环境恶化，将非常困难，包括阵容等。因此，在下半年，在操作的情况下，有必要填写产品和操作。中小城市有质量增长或基本保障，对食品、住房和教育的投资是下一个关键投资方向。中国城市发展进入了先硬后软的过程，尤其是中小城市。

来源：广州新闻直播