华泰证券：地产销售拿地融资集中度全面提升

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乐居财经讯11月4日，华泰证券发布2019年第三季度重点房企总结报告。

核心观点

虽然第三季度重点房地产企业业绩增速有所放缓，但已售出的未偿准备金充足，利润质量依然较高。我们相信年度绩效增长率有望得到修复。前三季度，销售、土地收购和融资的集中度仍在提高，领先优势有望进一步凸显。自去年第四季度以来，公共基金持有的房地产股票头寸比例已连续三个季度下降。我们认为，房地产股票的低估值、业绩增长潜力和不断增加的股息收益率可以在第四季度创造配置机会。建议优化融资渠道较为顺畅、对直接融资依赖程度较低的房企:万科、金地、法华、中南建设等。，股票市场的核心品种:AVIC盛大、欢乐城等。

业绩:业绩增长率已经放缓，盈利质量仍然很高

2019年前三季度，住房企业总收入同比增长+23%，同比增长-7个百分点；归属于母亲的净利润同比增长+13%，同比增长-29个百分点。结转的季节性放缓导致了住房企业整体收入的稳定，但利润增长率却大幅下降。我们认为这与公司的结转速度有关，预计2019年全年的业绩增长率将得到修正。其中，领先房企业绩继续稳步表现，第四季度结转高峰有望推动净利润增速回到20%以上的区间；中型住宅企业业绩增长率略有下降，归属于母亲的收入和净利润增长率仍高于2018年全年。归属于母亲的净利润增长率超过领先的住宅企业，业绩弹性保持强劲。

销售:支付增速略有放缓，规模优势依然明显

2019年前三季度，住房企业总销售额同比增长10%，同比增长-17个百分点。其中，龙头、中小住宅企业分别占57%、36%和7%，其中龙头比例同比上升1个百分点，而中小住宅企业下降1个百分点。2019年1-9月，中国商品房销售额同比增长7.1%，2018年增速为12.2%，低于2018年。然而，自今年下半年以来，该行业的销售弹性已超出市场预期。我们认为，销售弹性源于推式营销的增加和相对稳定的淘汰率，销售集中度仍在稳步上升。

扩张:融资约束效应明显，龙头住宅企业增加反周期投资

住房企业的扩张是以“购买商品和接受劳务所支付的现金”来衡量的。2019年前三季度，整体住房企业同比增长+16%，增速同比下降-4个百分点；根据该指数除以“销售商品和提供服务所获现金”，2019年前三季度，住房企业的土地收购强度为76%，同比增长4个百分点。5月以来，融资紧缩对住房企业再投资预期的影响逐渐显现，高杠杆率的中型住房企业扩张速度下降更为明显。我们相信，随着行业融资监管的不断深入，具有融资优势的优质房企有望抓住新一轮行业供方改革的机遇，为集中度的不断提高奠定基础。

融资:整体杠杆率持续上升，领先的房地产公司保持最佳状态

2019年前三季度，住房企业融资活动现金流入总额15408亿元，同比增长3%；住房企业总计息负债31707亿元，比2018年底增长8%；住房企业整体净负债率为102%，比2018年底上升6个百分点，领先的中小住房企业分别为+17、-6和+4个百分点。融资紧缩并叠加龙头增加反周期投资，住房企业整体杠杆率继续上升，货币资金短期债务覆盖率略有下降，资金链仍承受压力。其中，领先的房地产企业加大了扩张投资，导致净经营现金流增加，短期负债率明显上升，但杠杆率和现金覆盖率仍保持最佳梯队。

风险预警:产业政策推进的速度、范围和力度存在不确定性；行业基本面的下行风险；部分住宅企业的经营风险。

来源：广州新闻直播