缩水的内房企IPO

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香港乐居金融展浩博

目前，当“房地产冬天”的理论盛行时，中小住宅企业的阵营似乎分成了两个群体。一方面，年内有超过400家房屋企业宣告破产，另一方面，不少房屋企业在香港掀起了上市潮。前者似乎是在谷底，而后者是在最精彩的时刻，但两者有着模糊的联系。在融资紧张的环境下，破产意味着房企已经走到了资金链断裂的尽头，而上市意味着他们继续在寻找资金的道路上奔跑。一种无奈，一种苦涩。

据公开信息显示，2019年有10多家房地产企业申请在港上市，但到目前为止，只有德信中国、殷诚控股和中梁控股成功上市。此外，新立控股和中国天宝也通过了听证会。与此同时，万创国际、惠晶控股、叶静明邦、三岔集团、港龙地产等众多房地产企业正在等待ipo解围。然而，随着楼市调控的收紧，香港这波ipo热潮背后似乎暴露出一些中小房企的尴尬处境。

区域性住房企业资产负债率高

总结香港上市房地产企业的共性，不难发现区域性房地产企业聚集在一起，且大多为中小房地产企业。以不久前移交的三迅集团和惠晶控股为例，前者90.6%的土地储备集中在安徽，而后者在2016年刚刚离开东莞。地方土地储备高度集中的特点必然会给其跨区域融资带来困难，这类房企在后续的规模扩张中也将面临挑战。

较高的资产负债率是这类房地产企业ipo过程中的另一个风险。其中，殷诚控股和惠晶控股的净资产负债率较高，分别为350%和242.7%。万创国际去年年初的净负债高达600.8%。过度的资产负债无疑会给这类房地产企业带来更高的财务风险，进而导致融资成本的加剧，其面临的现金流压力不容低估。

审计变得更加严格，等待时间变得更长

与审核时间长、上市条件严格的a股相比，港股似乎对房地产企业更友好，港股的ipo条件也更宽松。因此，香港股市长期以来一直受到内地房地产企业的青睐，许多内地房地产股票也在香港上市多年。早在2007年至2009年，恒大、碧桂园、龙湖、金茂、荣盛等一批房地产龙头企业在港上市。去年，郑融、红阳、大发、美的地产、恒大集团相继上市，上市公司数量创下20年来新高。

再加上今年的这波浪潮，内地房市股票多年来已经在香港进行了多轮上市。然而，时间已经过去，现在这些中小型住房企业似乎已经在首次公开募股过程中发生了一点变化。

首先，国内房地产调控政策不断增加，包括今年融资紧缩带来的中小房企现金流紧张，使得房地产行业的发展前景更加不确定，从而使得HKEx在询价过程中更加谨慎。例如，听证过程更注重涉及公司管理水平和所提供信息真实性的因素，如股权结构和关联交易；以及对住房企业增长可持续性的担忧，如金融安全问题，如sprint规模带来的负债率上升。这阻碍了一些有相关问题的企业的ipo进程。

此外，今年香港房地产企业上市的等待时间也越来越长。据了解，房地产企业上市的平均等待时间为149天，最快的不到三个月。然而，这批上市房地产企业的等待时间普遍延长。以中良控股为例，它花了近两年时间才上市。上市周期过长可能会带来更多的上市成本，增加缺乏资金吸引力的小型住宅企业的财务压力。

融资萎缩和上市可能不是生命线

“上市不仅可以满足企业的融资需求，还可以使企业获得更多的资源，改变股东结构，从而获得更强的张力和发展潜力。”天宝集团首席财务官刘丹丹曾解释公司上市的原因。虽然上市是一个很好的融资策略，眼光也很好，但这一波国内股票上市所获得的融资量也大幅缩水。

据统计，与去年9只在香港上市的国内地产股平均筹资18.79亿港元相比，今年几家上市房地产企业平均筹资16.4亿港元，出现大幅下降。从单个家庭筹集的资金来看，去年筹集到最多资金的郑融地产为44.81亿港元，而同样是1000亿住房企业阵营的中良集团今年仅筹集到27.73亿港元。在发行价上，也有明显的下降。2018年，上市房地产企业的平均初始价格为4.985港元，而今年新上市房地产企业的平均发行价仅为3.616港元。

对于希望上市融资的中小房地产企业来说，融资萎缩无疑是一个沉重的打击。夹在投资者权利和迫切融资需求之间，上市公司确实处于两难境地。这背后肯定有当前资本市场环境的变化，但仍然反映出这一波房地产上市企业普遍存在的隐忧，如规模小、盈利能力弱、增长可持续性有待检验等诸多不稳定因素。

总的来说，在房地产市场监管力度加大、融资紧缩的背景下，房地产企业尤其是中小房企面临着更多的挑战。上市不再意味着成为行业的赢家，但可能是一个新的起点。在目前香港房企上市之路越来越艰难的情况下，与上市融资目的相比，房企稳定内部实力、通过上市优化经营管理结构、促进公司更高质量发展可能更为重要。

来源：广州新闻直播