天风证券：大悦城持有销售双双高增长，优质资产受益利率下行

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乐居财经讯11月1日，天丰证券发布了《欢乐城》季报。

根据2019年第三季度报告，公司本期实现营业收入40.62亿元，同比下降4.85%，实现上市公司股东应占净利润5.04亿元，同比上升70.64%。2019年前三季度，公司实现营业收入223.32亿元，同比增长68.28%；实现上市公司股东应占净利润24.35亿元，同比增长47.08%。

营业收入保持高增长趋势，控股物业毛利率上升

2019年第三季度，净利润大幅增长，毛利率上升。2019年前三季度，公司实现营业收入223.32亿元，同比增长68.28%；实现上市公司股东应占净利润24.35亿元，同比增长47.08%。公司毛利率同比增长6.4%，至48.4%，净利率同比下降0.4%，至16.8%，较第18年末上升2.6%；财务费用率大幅下降，销售和管理费率保持稳定。2019年前三季度，公司财务费用达到13.66亿元，同比增长240.82%，主要原因是利息费用大幅增加，但财务费用率同比下降2.5%，至6.1%。此外，销售费用率和管理费率同比分别增长0.4%和0.1%，至3.2%和4.4%。

销售物业的转让加快，物业持有量稳步增加

业绩的实现主要取决于商业地产租金和住宅销售收入。截至2019年上半年，公司住宅销售合同面积112万平方米，合计253.98亿元，同比增长62.86%。在高销售增长率下，公司结算同比增长138.78%，达到148.85亿元。截至2019年前三季度，公司账面预收款达到317亿元，对房地产业务业绩锁定率较高，可用结算业绩充裕。年结转收入保持大幅增长；就房产所有权而言，2019年上半年租金收入总计26.64亿元，同比增长26.9%，其中商场租金收入16.01亿元，写字楼租金收入3.34亿元，工业园租金收入2.22亿元。根据线性外推法，预计下半年租金收入将保持20%以上的增长率。在产品布局上，以正在建设的“李淳风”项目为代表的社区商业建设将深化商业与住宅活动的协同作用。在市场布局上，公司不仅稳定了核心城市群的商业地产运营，还继续向准一线和二线城市进攻，并与Xi、武安、成都等城市达成战略合作意向，更好地控制了征地成本。

长期和短期的债务偿还压力是可以接受的，现金流有了明显改善

与19年初相比，该公司的短期负债大幅增加，但由于现金持有量较高，整体债务偿还压力没有明显增加。同时，由于资产增厚，公司资产负债率为78.92%，预付资产负债率为74.32%，自月初以来分别变动了-5.99%和-5.69%。报告期末，持有货币资金226.81亿元，比年初增长18.6%，短期债务现金占比高，达到1.32。

投资建议:作为有中央企业背景的商业地产龙头，预计19年后，公司的销售型物业将同比加快结算速度，并积极回笼现金，而控股物业的租金将保持稳定增长。中长期来看，公司未来将积极增加购物中心(欢乐城和李淳风项目)，持有物业收入的长期增长是可以预期的，公司优质资产的价值会降低长期收益率。考虑到公司第三季度的收入和业绩超出预期，我们将19-20年的收入分别从304.44亿元和386.15亿元提高到309.27亿元和392.11亿元，母公司净利润分别从27.07亿元和81.7亿元调整到29.29亿元和36.89亿元，与每股收益相对应。

风险警示:销售房产转让低于预期，商业地产竞争加剧

来源：广州新闻直播