时代邻里或于月底上市 “造血”能力待增强

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乐居金融胡

继保利地产之后，12月6日，时代邻里通过了香港证券交易所的上市听证会，宝龙商务也在当天出席。从时间的角度来看，《泰晤士报》很快影响了ipo，从母公司在泰晤士中国(1233.hk)的拆分到听证会只花了5个月时间。

根据首次公开募股，时代邻里计划在12月9日开始记账，筹资不超过1.2亿美元，预计12月12日定价，12月19日在HKEx主板上市。

根据听证会后更新的半年度数据，截至2019年6月30日，时代小区共有物业管理项目204个，总建筑面积超过3470万平方米，6个市政环卫项目，总建筑面积超过800万平方米；上述项目中，191个位于粤港澳大湾区，占管道总建筑面积的87.7%。

此外，听证会信息披露，2019年6月30日至2019年11月30日，时代邻里签署的新合同金额约为5.63亿元，其中包括与时代中国及独立客户签署的4.86亿元。该合同总合同面积约520万平方米；共有19个合同，总价值3100万元，为城市更新项目提供物业管理和增值服务，总建筑面积约110万平方米，电梯服务合同、智能工程服务合同、土地清理和清洁服务合同、公共设施和/或0/房间租赁服务合同覆盖13个城市。

外联项目的收入不到40%

与其他依赖房地产母公司的物业管理公司类似，根据过往记录，时代邻里高度依赖时代中国，其大部分收入来自为时代中国的开发物业提供的管理服务。报告期内，《泰晤士报》房地产开发收入分别为1.8亿元、2.55亿元、2.96亿元和1.92亿元，分别占同期管理服务总收入的81.2%、77.1%、73.2%和64.9%。从涵盖四个业务领域的总收入来看，时代华纳的收入分别为1.21亿元、1.22亿元、2.17亿元和1.22亿元，分别占同期总收入的32.3%、23.4%、31.1%和26.8%。

在第三方地产的扩张中，时代邻里起步较晚，直到2015年才开始扩张。然而，近年来，其延伸性能的增长速度很快。到今年上半年，第三方房地产开发商的管理面积达到1940万平方米，占总管理面积的55.9%，项目数量达到151个。在某种程度上，扩展的财产规模的扩大得益于并购。2019年3月，时代邻里以4527万元的价格收购了广东东康，使其合并物业的管理面积增加了1340万平方米。

从2016年的23.4%上升到今年上半年的55.9%，虽然延伸物业在小区总管理面积中所占的比例在成倍的扩大，甚至超过了今年上半年的一半，但从收入情况来看，其比例近年来一直徘徊在40%左右。2016年至2019年上半年，外联项目管理收入分别为4160万元、7560万元、1.08亿元和1.04亿元，分别占40.5%、36.3%、41.9%和35.1%。

经营现金流剧烈波动

就财务指标而言，泰晤士报附近的高债务和现金流问题批评了外部世界。

根据招股说明书，从2016年到2009年上半年，时代邻里的资产负债率分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。今年上半年，上市物业管理企业的资产负债率大多保持在80%以内。作为一个现金充裕的行业，物业管理行业的资产负债率在邻里高于同行，在中国被怀疑或扮演着“输血”的角色。

事实上，早在2018年5月，时代邻里就与第三方签署了总额为16.75亿元的资产支持证券，为时代中国“输血”。截至今年10月31日，资产支持证券已经全部偿还。

此外，与时俱进的现金流量也面临挑战，反映企业造血能力的净营运现金流量为正、负，波动剧烈。

2016-2019年上半年，经营活动产生的净现金流量分别为-438万元、2330万元、11.1亿元和-8.47亿元。对此，泰晤士邻里表示，这主要是由于应付/来自关联方的金额发生了变化。

受经营活动流出8.47亿元、融资活动流出1.39亿元的影响，2019年上半年该小区现金及现金等价物较去年年底大幅下降至3.04亿元。

来源：广州新闻直播