东方证券：存量房贷 LPR 改革，未来利率下行有望传导至住房消费

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乐居财经新闻李李12月30日？东方证券发表房地产行业研究报告。

事件

央行发布公告，要求金融机构从2020年3月1日起，将浮动利率贷款的利率定价方式改为以lpr为基准，或改为固定利率。

核心观点

随着现有抵押贷款的改革，lpr将成为未来最重要的定价基准。央行下发文件确认未来商业个人住房贷款的定价基准将转换为lpr，lpr的期限种类将根据原合同的贷款期限确定，一经确认，在剩余合同期内不做调整。增加值是原始合同的最新执行利率与2019年12月的lpr之间的差额，该差额在剩余合同期内是固定的。如果在2020年3月至8月的任何时间点选择转换，则根据2019年12月的lpr和原执行利率计算增加值。为实现房地产调控和稳定的预期，现有商业个人住房贷款的利率水平在转换时点应保持不变。如果定价基准变更为固定利率，则转换后的利率水平应与原合同最新执行的利率水平相同。

短期影响有限，长期宽松的预期和低全球利率环境将有利于住房消费。根据调整后的规则，在现有商业个人住房抵押贷款的定价基准变更为lpr后，2020年的抵押贷款利息费用不会发生变化，从2021年开始，抵押贷款利率将根据lpr报价进行波动。从长期来看，全球利率水平持续下降，未来的低利率环境可能会持续很长时间。在这种情况下，中国的低利率将有一定的下降趋势，这有利于减少购房者的支出，稳定住房消费。与此同时，这一改革是面向现有的贷款，与大量的钱和广泛的问题，这可能会对整个抵押贷款市场产生更大的影响。

销售回报的重要性不断增加，而lpr改革，辅以银行配额的增加，有望改善住房企业的资本状况。自2017年以来，房地产融资一直在收紧。今年，信托融资、海外债务、开发贷款等融资渠道进一步收紧。住房企业的财务压力越来越大，对销售回报的依赖也在不断增加。个人住房贷款lpr改革在一定程度上是有益的，但在获取住房企业信贷资源方面，仍需要银行信贷额度的配合，住房企业资金的改善需要进一步跟进。

投资方案和投资目标

按揭贷款利率改革将使未来的利率下降在一定程度上传导到住房消费，这对保持房地产行业的稳定和进一步修复房地产行业的估值水平是微乎其微的。我们对房地产行业的近期表现非常乐观，并建议过度配置房地产领导者。推荐万科a(000002，收购)、保利地产(600048，收购)、金地(600383，增持)、阳光城(000671，收购)、中南建设(000961，收购)、融创中国(01918，收购)、徐汇控股集团(000961)。

风险警告

利率上升超过预期。在通货膨胀的限制下，货币政策收紧了。

来源：广州新闻直播