华创证券：存量房贷利率换锚 LPR，短期确保稳定、中期望打开下行空间

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乐居财经讯李莉12月30日，华创证券发布了关于股票抵押贷款利率的lpr评论。

事件:

2019年12月28日，央行发布了中国人民银行公告[2019]30号，自2020年3月1日起，金融机构应与现有浮动利率贷款客户协商定价基准转换条款，转换原合同约定的利率。定价方法是基于lpr加点数形成的(加点数可以是负数)，加点数在合同剩余期限内是固定的；它也可以转换成固定利率。原则上，浮动利率贷款定价基准的转换应在2020年8月31日前完成。商业个人住房贷款的增加值应等于原合同最新执行利率水平与2019年12月发布的相应期间lpr之间的差额。从转换时间到第一个重新定价日(不含)，执行利率水平应等于原合同的最新执行利率水平，即2019年12月相应期间的lpr与增加值之和。此后，从第一个重新定价日开始，在每个利率重新定价日，利率水平被重新计算，并由最近一个月的相应期间lpr和增加值确定。

评论:

1.这项政策旨在将股票抵押贷款从基准利率改为lpr，股票抵押贷款的利率在2020年将保持不变，预计在2021年后的一个月空将开始下调。2019年12月28日，为深化利率市场化改革，进一步推进贷款市场的利率市场化，将股票浮动利率贷款的定价基准转换为利率市场化。这项政策针对的是现有的住房贷款，它从基准的溢/折浮动(乘除法)转变为lpr加/减浮动(加减法)。现有住房贷款协议的转换工作时间为2020年3月至8月，2020年现有住房贷款利率保持不变(根据2019年12月的五年期lpr加减点形成)。在短期转换过程中，它将确保稳定性，短期影响很小。从2021年1月开始，抵押贷款利率将按照2020年12月公布的5年期贷款利率加减点定价。考虑到随后的lpr可能下降的趋势，现有住房的抵押贷款利率预计将从2021年开始下调空。

2.这项政策并不直接影响销售，但考虑到抵押贷款利率的峰值、一城一策和户籍的放宽，预计2020年销售将更加稳定

该政策仅适用于现有住房贷款，不涉及增量住房贷款。增量抵押贷款利率仍按5年期lpr加减点形成，因此现有抵押贷款的替代锚不会直接影响我国商品房的销售面积。然而，考虑到最近mlf、omo和lpr的连续降息(特别是11月份5年期lpr的下降)和一城一策的连续密集推出，融360按揭(增量按揭利率)的利率自2019年5月以来已连续6个月上升，12月份又略有下降1个基点，呈现出见顶回落的迹象。预计随后的五年期lpr将继续下降，引导后续抵押贷款利率呈现下降趋势，这将直接有利于住房需求，一城一策的叠加和户籍制度的放松将使2020年全国销售业绩更加稳定。

3.对于股票抵押贷款借款人，鉴于lpr的长期下降趋势，股票抵押贷款利率将改为锚定lpr正负浮动点或更好

从现有抵押贷款借款人的角度来看，借款人可以与银行协商确定两个定价基准选项:1)转换为低利率和2)转换为固定利率。考虑到后续lpr的长期或下降趋势，对于借款人来说，lpr和固定利率的定价基准将优于前者。但是，基准溢/贴现波动(乘除法)和lpr加减点波动(加减法)的利率变化会略有不同，但预计两者都将呈下降趋势:1)如果基准利率下降(历史经验一般在25个基点左右)，那么基准溢/贴现浮动定价基准的抵押贷款利率将下降更多。 特别是抵押贷款利率基准溢价上升的抵押贷款合同将会下降更多，但考虑到如果发生降息，2)如果不降低基准利率，考虑到lpr的长期下降趋势，lpr加减点浮动定价基准的抵押贷款利率将会下降更多。

4.投资建议:将股票抵押贷款利率改为锚定lpr，确保短期内的稳定性，并以中等预期打开空下跌空间。重申行业“推荐”评级，2019年主流房地产企业销售继续超出预期，预计2020年销售将保持稳定，领先集中度将继续提高，20年后每股收益修正概率将增加，年底将加强估值转换市场；预计到2020年，政策将有望改善，底部将有所改善。最近，mlf，omo和lpr利率下调继续出现，一城一策正在紧锣密鼓地推出，第一次融资反周期调整，12月政治局会议没有提到房地产，12月经济工作会议重访促进房地产的稳定和健康发展，加快放宽城市结算限制，并提高估值的灵活性，而该部门的估值仍处于低水平:1)主流住房企业19/20 2)主流住房企业的股息收益率达到18a4.2%和19e5.4%3)过去12年，该板块的市盈率为1%，而上海和深圳股市的市盈率为17%。我们重申推荐评级并推荐:1)住宅开发:万科A、保利地产、融创中国、金地、徐汇控股、中南建设、阳光城、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、第一公开股份；2)物业管理:招商引资、保利地产、新大正，建议关注:碧桂园服务、永胜生活服务、绿城服务、新城悦服务等。；3)商业地产:欢乐城和新城控股，建议关注龙湖集团、华润置地和中国国际贸易。

5.风险预警:房地产调控政策收紧超出预期，行业融资政策收紧超出预期。

来源：广州新闻直播