华发物业借壳记

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乐居金融曾淑佳来自香港

在房地产公司纷纷上市的时刻，珠海法华集团不甘寂寞，准备通过“借壳”的方式将其房地产业务推向资本市场。其选定的壳资源是华金国际资本(00982.hk)，一个五年前收购的香港股市平台。

最近，华金国际资本宣布，公司已与法华集团的子公司香港法华达成资产转让协议；因此，香港法华同意以人民币7.34亿元的代价出售贺辉集团所有已发行普通股。

法华物业管理集团(以下简称“法华物业”)是北京九骏的全资子公司，北京九骏又隶属于贺辉集团。因此，这笔交易完成后，就意味着法华地产正在借壳上市。由于贺辉和北京九骏没有实际的业务运作，我们可以从华锦国际资本公告披露的数据中窥见法华地产的发展。

体积小，依赖性高

数据显示，法华物业目前主要有三条业务线，即物业管理服务、业主增值服务和其他增值服务。其中，物业管理服务为业主、租户和物业开发商提供一系列的物业管理服务，包括(含)保安、清洁、绿化、园艺和维修服务，重点服务住宅小区。

除住宅社区外，物业管理组合还包括非住宅物业，如办公楼、工业园区、商业中心、政府和其他公共设施(如会议和展览中心、学校和医院)。与保利地产类似，法华地产近年也出现了非住宅发展的迹象。

例如，2018年5月，它签署了珠海卓凡中心，一个高端城市综合体；此外，该公司还于2016年与丽珠工业园签订了物业服务协议。

与大多数物业公司一样，法华物业的物业管理服务收入也占很大比例。从2016年到2018年，这一部门的收入占70%以上。今年上半年，其物业管理服务收入为2.44亿元，仍占总收入3.48亿元的69.9%。

根据法华地产2018年收入6.3亿英镑，其收入规模小于绿城服务、碧桂园服务和中海服务的港股。然而，这也是由于它在管区域的体积小。

目前，法华物业管理涵盖了中国9个省市自治区16个城市的物业组合。截至今年年中，其总承包建筑面积约为2140万平方米，为133个物业提供物业管理服务和增值服务，其中总有偿建筑面积约为1270万平方米，并为珠海两个工业园区提供配套服务。

在业务发展过程中，法华地产也对法华集团表现出一定的“依赖”态度。例如，在1270万平方米的收费建筑面积中，有97处房产和1130万平方米的面积为集团提供服务。此外，法华集团还预计在未来三年分别产生31、30和14个新项目。

2016年至2018年，法华地产从法华集团获得的收入分别约为1.38亿元、1.62亿元和2.4亿元，同比分别增长约17.8%和48.2%。法华集团全年业务收入的30-40%贡献给房地产行业，其支持度可见一斑。

然而，即将上市的法华地产正逐步显示出“独立”的步伐。来自独立房地产开发商开发的物业的收费建设，前三年分别增长了24.2%和29.5%；由此产生的收入也分别增长了29.0%和45.3%。

根据法华地产的计划，它计划积极参与质量招标、行业论坛、商务谈判，并安排对大型第三方开发商和行业委员会的业务访问，以进一步增加建设费用和管理的物业数量。

为什么选择后门？

法华地产将在香港上市的消息已经酝酿了一个多月。当时，法华集团的一名工作人员介绍说，法华地产计划在香港上市，目前正在推动相关人员的引进，需要在今年年底前完成。然而，在ipo热潮中，它选择了借壳上市。

由于借壳上市涉及上市公司的收购(借壳)以及资产的剥离和注入，这种上市方式在上市成本和上市时间上并没有明显的优势。那么，法华地产对“后门”的痴迷是不是在逃避港股ipo的门槛？

也许从它的财务指标，我们可以找到一些答案。

根据香港股票在主板上市的条件，上市实体必须符合“三年盈利不少于5，000万港元，最近一年的收入不少于5亿港元，前三年的经营现金流量总额不少于1亿港元”的条件之一。从法华地产三年的税后利润总额为1.16亿元，最近一年的收入为6.3亿元这一事实来看，它似乎具备了上市条件。

由此可见，对法华地产上市路径的考虑并不在于财务指标的约束。

市场参与者分析了乐居财经，称ipo对证券发行信息有严格的披露要求，要求发行人详细披露公司成立以来的形成、变化和重大资产重组情况。如果我们通过后门上市，我们可以避免全面披露历史成就，以及在财务和法律方面的全面调整程序。

法华地产获得了上述有利的信贷批准，但更重要的是香港股市的地产股估值偏高。目前，物业管理企业的市盈率大多在20-30倍之间，这将有利于提高业绩不佳的华锦国际资本的投资吸引力。

华金国际资本在公告中还表示，此次交易可以带来稳定的收入和现金流，也有助于更容易获得股权和债务融资，从而提高公司的盈利能力，吸引其他融资来发展业务，为股东创造价值。

目前，其36.88%的权益由法华集团间接控制，其业务范围包括酒店管理和咨询服务、与策划和组织展览、展览、会议和活动相关的咨询服务，以及咨询服务和证券承销。如果法华物业安装成功，其业务范围将进一步向物业管理拓展。

近年来，华金国际资本的股价常年徘徊在低位。截至12月24日，该股收于每股0.216港元，总市值为21.73亿港元。变成地产股后，华金国际资本或许可以摆脱神仙股的命运；但法华集团在“买壳”5年后可以实现投资收益。

来源：广州新闻直播