观点指数 | 十一月养老地产报告：老者有其屋

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根据联合国制定的标准，65岁以上老人的比例达到7%，或者60岁以上人口结构达到10%，这就是所谓的老龄化社会；65岁以上的老年人比例达到14%，60岁以上的达到20%，这就是所谓的深度老龄化社会。

从65岁以上老年人的老龄化速度来看，上海已进入中国一线城市中的深度老龄化社会。

根据2018年的数据，上海的人口老龄化率在2017年达到了14.3%，但在2018年上升到了15.0%，而北京的人口老龄化率从2017年的10.9%上升到了11.3%。广州和深圳是较年轻的城市。

随着我国人口老龄化问题的日益严重，政府相继出台了养老地产的优惠政策，包括房企、保险机构和专业服务机构在内的一系列企业都嗅到了商机，纷纷涉足这一领域。

然而，养老地产是一项高投入、低产出的业务，如何盈利成为每个参与企业的难题。虽然目前还没有合适的盈利模式，但各大房企和保险机构仍在积极开拓新的战场。

地方政策有助于逐步提高养老机构的标准

2012年，国家首次确定了养老服务设施用地的概念，并要求各地在土地供应计划中给予优先考虑。相关政策鼓励养老院、养老院和医院等非营利性养老机构通过划拨更容易获得建设用地。

随后，省市政府也跟进了地方政策的实施，在养老机构的差距日益明显后，对非营利组织的限制也逐渐放开。例如，今年11月，北京出台文件，支持养老服务机构连锁品牌经营，支持利用国有存量土地和国有土地建设集中居家养老机构。

逐步引导社会基金进入养老市场是大势所趋。11月，国家发展和改革委员会负责人在回答记者关于《中国积极应对人口老龄化中长期规划》的提问时说，要大力发展民营养老机构，引导规范的金融和房地产企业进入养老市场。

目前，各地民政部门在研究制定养老政策时，都不能回避对9073养老模式的借鉴。所谓9073，是指90%的老年人在社会服务机构的帮助下实现家庭护理，7%的老年人通过购买社区护理服务和社区建立的日托机构来支持老年人；3%的老年人生活在集中的养老服务机构。本标准来源于2006年上海市“十一五”规划。

随着人口老龄化的加速，这一具体比例变得不合理，但其参考价值依然存在，特别是它指出了居家养老的主流。居家养老使老年人提出了居住和社区适合老年人的需求，这在过去的房地产开发中很少被考虑。

由此可见，各省市都在制定实施社区和街道养老设施的具体时间表。例如，本月，广东省提出，到2022年，我们将努力在所有街道和有条件的城镇建立至少一个家庭社区养老服务机构，并提供全面护理、日托、上门服务和指导等综合功能。家庭社区养老服务；社区日托机构覆盖率达到90%以上。

当它进入社区和街道时，它将把为老年人安装老龄设施列入工作日程。为了跟上这一政策，一些开发商开始考虑是否可以将老化的设施作为新住宅设计的卖点，从而提高住宅销售的吸引力。

连锁养老品牌不断移动，三个新项目土地和一个重组

11月1日，光大集团重组子公司中国光大养老健康产业有限公司，并举行揭牌仪式。新光大养老是在光大控股投资的中国光大养老健康产业有限公司的基础上，由光大金融控股、光大保险、光大实业和光大养老员工持股平台作为股东共同出资重组而成。

近年来，光大养老先后收购了北京陈晖养老、无锡锦西延年、重庆百令岗等养老企业，使光大养老进入24个核心城市，管理着近80家拥有2.1万张床位的养老机构。

11月3日，泰康之家五原养老社区在苏州正式开业，这是泰康保险在中国的第五个养老社区。此前，北京燕源、上海申源、广州袁玉娥、成都书院已成功运营，太康之家管理的床位总数已达1万张。

根据计划，泰康之家明年还将开设两个老年社区，即武汉的楚园和杭州的大青谷，分别设计床位1700张和400张。

11月17日，越秀金首个中法合作项目越秀海逸园开业，海系列产品品牌在开业仪式上正式发布。越秀海逸花园，作为海系列的第一家店铺，总建筑面积16000平方米，约356张床位。据消息称，该系列的第二家门店越秀海悦俱乐部，预计将于今年12月在广州开业。

除了海系列，越秀地产还有一个银星怡园系列的养老综合体，位于广州小源北、赤岗、大德路，共管理床位793张。

11月19日，由中国太平保险集团投资约40亿元、历时6年建成的第一个太平镇项目——上海周浦吴彤家正式投入运营。本项目采用目前国内外流行的ccrc模式，总建筑面积20万平方米，管理床位2000张。该项目也是中国最大的医疗和护理联合养老项目之一。

吴彤家庭项目类似于泰康之家，采用保险和老年社区相结合的方式，即通过购买指定的保险或金融产品获得居住权，入住时支付一次性入场费，并按月或按年收取房屋使用费、餐费和护理费。据报道，中国太平以这种方式在吴彤民宅收获了4万名保险客户。

保险公司涉足老年房地产有三个好处。首先，它具有长期资本优势；其次，它拥有庞大的客户群；第三，商业模式可以实现产业的协调发展。这与投资大、周转慢的老年房地产项目不谋而合，保险+老年社区的产品设计可以使保险资金形成一个闭环，老年人可以选择将保险利益直接支付给老年社区的相关费用，解决老年社区的服务支付问题。

来源：广州新闻直播