仁恒置地：失衡的天平

本篇文章1749字，读完约4分钟

仁恒地产集团董事长钟盛健

乐居金融曾淑佳来自南京

在新加坡的一个论坛上，仁恒置地集团董事长钟盛健曾表达过自己的感受:“过去几十年，我做过几个行业，但最终让我安定下来的还是房地产行业。”在他的掌舵下，仁恒地产表现出了与其他房地产企业不同的发展态度。

最近，据媒体报道，在被称为南京“富岛”的江心洲，仁恒江湾世纪项目在南京青年会议中心开幕，短短三个小时内，将近90%的项目被解散。该项目平均售价为43650 ~ 46036元/平方米，各种户型从130平方米到180平方米不等，最高总价为808万元。

依托老业主的重购和“以旧带新”的销售实践，仁恒地产以项目建设的快节奏拓展了销售领域。例如，上月启动的成都人恒滨河湾三期工程给人恒地产带来了17.47亿元的预售收入。

然而，在“每日一盘”的表象下，仁恒地产隐藏着追赶业绩目标的压力、释放现金流的紧迫性和降低杠杆的焦虑。

长期以来，仁恒地产以“善待土地，用心建好房子”为口号，似乎对规模“赛跑”和行业排名不感兴趣。经过20多年的发展，这家始于20世纪90年代的房地产企业到2018年的销售额只有302.9亿元。

去年，国内房地产市场份额达到15万亿元，销售单位数超过1400万单位。钟盛建表示，尽管仁恒地产2018年有28个在建项目，建筑面积355万平方米，同比增长23.6%，但规模仍然很小:“我能造5000套，这1400万套就全部造了。”九根牛一毛。”

仁恒地产的战略是通过在重点城市布局高端住宅物业来获得更高的毛利，以维持公司的轮换。去年，其毛利率保持在46%，在业内处于较高水平。然而，近年来，许多城市限制销售和价格，这在一定程度上影响了他们未来的利润水平。

2019年，仁恒地产开始转向“规模化”。2019年，销售目标定为500亿元，目标增长65.07%。在行业整体销售目标增长30%的背景下，其规模是“超前”的，略显突出。

据嘉里数据显示，今年前11个月，仁恒地产实现了439.9亿元的全面销售，仍比目标低60.1亿元。如果每月平均销售速度是40亿，仍然很难跨越500亿的门槛。因此，年底冲刺是它达到标准的唯一途径。

当然，仁恒地产加快了转型，不仅仅是为了实现销售目标。

根据财务报告，虽然上半年累计实现预售和认购约207.35亿元，同比增长77.9%，去年同期为116.56亿元。然而，由于交付计划的原因，该物业上半年交付的建筑面积仅为19.35万平方米，远低于去年同期交付的44.74万平方米。

交付面积的减少导致仁恒地产的收入从去年同期的168.51亿元减少到77.12亿元；股东应占利润也从22.75亿元下降到11.88亿元。同期，公司现金及现金等价物为169.4亿元。

根据标准普尔的数据，截至2019年中期，公司资本结构中有209亿元的担保债务和183亿元的由运营子公司担保的无担保债务。其今年的杠杆水平预计将从2018年的3.8倍升至3.9-4.0倍。

即使从下半年开始，其在成都、苏州和深圳的项目，包括成都西云居、杭州任彬公寓和前湾二期、深圳人恒梦公寓、苏州四季和名雅花园、Couqian别墅和钱塘平江，已经预售，但估计未来的金融缓冲空间仍然有限。

如果项目推进和交付被推迟，或债务扩张的步伐进一步加快，渗透后可能会继续推高债务利息税和息税折旧及摊销前利润的比率。

在这种情况下，仁恒地产不敢忽视“加速推进”。除了“开源”之外，它还减缓了土地收购的步伐，并开始了“节流”的操作。

据媒体报道，今年1月至11月，仁恒地产新增土地价值53.2亿元，较去年同期的87.1亿元大幅下降38.9%。土地收购支出仅占同期销售额的12.09%。乐居金融了解到，今年以来，除了苏州高新苏州工业园区住宅项目和上海静安区34亿元的宅基地招标，仁恒地产很少收购土地。

目前，在调控的基调下，国内房企的容错空空间已经大大缩小。仁恒地产在保持规模、利润和现金流的同时，必须实现自己的“质量”定位，这是不言而喻的。

近年来，仁恒地产项目的投诉和维权事件时有发生。例如，有人抱怨武汉仁恒公园世纪百货公司伪装成捆绑软袋；仁恒江湾市一度未能兑现学区的配套设施，导致大规模业主维权；在苏州仁恒双湖湾，天花板和墙壁开裂等等。

仁恒地产需要调整“鱼与熊掌”的平衡。

来源：广州新闻直播