快讯：2019年中国房企产品系品牌价值100强榜单揭晓

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正文/乐居财经研究所李伟、詹浩波

对于房地产开发商来说，2019年无疑是充满艰辛的一年。环境不仅受到政策监管和融资紧缩的影响，而且市场低迷，现金流受到考验。与此同时，全国各地安全和产品问题层出不穷，以及业主维权事件时有发生，这也使得外界对开发商的产品提出了更多的质疑。

这些变化的背后是整个房地产市场发生的根本性变化。在过去的两年里，“股票时代”已经成为业界谈论最多的词。房地产市场已经从粗放型向精细型转变，行业讨论的焦点已经从开发转向运营，这宣告了开发商可以在盖楼卖钱的伟大时代的终结。

在巨大的库存供应下，房企不得不改变传统的增量思维，更加注重产品的抛光。万科的于亮表示:“未来整体市场规模仍然很大。什么会让消费者选择你？它取决于性价比、产品和服务的能力。在这一点上，每个人都必须努力工作。”在徐汇森林，产品被比作房地产下半年的“压舱石”和“推进器”。提高产品强度已成为开发商不可回避的问题。

事实上，不仅行业市场和消费者等外部因素导致住宅企业更加注重产品质量，还有其内部因素。根据一个行业的数据，今年上半年a股上市房地产企业的净利润比率为10.5%，与去年相比仍有所下降。

长期以来，高地价和限价令、贷款限制、限购等调控政策的深化，一直压制着房地产企业的利润。为了突破利润瓶颈，住宅企业开始积极寻求变革，为市场提供更优质的产品，使其更加注重产品实力的创造。

随着“产品力”的重要性日益增加，一些企业开始整理现有的产品体系，对其进行总结和分类，并将其推向市场，形成自己具有竞争力的产品知识产权和品牌。此外，越来越多的企业试图通过加强产品创新和寻找子行业的产品定位，在下半年的房地产市场中创造自己的产品优势。

“产品为王”已逐渐成为房企的共识。产品实力也成为衡量住宅企业综合实力的重要因素。在此背景下，乐居金融研究所梳理了中国500强房地产企业近2000条产品线，并根据评价模型选取了100个品牌价值较高的产品线样本。

乐居财经研究所保留本次指标评估的最终解释权

列出评估模型描述

2019年，运用spib模型对中国房地产企业产品线的品牌价值进行了评估，并对产品线规模、溢价、创新和品牌四个因素分别按30%、30%、20%和20%的比例进行了加权，最终获得了较高的可信度。

具体来说，规模指数是指:产品部门的项目数量和销售额；溢价指数是指:产品相对于落地项目周边区域的价格比率；创新指数包括:科技、健康、设计(空厅、艺术)、材料质量，由乐居财经研究所专家委员会评估；品牌指数是指品牌在网络上的曝光度。

列表解释

总体而言，2019年，中国住宅企业产品线的发展呈现出以下特点:

1.将“生产主义”提升到战略高度的住宅企业，其产品的品牌价值指数较高。如阳光城、徐汇、金科等。

去年突破1000亿元大关的阳光城市已经改变了思路，除了规模扩张之外，开始更加注重质量和利润指标。为此，今年4月，阳光城成立了绿色智能家居研究所，全面提升绿色智能家居产品的技术含量。同样，徐汇集团也基于新的产品设计理念对产品进行了全面升级，引入了第六代产品对理想人居生活的最新诠释。进入1000亿梯队后，金科也开始系统地思考产品。今年3月，金科提出了“生活建筑”的概念，作为金科产品的新核心。

2.智能技术和绿色是产品品牌价值的关键因素。如:中国金茂、美的地产等。

在"房地产+智能"的浪潮下，品牌规模的住宅企业纷纷涌向海滩布局，推动智能家居和智能社区的广泛落地。其中，中国金茂、美的地产等品牌房地产企业经过以往的品牌积累和项目实践经验，形成了独特的住宅智能化产品或开发模式，成为智能工业产品开发中的佼佼者。

金茂在中国建造的“金茂之家”，已经成为高端住宅区ip和科技住宅的知名典范。然而，美的地产依靠美的集团强大的智能基因和供应链整合优势。目前，已经形成了一个完整的体系——智能健康社区(Smart Health Community)，以“智慧、健康、绿色、关爱所有年龄层”为产品创造理念，运用人工智能、大数据、云计算、新能源、新材料、新技术，打造智能健康社区。

3.集中度高，高价值产品的品牌集中在大型住宅企业。

从榜单中不难看出，前20名产品部门大多集中在总部住宅企业，如绿城、龙湖、融创等。这也表明房地产企业的综合实力在提升产品实力和品牌方面不容忽视。

4.越高端，越注重产品的品牌。

在产品系列排行榜上名列前茅的品牌大多是高端住宅或商业品牌，反之，高端产品品牌更注重自身产品实力的提升。

产品创新的五大趋势

住宅企业在产品部门建设和产品创新方面表现出以下五大趋势:

1、智能化

随着aiot技术的成熟，房地产智能化越来越明显。一方面，许多住宅企业在建筑产品时都引入了智能家居的概念。通过智能家居的网络化，业主可以通过手机、平板电脑、触摸屏等智能终端或直接通过语音来控制整个房子，这不仅充满了科技感，也给业主带来了更加便捷、人性化、智能化的生活体验。

值得一提的是，在此基础上，随着5g商业时代的到来，集居住、旅游、管理、购物、服务、教育、娱乐等生活场景于一体的智能社区越来越受到人们的关注。可以肯定的是，不仅是现在，而且在未来很长一段时间内，包括智能社区在内的智能产品的创造将是房地产开发商取得突破和寻求创新的方向。

2.低碳化

资源和生态问题是一个全球性问题。在建造房屋的过程中，需要使用资源，同时，产生的建筑垃圾对资源和环境有一定的影响。对于房地产开发商来说，通过产品的预先规划和设计以及在建造房屋时使用建筑材料来最大限度地减少对环境的影响并不是什么新鲜事。

例如，施琅绿色地产标榜绿色科技地产的创造，并形成了自己的“绿色”标签。通过项目前期规划、采购和建设的“绿色”控制，使项目达到节能、宜居、环保和健康的标准，提高环境效益和资源利用效率。

此外，另一位拥有相同“绿色”标签的当代购房者通过研发技术型建筑系统，如地源热泵技术系统、新风系统、隔音降噪系统，实现了绿色、科技、节能建筑。特别是在环境问题日益突出的情况下，这些差异化的“绿色”产品将在下半年的楼市竞争中为房企涂上一层保护性的色彩。

随着绿色技术的发展和政府对建筑节能和被动式住宅的推广，绿色产品将成为行业的主流。

3.场景化

对中国人来说，房子从来都不是一种硬商品。除了遮挡风雨的基本功能外，a/きだよ/room和精神集会也融合了家、血和感情的概念。房地产开发商在产品创作中已经开始越来越重视这一点。例如，老龄化社会的狂热是基于人们自身的生活场景和产品的回归。

一些住房企业在住宅区建设中增加了儿童和老人的基本设施，在一些台阶和娱乐设施中更多地考虑了这些年龄的人的需求。有些产品甚至创造了一个“学教生态园”，让孩子们可以在里面种植花草树木，从而培养他们的动手能力和与自然的接触，同时增加他们自己的知识。

在此基础上，业界提出了全龄社区、全寿命住宅和一站式空.居住的概念住宅企业在产品设计中增加了客厅、父母和孩子的地方、老人甚至邻里中心。产品强调人与人之间的交流和互动，强调商业和商业功能，也强调社会功能。

4.ip

房地产企业根据不同的客户群体和细分行业，试图梳理出自己的产品体系，形成产品品牌和知识产权。一方面，知识产权产品在市场上有较好的认知度，这对品牌推广起到了事半功倍的效果。比如，目前市场上提到太和，我们的第一印象会想到太和场；当你提到万达，你会想到万达广场；提到龙湖，它是原创作品；说到融创，我想到了医院的绰号；当你提到金茂的时候，你会想到金茂富。这是知识产权产品之后的市场效应。

另一方面，除了品牌推广的好处之外，在住宅企业的知识产权产品之后，住宅企业可以形成标准化和可再现性的产品。在这个层面上，基于知识产权的产品也有利于住宅企业的扩张。一般来说，实现产品知识产权有三种明显的途径:核心产品技术体系、自身特色的外部形象、品牌和管理的输出。当然，知识产权的形成并不容易。住宅企业的首要考虑是形成统一的产品理念和建筑精神，然后在项目中实践和深化这一理念。

5.中国产品的崛起

建筑一直是历史和文化的载体。随着近年来中国经济的发展和中国梦、民族复兴等国家战略的提出，中国人对民族文化的信心开始上升，传统文化的振兴成为一个热门话题。这种传统文化的复兴，传播到房地产领域，就是中国庭院和产品的兴起。

例如，太和场是近年来房地产企业生产的较为成功的中国产品之一。同时，以龙湖、绿城、金茂为代表的一批房地产企业也推出了中国产品。融创去年推出了自己的中国产品，并发布了首个中国产品系列。

这些中国产品不仅在外部形象上沿袭了中国传统的庭院立面设计，而且在内部布局上引入了中国园林和景观的应用和创造。此外，汉字如“府”、“市”、“元”经常被用作住房项目的名称。然而，现代传统不是简单的复制。相信在未来，将现代人居思维与传统文化精髓相结合的中国产品将成为房地产企业的重要创新之一。

来源：广州新闻直播