华创证券：招商蛇口销售稳增、拿地积极，前海土地整备收尾

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乐居财经新闻李莉12月11日，华创证券发布了2019年11月对招商局蛇口(001979)销售数据的回顾。

12月9日，招商局蛇口公布了该公司11月份的销售数据。11月，公司实现合同金额179.5亿元，同比增长12.8%；合同面积为94.2万平方米，同比增长14.1%。

评论:

11月，销售额达到180亿英镑，同比增长13%，总计1971亿英镑，同比增长32%，计划提前完成

11月份销售额为179.5亿元，同比增长5.2%，同比增长12.8%；销售面积94.2万平方米，同比增长+9.2%，同比增长+14.1%，高于我们11月跟踪的45个城市的交易面积，同比增长-4.5%；平均售价为19，057元/平方米，较上月下降了3.6%，较2018年下降了7.6%。1-11月累计销售额1970.5亿元，同比增长32.4%，环比下降2.3%。销售面积1013.5万平方米，同比增长42.4%，环比下降3.7%。1月至11月，累计平均销售价格为19，443元/平方米，而18年间为5.7%；前11个月，公司销售额继续同比稳步增长，19年2000亿元的销售计划已完成99%，基本提前完成。考虑到公司项目布局主要在一、二线城市，预计在当前市场仍然稳定的背景下，年销售额将继续高速增长。

11月份征地158亿元，同比增长+170%，征地/售房比例为88%。土地征用继续增加

11月，公司在土地市场上新收购了北京、上海、深圳等7个城市的10个项目，总新增建筑面积115.8万平方米，同比增长0.4%，相应的土地价格为158亿元，同比增长170.1%；征地面积占61.2%，比上个月增长15.5%；底价为13，635元/平方米，同比增长169.1%。土地收购平均价格大幅上升，主要是由于公司一、二线重点城市的土地收购明显增加。公司土地收购/销售占88.0%，较上月增长22.1%，为今年第二高。1月至11月，公司新增规划总面积1298.3万平方米，同比增长13.4%；土地总价格894.3亿元，同比增长0.4%；土地征用面积占53.2%，与18年-2.0%相比；土地收购占销售额的45.4%，而18年间为9.8%；平均底价为6888元/平方米，比18年来的平均底价高出-4.9%。扩大土地征用，强调成本控制。

前海土地准备已进入最后阶段，后续工作有望促进利润表和资产负债表的改善

12月9日，公司宣布，招商局蛇口分公司招商局前海实业和前海管理局下属的前海投资控制公司，拟分别为前海自由贸易投资(合资)公司增资。增资后，双方持有合资公司50%的股权，总评估价值为人民币1458亿元。这是去年12月正式签署《土地准备协议》和《合资合作协议》后，招商局蛇口在土地确认程序上迈出的第二步。今年4月30日，招商局蛇口和前海管理局完成了前海的土地置换。至此，前海的土地整理已经进入最后阶段。此外，考虑到前海合资合作范围内的所有土地将由合资公司开发建设，且招商局蛇口的财务报表将进行合并，后续有望促进公司销售收入的快速增长，并促进公司净资产规模的显著提高，从而进一步降低负债率和pb估值水平。

投资建议:销售稳步增长，征地积极，前海土地完成，保持“强力推进”评级

重组后，蛇口招商局积极进行多方面的变革，管理改革，提高营业额，加快整合；公司拥有一线和二线优质土壤储备，特别是粤港澳大湾区的资源储备含金量极高；它具有“市场化+非市场化”的强大优势。作为大湾区的核心目标，公司的资产价值将进一步提升。前海的土地准备进入最后阶段，前海项目的发展加快，这将促进利润表和资产负债表的改善。此外，招商局和招商局商品房有限公司的上市也将增加公司的估值。我们将公司19-21年的每股收益预期分别维持在2.26元、2.71元和3.26元。19-20年间pe的当前价格是8.4倍和7.0倍，比每股35.20元的资产净值低46%。我们保持26.4元的目标价格，并保持“强力推动”评级。

风险警示:房地产市场调控政策收紧超出预期，行业基金收紧超出预期。

来源：广州新闻直播