袁一泓：楼市这次是真调整？

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正文/袁

从理性的角度来看，今年房地产市场的运行情况不应该出人意料。

总的来说，你可以称之为平淡或稳定。

从不同地区来看，长江三角洲仍然保持着相对旺盛的活力，被公认为是所有地区中最活跃的贸易。

就城市而言，深圳市场简直令人羡慕。没有必要担心新项目。这显然是因为它的供应量很少。

从三月底到四月，有一段时间后来被称为“假春天”，既没有金九，也没有银十。

今年大多数城市的房地产市场清淡。房地产企业的销售经理满是菜品。幸运的是，当2019年的销售目标在去年底和今年年初设定时，人们对年度趋势普遍不乐观，因此任务增长没有往年高。咬紧牙关，你就能完成一场势均力敌的比赛。与目标相去甚远，他们中的大多数都是太激进的企业，那些试图“在弯道上超车”的人，如果不能完成，他们就无话可说，他们会误判形势，高估自己的能力。

现在我们可以肯定地说，本轮全国房地产市场的调整已经进入了第二阶段，即深度调整阶段。

房地产行业基本上认识到，自去年7月以来，市场明显恶化，房屋销售不佳。自那以来，本轮调整已经过去了17个月。没有必要过早回归，至少这是自2008年以来最长的一次调整。还没有结束的迹象。

这似乎是一个真正的调整。

我刚才说，我们对今年的楼市形势不应感到意外，原因是本轮调控始于2016年10月，20个月后才会有明显的效果。然而，如此严格的调控所带来的调整不会很快结束，理性的房地产业主已经为2019年的楼市做好了预测和准备。虽然心中不无奢望，但中央政府的语气并没有放松。在7月30日的中央政治局会议上提出房地产不应该被用作短期刺激的声明后，拯救市场的幻想落到了空身上，并决定了全年房地产市场的总体形势。

我个人认为，房地产市场的调整已经进入了第二个阶段，其标志是二手房价格的加速下降。二手房更以市场为导向，对需求的感觉更直接、更敏感，因此能更准确地代表当前的市场情绪。

如果说去年年底和今年年初，二手房业主的议价范围扩大了，那么今年10月以后，报价和减价的幅度会更大。根据我与许多中介的沟通，北京二手房价格与高峰期相比普遍下降了15%-20%，一些房子的交易价格下降了30%。就连原本坚挺的学区房价也下降了10%以上。

降价如何促进交易？

二手房市场没有明显改善。此外，必须强调的是，二手房价格的下降并不是一夜之间突然出现的，包括30%的情况，这种下降也是自去年下半年以来的累积结果。因此，我们应该特别警惕那些声称自己正在“跌落”或“跌落悬崖”的人。

就新房而言，如你所知，热点城市的新房价格总体上是有限的，所以在强烈的抑制下，新房价格涨幅保持稳定。即便如此，许多城市的新房卖得并不好。例如，在北京的一些城市，限制竞争的房屋，开发商的实际销售价格低于当地政府部门批准的备案价格，拆迁率仍然不高。

我个人的观察是，房地产市场的需求正在萎缩。这不仅意味着投资需求基本得到遏制，还意味着刚性需求正在放缓。例如，北京的有限的比赛用房只是需要，销售情况不好。

然而，这并不是说降价对促进交易无效。我承认我一直提倡商品房的打折销售。从恒大和碧桂园的销售情况来看，促销是有效的。在促销活动的大力推动下，恒大9-10月份的销售业绩大幅提升。国家统计局10月份的统计数据显示，今年以来，商品房销售面积呈正增长，这是因为大量房地产企业加入了打折促销的行列。

我不得不再三提醒，进入第二阶段后的房地产市场调整是一个非常正常的调整，所以没有必要大惊小怪，更不用说杞人忧天了。新屋市场基本稳定，所以即使二手房市场的降价幅度继续扩大，也不要害怕。只需收缩是透支多年后自我修复过程的必然反映，绝不能再受刺激。

我也知道很多地方仍然对房地产有很强的依赖性。在经济低迷时期，一些城市可能想用房地产来支撑它们。例如，最近，一些城市提出，有必要防止价格因供应不足或需求旺盛而迅速上涨，并防止市场因外部环境变化和预期逆转而急剧下跌——这一表述被认为侧重于后者。

从国家统计局10月份的数据来看，房地产投资、新增建筑面积和商品房销售面积等核心数据都不错，远没有出现恐慌，更不用说“悬崖式下滑”了。谨慎对待调整后的市场前景，不要吹嘘或恐慌，房地产市场的稳定发展没有逆转。

来源：广州新闻直播