中国银河证券：5 年期 LPR 首降，行业利率环境边际改善

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乐居财经讯李莉11月29日，中国银河证券发布了11月份房地产行业动态报告。

销售增长率今年首次转正，预计第四季度将稳步上升。2019年1月至10月，商品房销售面积同比增长0.1%，实现了今年由负转正的首次增速。10月份，销售额继续呈现高增长，这与我们之前的判断一致。我们认为高销售增长的原因如下:1)房企在资金紧张的情况下加大促销力度，促进价格变化。退货；2)2019年下半年基数较低。随着逐渐进入低基数区间，第四季度的销售增长率预计将稳步上升。尽管自第三季度以来，销售表现出强劲的弹性，但从长期来看，市场销售的缓慢下降趋势并未改变。我们认为年销售面积为-1%-0%，销售额为6%-8%。

新建筑和建筑面积的反弹是不可持续的，竣工后已得到很大修复。2019年1-10月，新增建筑面积累计同比增长10.0%，反弹超出预期。新开工的反弹可能是由房企在资金紧张、库存低的环境下“抢开工”、“促付款”造成的。我们认为这种不正常的增长是不可持续的，新建筑的增长率在这一年中可能会继续下降。一方面，由于销售方面的压力，市场预期销售会下降，住房企业开工建设的意愿减弱；另一方面，上半年征地量减少和土地储备不足将制约新开工建设的进度，后续新开工建设的增速预计将进一步放缓。10月份竣工月增长率为19.2%，自第三季度以来，竣工一直在持续修复。10月份增长率继续扩大，预计未来将继续恢复。

5年期贷款利率下调了5个基点，行业的利率环境略有改善。5年期lpr主要引导抵押贷款利率的走势，这一lpr的下调可能会为抵押贷款利率的下降打开空，从而使行业利率环境略有改善。短期而言，后续实际贷款利率是否会跟随低利率下调趋势仍有待观察，因为低利率下调只是降低了抵押贷款利率的下限，而目前的销售和投资数据具有弹性，因此各地区很难有大规模的政策宽松。预计在“按市决策”的背景下，各地区将根据自己的房价和地价确定增长幅度。从长期来看，lpr的下调将有助于抵押贷款利率中心走低，行业利率环境将得到改善。

投资建议:在三季度房地产融资政策收紧超过预期的环境下，房价趋于稳定，土地市场明显降温。在监管效果良好的背景下，不太可能再次收紧政策。本月20日，5年期lpr将下调5个基点，行业政策环境将略有改善。我们认为今年第四季度到明年第一季度将是“true/きだよ 0”的政策期，公募基金对将会叠加，我们推荐业绩确定性强、资源优势明显、市场份额大幅提升的万科A (00002)和保利地产(600048)以及销售额增速高于行业平均水平、业绩完全释放的空阳光城(000671)。

来源：广州新闻直播