首开花式融资拯救现金流

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首开股份董事长李岩

乐居金融曾淑佳来自北京

第一股(600376，以下简称“第一股”)以“城市复兴”为己任，已宣布两笔大额融资订单。11月28日，该公司宣布计划发行50亿元超短期融资债券和70亿元中期票据，但利率尚未确定。总计120亿元的输血让人们重新关注这家北京国有企业。

今年以来，公司频繁披露大规模融资计划，包括3月份的27亿债务融资计划，50亿永久中标，4月份不超过70亿的公司债券。

获得大量工棚改造和经济适用房的企业往往被贴上“周转慢”的标签，而外界往往从现金流、负债率等指标来考察这个企业。近年来，原“北京一哥”不断受到外部房地产企业的冲击和挑战，正在慢慢转变角色，保持新购1000亿元的地位。

2019年至少将筹集366亿元

中国企业资本联盟副主席柏文对乐居金融表示，“第一资产质量和预期现金流都比较好，否则就无法发行这么大规模的债券。”的确，与民营企业相比，国有企业的地位给了首开一定的融资优势。

据乐居财经不完全统计，自2019年以来，首次披露的融资金额已达366亿元，整体平均融资成本仅为5.38%。

为了保证现金流的稳定周转，各种“财务技巧”都在第一次开盘时展示出来。此次融资涉及的债券和中期票据只是许多融资关键的一部分。

上半年，首开累计新增融资金额约272亿元，其中银行贷款88亿元，信托贷款62亿元，债务融资计划22亿元，企业债券20亿元，中期票据55亿元，短期票据15亿元，应付账款保理10亿元。

根据乐居金融的测算，上述融资方式的额度分别占总额的32.3%、22.8%、8.1%、7.4%、20.2%、5.5%和3.7%。从这一点来看，银行贷款渠道是最重要的首次开放，但与去年相比，融资结构似乎有所改变。

Leju金融制图

2018年，首次开放累计新增融资约417亿元，其中信托贷款27亿元，少于银行贷款、债务融资计划和公司债券，仅占6.5%。换句话说，今年上半年，新开信托融资的比重大幅上升。

近几个月来，房地产信托业务遭遇了强有力的监管，信托融资风险加大。或许是为了调整融资结构，降低信托融资比重，上半年在其他融资渠道上也做了努力，推出了债券融资计划、中期票据等多项大规模融资。

调整融资结构并在一开始引入现金流的真正目的是为企业输血和偿还债务。白文喜分析:“目前首开的现金流压力相对较高，这可能与项目周转不灵、业务重组和去转型差有关，其投资需求和债务偿还压力都很大。”

今年前三季度，初始融资活动净现金流量为-82.55亿元，同比下降247.55%，主要原因是小股东投资、债务偿还和永久债务权益工具减少。同时，由于支付了较大的地价、一级开发拆迁补偿费和当期付款，其经营活动产生的净现金流也转为负15.5亿元。

截至第三季度末，初始资产负债率为81.77%，与去年同期基本持平，比2018年底上升0.19个百分点。期末，公司一年内到期的短期贷款和非流动负债合计310.54亿元，略高于货币资金209.85亿元。

牺牲利润以确保规模

今年10月，合同面积为244，300平方米，合同金额为78.06亿元。前十个月，总承包面积265.83万平方米，同比增长5.18%；合同金额769.34亿元，同比增长13.69%。按照1010.15亿元的目标，首期开发已完成76%的年度销售任务。

观察过去第一次开盘的销售轨迹，我们可以发现第一、二季度往往是其销售的低点，第三季度会调整节奏，而第四季度会向上冲刺。如果今年保持这个速度，销售目标应该可以实现。然而，首开股份有限公司董事长李岩向媒体承认，存在“压力”。

北京仍然是第一个大本营，但是在过去的十年里，国外的房地产企业纷纷来到北京，北京房地产市场的竞争也越来越激烈。在此背景下，第一发展银行开始转变思路，加强与其他房地产企业的合作，包括华润、金茂等中央企业，以及龙湖等标杆民营企业。

据相关数据显示，从2010年至今，一期开发已获得近140个项目，其中包括110个合作项目。其中，与龙湖合作的项目有32个，总面积543万平方米。

目前，大部分首批销售成果都是通过合作项目实现的。以去年10月为例，在此期间，公司及其控股子公司实现总承包面积10.2万平方米，承包金额35.04亿元；合作项目合同面积14.22万平方米，合同金额43.01亿元，占销售总额的55.1%。

除了常规的合作收购土地外，首开还通过持股的方式获得了项目的权益，这并不仅限于北京。例如，今年8月，它投资2000万元参与了成都龙湖的两个项目。

为了保持一定的销售规模，第一次开业已经从战略布局上进行了调整。去年，它在北京的业务比例下降到不到50%，通过上线实现了1000亿元的规模。在未来，第一个开放将继续发展到长江三角洲，珠江三角洲，成都和重庆。

然而，项目合作范围的扩大牺牲了最初的净利润。今年前三季度，首次公开发行的营业收入为295.45亿元，而上市公司股东应占净利润仅为23.76亿元，上市公司股东应占净利润的比例仅为8.04%，仍处于较低水平。

为了在城市更新领域取得更好的突破，今年3月9日，首开集团宣布正式与北京房地产集团进行并购重组，这是继2005年与田弘集团进行并购重组后，首开集团的第二次资产并购。本集团希望获得房地产集团3075万平方米的非经营性资产，这是首次实施“城市更新”的宝贵资源。

“城市复兴官员”的头衔给第一个司机带来了很大的压力。在发展过程中，它将继续承担沉重的资本和负债负担。然而，房地产集团的合并和重组可能会带来不同的发展模式。

来源：广州新闻直播