华侨城力推压缩版合伙人计划

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乐居金融林振兴来自北京

随着市场环境的变化，华侨城不断调整和修正后续机制。

11月25日，10月A (000069)。深圳)宣布，为促进深圳华侨城有限公司(“华侨城”)项目的快速实施，促进科学决策，加强项目现金流管理，实现管理团队激励与项目长期经营成果的结合，从而促进华侨城整体战略目标的实现，特制定本项目及投资管理办法。

同日，华侨城召开董事会临时会议，以8票通过《关于修改深圳华侨城项目后续投资管理办法的议案》。

在3月份的《2018年年报》商业评论中，华侨城显示出修改投资和投资方法的迹象。当时，公告在优化组织管理机制中提到了“提升项目投资和投资管理体系”。

一个

2017年，华侨城正式加入投资大军，并提出了一个跨越式增长计划，要求每个地区都有相对较高的业绩增长。在激励机制方面，建立了一套涵盖短期、中期和长期三位一体的考核激励体系。

其中，中期激励机制是指建立后续投资工作组，引入员工后续投资制度，通过后续投资将管理骨干的目标与公司的职业目标结合起来，激发全体员工的创新和创业活力。

早在2014年3月，万科就建立了项目后续投资体系。同年10月，碧桂园将原有的“成果共享”激励计划升级为“同心共享”，要求所有新收购项目均采用后续投资制度。近年来，在利益和风险共担机制下，后续投资制度受到越来越多的房企青睐。

参与项目跟进是员工除了基本工资之外另一个重要的收入来源，这刺激了员工的狼来了，甚至创造了一个年收入超过1亿的神话。同时，对于住宅企业从“慢周转”向“快周转”的转变也有一定的意义。

近几年来，由于成交量快速增长和市场条件优越，以及前期实施后续投资的房企，规模增长相对较快。最典型的例子是碧桂园，其业绩在2016年翻了一番，并在2018年成为行业领导者。

然而，自2018年下半年以来，关于投资机制的争议越来越多，负面影响逐渐显现，甚至成为个人住房企业手中的烫手山芋。

“万科员工现在跟不上投资，压力相当大。全国50大房企中有近30家无法跟上。我们不是唯一的一个。”这是朱九生在万科2018年年会上对后续投资问题的无奈回应。

基准房企已经做到了这一点，其他中小房企就更不用说了，一些投资者遭受了损失，员工抵制强制投资，公司股东也不满意与投资者分享太多利润，一线和二线项目的回报是双重的，等等。

二

另一方面，在短短的5年时间里，万科的后续投资体系自正式启动以来，经历了从萌芽阶段到成熟阶段，再到反思阶段的不断修正和完善。

2018年1月，万科披露了第一版独立后续投资系统的详细文件，外界称之为“历史上最严格的后续投资系统”。它为许多后续投资住房企业提供了借鉴，使得一些之前已经实施后续投资的企业降低了资本配置的杠杆。

这一次，华侨城全面完善了投资跟进系统中的投资跟随者范围、投资基金比例和利润分配方式。

首先，该方案将投资项目范围从原来适用于华侨城投资开发的纯销售项目和包括销售在内的综合项目，调整为投资开发的新型城镇化项目。原则上，所有投资项目都必须遵守。

投资追随者的范围也扩大了。除项目公司领导和关键员工外，其他项目公司员工和项目公司下属二级单位员工也可以自愿跟随投资。

值得注意的是，第一版华侨城的随访率在10%以内。今天，项目和投资资金调整到不超过项目高峰运营资金的5%；同时，每个项目的最低投资资金不得低于200万元。

从目前的总体情况来看，当各大房企制定后续投资制度时，较为激进的民营企业可能会达到15%的上限，而国有企业则在10%左右。在业内人士看来，华侨城的谈判和投资基金被调整至5%。首先，避免了扩张和投资的损失。第二，融资渠道收紧，没有匹配的资金。

中国企业资本联盟副主席柏文·Xi分析说:“华侨城改变了项目跟踪的规则，似乎降低了跟踪本金比例的上限，但明确了盈亏承诺的规则。说明在目前的市场不是很好，细化规则，加强执行。在制定激励措施的同时，投资制度更体现了与公司的风险共担和损益共担。因此，有必要考虑职业经理人的亏损承受能力。”

对于后续投资本金的入账，华侨城规定后续投资资金应在项目土地成本支付50%以上后90个自然日内支付至项目银行账户(收购M&A项目为交易对价支付50%以上的时间)。它还明确规定，公司及其下属企业不得为投资者担保和借入任何形式的资金，这意味着跟随投资的员工必须自己拿出高峰项目资金5%的“真钱”。

何时返还也是员工在投资跟进过程中最关心的问题之一。回到原点有两个共同的设计理念:与以碧桂园为代表的大股东同步；以万科为代表的项目达到资金高峰后，大、小股东将同步返还。

在项目运营资金的峰值开始下降后，华侨城可以开始用投资归还本金。由于项目的总累积运营现金流回到适当的季度，高达80%的员工将与投资本金一起返还；对于项目的模拟清算(项目的合同销售面积达到90%)，剩余的投资本金将被返还。

此外，华侨城在收入分配和风险防范方面也做了相应的调整和更新。其中，风险保护是一项新规定，具体来说，如果后续投资退出时项目出现亏损，华侨城有权收回后续投资人员扣除风险准备金后应承担的损失。二级单位和项目公司主要负责人的年度奖励工资(属于奖励年薪风险基金延期支付的一部分)的10%作为项目后续的风险保证基金，在对下一年度可以清算的后续项目进行清算审计后，根据项目的损益情况予以返还。

来源：广州新闻直播