非住宅物业：美好城市孕育千亿蓝海，机制升级打造产业巨擘

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乐居财经讯李莉11月27日，天丰证券发布了一份商业地产研究报告。

非住宅物业概述

物流社会化转型释放0/12365だよ/industry.物流社会化是指将物流从各种机构中分离出来，推向社会，以市场为导向，让社会力量为其提供物流服务。它主要面向大学、机构、医院和军队等。其主要目的是通过社会转型提高物流部门的工作效率，精简人员和降低成本，同时提高服务的标准化和多样性，通过更有效的资源配置满足主要机构的发展需求。我国开始物流社会化转型已经有20多年了，但仍处于半社会化阶段。机构物流项目的发布是一个长期的过程，但随着越来越多的机构受益于物流社会化，这一过程正在加快。非住宅物业拥有1000亿元的市场，占物业管理的一半。非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、公园物业和公共建筑。城市公共建筑可以进一步细分为学校物业、医院物业和公共交通物业。根据中国科协的数据，2018年，500强物业管理企业的非住宅管理面积占36.52%，非住宅基本物业管理服务收入占52.38%，非住宅管理总面积为43.41亿平方米。

2018年，500强基础物业管理服务非住宅总收入为1182.5亿元。据估计，到2025年，非住宅销售面积将达到37亿平方米。按平均非住宅物业费(5.92元/月/平方米)计算，市场规模为2628.48亿元。非住宅单位单价高，收款率高，利润稳定性好。根据中央参考研究所的数据，2018年前100家企业的写字楼平均单价最高，达到7.84元/平方米/月；其次是商业地产，单价为7.01元/平方米/月；住宅物业的单价为2.25元/平方米/月。就征收率而言，非住宅物业普遍高于住宅物业。2018年住宅物业收缴率为91.67%；除商业地产(收款率93.12%)外，其他所有非住宅地产形式均在97%以上。此外，提高非住宅项目的价格更容易，也更快捷。

竞争格局不明朗，障碍重重。与住宅物业相比，目前非住宅物业管理领域的竞争格局尚不明朗。非住宅物业对管理效率和技术授权的高要求决定了其较高的进入壁垒。此外，不同形式的参与者和比赛情况也不同。非住宅项目的核心竞争力还包括:一是品牌效应，如赢得标志性项目；Ii .卓越的服务质量；Iii .优秀的销售团队和广泛的关系网络。

每个细分市场的分析

商务办公、商业地产和商务办公的市场约为1500亿英镑。据国家统计局统计，2000年至2018年商品房累计销售面积为11.89亿平方米，其中2018年新增销售面积1.2亿平方米。根据18年前100家物业管理企业的平均商业业态价格(7.01元/m2/月)计算，空房市的商业业态价格为1000亿元，其中18年新增101亿元。2000年至2018年，办公楼商品房累计销售面积为3.67亿平方米，其中2018年新增销售面积为4400万平方米。根据18年前100家物业管理企业的平均写字楼价格(7.84元/平方米/月)，空写字楼市场的房价为345亿元，其中18年新market /きだ的房价为41亿元。高要求导致高单位价格，最高单位价格在商业办公室和广泛的商业地产业务。除了安全、清洁和设施管理等传统的基本服务外，商业地产还将涉及商业支持服务，主要包括商业形象的提升和租赁客户的选择。主要特点是管理规模大、客户多、服务行业广、质量和安全要求高。机场和民航行业发展迅速，机场物业管理市场约240亿元。根据《2018年民航机场生产统计公报》，2018年中国有235个民航认证运输机场。假设每个机场的年平均基本物业管理费用为1亿元(通常由几家物业管理公司分担)，机场物业管理的总市场约为240亿元。民航物业具有规模大、服务范围广、项目多的特点。服务范围通常包括停机坪、停车场、航站楼、机车楼、汽车站、空服务公寓等。，具有不同的属性，包括清洁、安全、设施维护等。，这对于物业服务企业的规模、经验和管理效率都有很高的要求。先发优势明显，龙头企业抢滩登陆，国内机场地产市场仍处于蓝海阶段。尽管民航行业规模较大，但物业管理公司在行业中的市场份额较小，分散程度较高。龙头企业的积极布局不同程度地涉及航空空地产领域。

学校只有一个所有者，注重教学和学生的安全。股市约为800亿元。2018年，中国公民办的初中和大学有23万所，其中普通高校2663所。假设高校平均年物业管理费为3000万元，全部交给社会化的第三方物业管理公司，市场约为800亿元。传统体制制约，物流社会化促进产业发展，学校传统管理体制制约自身发展。我国一直在努力推进学校后勤社会化改革，但一些学校仍不完善。优秀的教育物业服务企业以规范、专业的服务质量树立了教育物业的标杆，竭诚为师生创造良好、安全的教学环境。

医院有很多业务延伸，专业性强，资源整合能力和管控能力强。医院物业管理包括传统的“四保”业务，也延伸到中心交通、护理服务、医疗指导服务、被褥清洗、医疗废物处理等。医院物业管理具有明显的特殊性和特殊性，因为医院容易发生人身伤害、交叉感染和群体性事件。新建医院规模大、结构复杂、设备设施先进，这就要求医院资产具有很强的资源整合和管控能力。人性化、专业化、智能化将成为未来的发展趋势。

城市公共建设和城市公共建设管理由政府投资，为公众提供服务。大型公共建设项目有以下三个属性:一是由政府或企事业单位投资；第二，为了全体公众的利益；第三是为公众提供服务。新技术的应用正在迅速增加，劳动力成本正在下降，这将成为未来的发展趋势。

新大正:“基础物业+智能技术”由双引擎驱动，助飞向“国家大门”。重庆大兴新大正置业集团有限公司于1998年正式成立。这是一个综合性项目，致力于建设智慧城市公共建筑和设施，管理公共、公园、航空空机场、政府机构、学校、住宅建筑和其他城市。2018年，新大正地产负责308个项目(包括重庆的222个项目)，管理面积为5367万平方米(包括重庆的3500万平方米)；2018年，共有314个合同项目，合同面积6272万平方米。服务区域覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等16个省市。

深入培育公共财产领域，引领行业市场化运作。在保持基础物业管理服务稳步增长的前提下，新大正置业集团将在城市公共物业领域对未来进行战略定位，以“智慧城市，公共建筑和设施管理为重点”为目标，构建“智慧运营，智慧服务”的商业模式，制定向“智慧运营”转型的完整路径。新大正地产公产中的机场地产项目近年来发展迅速，有望成为推动公司业绩快速增长、拓展全国布局的引擎。新大正地产承接的北京大兴国际机场项目发展潜力巨大，有利于提升服务能力、品牌知名度，创造更广阔的利润/空间。

风险警告:劳动力成本正在上升，房地产开发没有预期的那么快，核心业务人员正在流失

来源：广州新闻直播