黄楚龙46亿ABS里的资本局

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星河控股集团董事长黄楚龙

深圳乐居金融李义河

星河控股的资产融资计划已经按下了快进键。这一次，它将其已运营13年的明星商业项目——深圳星河福田可可园推向了资本市场。

根据深圳证券交易所11月22日的最新消息，“南都星河福田可可园资产支持专项计划”已被接受。据了解，债券类型为abs，项目计划发行金额为45.76亿元。发行人为星河实业(深圳)有限公司，承销商/经理为南方资本管理有限公司..

数据显示，星河实业(深圳)有限公司为星河(集团)有限公司100%所有..公司成立于1999年5月，注册资本为5000万港元。主营业务包括电子元器件、工艺品、计算机软硬件、办公自动化产品开发设计业务、房地产开发管理、酒店管理等。

值得一提的是，星河此次发行金额近46亿元，这在过去两个月的abs发行计划中是一个比较大的金额。从工业创新园区、酒店资产到黄楚龙购物中心，查普曼正在逐步完成其房地产连锁融资地图的布局。

星河商业房地产局

作为此次专项资产支持计划的基础资产，星河福田可可园仍是深圳商业地产的一颗闪亮之星。数据显示，该项目于2006年开业，是中国第一个情境公园购物中心，已运营13年。

与近年来许多房地产开发商开始改造商业地产不同，星河集团的布局更早。

2004年，星河收购了深圳中心区原“泰华购物公园”的商业用地，该地块是星河福田可可公园项目的起点；2005年，星河集团旗下商业地产运营公司星河房地产管理有限公司成立。

事实上，星河福田可可园也是星河集团从传统纯住宅开发进入商业地产的一个项目。该项目总建筑面积10万平方米，一直是深圳中央商务区的商业代表，经过长期运营，已成为与华润万象同名的大型购物中心，在深圳乃至全国市场占有一席之地。

据业内人士透露，福田可可园2018年的销售收入为26亿元，客流量为2500万人次。

随后，星河集团还在深圳核心cbd区福田中心区先后开发了星河第三空房、星河丽思卡尔顿酒店、星河发展中心等项目，形成了涵盖高档酒店、大型购物中心、写字楼等商业地产的布局。

2012年，投资10亿元、总建筑面积15.4万平方米的商业机构龙岗可可园正式开业。虽然其市场影响力远不如之前的福田可可园，但却是星河可可园走出复制之路的第一个项目。

经过十多年的运营，为了适应新的商业和消费环境及需求，星河于2017年开始大举投资升级福田星河可可园。

在增量住房市场逐渐遭遇瓶颈、房地产企业正在转型资产运营商的背景下，黄楚龙也更愿意将星河定位为“城市运营商”。去年6月，星河与中国科技金融联盟成立了中国科技金融创新基金，初始规模为30亿元。黄楚龙当时表示，星河已经完成了从城市空提供商到城市运营商的转型。

据了解，星河商厦负责星河下的商业运营和管理，管理星河可可公园、星河可可城、星河国际、星河可可花园、星河空三号、星河中心等项目。

截至目前，星河商业服务已有近30个商业项目，服务面积超过250万平方米，涵盖城市商业综合体、城市购物中心、区域购物中心、社区购物中心、高端家居购物中心等各种商业地产形式。

根据星河集团的官方网站，经过多年的发展，公司拥有房地产、金融、工业、商业和物业五大业务集团，业务涉及房地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资和工业运营。

黄楚龙的全连锁资本闭环

随着深交所接受“南方资本-星河福田可可园资产支持专项计划”，黄楚龙正在逐步完成其房地产全链融资产品体系的建设。

长期以来，房地产和金融密不可分的属性使得黄楚龙满足了需求和资本市场，尤其是商业房地产，这种关系更为密切。2016年12月，黄楚龙推动星河商品房在新三板上市，但直到2019年7月才宣布退市，星河商品房在新三板上市时间不足三年。

至于终止上市的原因，星河商业公司当时宣布是出于自身发展的需要。事实上，业界有一个共识，就是新三板一直面临流动性不足的局面，在新三板上市的企业无法达到理想的融资效果。

因此，一些行业分析师表示，星河商业有限公司可能正在准备将新的三块板转让给香港证券交易所。一个明显的迹象是，为了迅速扩大规模，星河商业有限公司在过去两年一直专注于出口轻资产。

自2014年以来，星河集团出口第一个品牌项目可可城后，先后出口深圳龙岗星河可可城和普宁星河可可城；2018年，星河商厦进一步加快品牌管理出口，并签约汕尾星河可可城、鄂尔多斯青铜广场等新项目。

截至今年7月，星河商厦与博宁控股集团签署了战略合作协议，南昌商业联合中心购物中心引入星河可可园作为商业主体，星河可可园品牌也迎来了第一个出口。

为了加速轻资产战略模式，星河的资产证券化越来越频繁。

2018年7月，星河“方正证券-一期租赁资产支持专项计划”在深圳证券交易所发行，规模为8.421亿元。据悉，深圳星河世界项目作为该项目的基础资产，占地面积约62.29万平方米，总建筑面积约160万平方米。

今年5月，星河“平安汇通-丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”在深圳证券交易所上市。cmbs基于深圳丽思卡尔顿星河酒店未来12年的收入，发行规模为22.11亿元人民币，最终发行利率为5.10%。

截至目前，45.76亿元的“南都-星河福田可可园资产支持专项计划”已被接受，黄竹龙子的资产证券化地图已包括星河工业园、酒店、购物中心等商业地产。

星河控股集团副董事长、总裁姚惠琼曾表示，资产证券化是实现轻资产发展不可或缺的手段，也是构成星河未来城市运营领导者的核心竞争力之一。

据了解，星河从2009年开始涉足金融。长期以来，围绕着作为房地产主业的星河地产、产业、商业设施和物业，一个完整的房地产连锁融资图正在逐步形成。毫无疑问，资产证券化是福田可可园的环节之一。

另一方面，在住房企业融资困难、融资成本上升的现实环境下，资产证券化作为住房企业的一种金融创新方式，也可以为企业带来更多的市场资金。特别是星河商厦，已经在新三板上市。

在频繁的资产证券化行动，甚至试图转移到香港证券交易所的背后，是星河黄楚龙更远大的目标:集团将在2023年实现1500亿元的战略目标和150亿元的营业利润；此外，星河商业已实现管理面积超过350万平方米；该行业已实现营业面积超过300万平方米；该物业管理规模为5000万平方米。

来源：广州新闻直播