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正文/袁

深圳楼市被视为风向标,一举一动都备受关注。

日前,深圳调整了普通住宅的标准:如果地块的容积率在1.0以上,建筑面积在144平方米以下,将被认定为普通住宅。总交易价格将不再包含在识别阈值中。

深圳市普通住房原标准于2015年9月公布,必须同时满足“容积率+面积+总价”三个条件。根据新标准,总价超过144平方米的房屋将由“豪宅”改为普通房屋,持有两年的房屋可免交5%的买卖差价增值税。一些专家估计卖家可以节省大约20万元。

袁一泓:深圳楼市波动只是特例,全国房价不具备上涨条件

在过去的四年里,房价上涨了很多,所以调整普通住宅的标准是正常的。客观上,它对刚性需求是积极的,理论上,它降低了交易成本。

然而,很快就有报道称,深圳二手房卖家正在提价。一些卖家“自信地”接受了深圳的所有优势,其中一套上涨了20万元。

如果要列举深圳楼市的优势,除了主要政策是建设一个创业园外,据说按揭利率也下调了。据媒体报道,11月份,深圳7家银行下调了二手房贷款利率,其中6家银行在9月份将二手房贷款利率从5.45%(即10月8日新lpr按揭政策规定的二手房贷款利率下限)调整至5.39%。

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如何看待深圳二手房市场的波动?

首先,不能排除这是深圳二手房卖家或中介投机的机会。因为,与新住房市场主要城市的一般价格限制不同,二手房的买卖价格是市场化的。如果卖家想提价,没必要找理由,只要有人买,你就可以提价。另一方面,即使降低利率,调整普通住房的标准,你的报价也会上升,买方不会支付账单,最终的交易价格仍然会下降。毕竟,二手房市场主要是由供求关系决定的。

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二是深圳房价不具备回升的基本条件。从政策角度来看,深圳重申,自2016年以来,已严格执行限购、限贷、限购、限价令等政策。“稳定地价、房价和预期”仍然是房地产管理的重点。从市场的角度来看,深圳由于建设用地有限,长期以来住宅用地供不应求,但目前商品房的供需关系并没有进一步恶化。事实上,深圳近两年来正在采取措施增加住房的有效供给,特别是注重经济适用房的有效供给。

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一些朋友担心深圳二手房的波动会不会被复制到其他城市。

首先,其他城市,尤其是一、二线热点城市有可能调整普通住房标准,但不能说他们是在模仿深圳。例如,如果北京根据本市房地产市场的实际情况对普通住宅标准进行微调,这是其房地产管理的应有内容,即使没有房地产法规,也有可能进行调整。不值得大惊小怪。

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第二,全国,特别是一线和二线热点城市,也不具备房价回升的条件和基础。原因与深圳相似。没有放松调控政策的迹象,供求关系也没有逆转。相反,在包括北京在内的一些城市,二手房的交易价格正在稳步下降。据我所知,一些二手房的实际成交价格与2016年的峰值相比并不小。一个朋友告诉我,他的一个套房已经被搁置了一年,因为他拒绝降价而没有卖出去。

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你如何看待10月份一线城市的房价数据?根据国家统计局发布的数据,10月份,一线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨4.7%和0.5%,分别比上个月高出0.1和0.4个百分点。这似乎为个人的“崛起理论”提供了基础。然而,这只是一个月的短期波动,不能反映趋势。从市场的真实反映来看,卖方对市场前景的反弹并不乐观,但普遍的现象是报价松动,交易量下降。与此同时,我们应该看到二线和三线城市的增长率继续下降。深圳只是一个特例,其他个别城市的波动是不可避免的。然而,中国主要城市的房地产市场既没有任何整体上涨的迹象,也没有复苏的条件。我们不应该夸大或恐慌。稳定仍然是基调。

袁一泓:深圳楼市波动只是特例,全国房价不具备上涨条件

关于房价上涨的猜测值得警惕。

来源:广州新闻直播

标题:袁一泓:深圳楼市波动只是特例,全国房价不具备上涨条件

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