东方证券：累计销售增速转正，新开工增速创年内新高

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乐居财经讯11月15日，东方证券发布了10月份统计局房地产数据回顾。

统计局于2019年10月宣布了房地产市场的运行情况。房地产销售面积、投资额和新开工面积分别为1.4072亿平方米、11，595亿元和1.9927亿平方米，同比分别增长1.9%、8.8%和23.2%，同比分别增长2.9%、10.5%和6.7%。

核心观点

10月份，销售面积同比保持正增长，1-10月份，累计销售面积增速再次转正。10月份，商品房销售面积同比增长1.9%，增速比上个月下降1个百分点。连续四个月保持正增长，东部和东北部地区明显回升。10月份，平均销售价格同比增长7.6%，销售金额同比增长9.7%，增速比上个月略有上升0.3个百分点。我们关于1-10月销售面积累计增长率为正的判断已经得到验证，不存在低库存状态下的量价情况。房地产市场仍处于相对健康的状态，预计年销售增长率将保持正增长。

10月份，新建筑增长率大幅反弹，达到今年的新高。10月份，房地产新开工面积同比增长23.3%，比上个月增长16.5个百分点。月增长率也达到了今年的新高。1-10月，新增建筑面积累计同比增长10.0%。10月份，新建筑面积与销售面积之比为1.42，也明显高于上月。受有限融资带来的现金流压力影响，房企对销售回报的依赖程度有所增加，预计建设强度仍将保持较高水平，第四季度新增建设增速仍将保持较高水平。

10月份房地产投资增长率略有下降。10月份，房地产投资同比增长8.8%，增速下降1.7个百分点。10月份，土地周转量略有回升，同比增长2.5%，同比增长3.2个百分点。2018年11月至12月，土地投资基数较高。从近期房地产企业收购土地的意愿来看，虽然土地投资数据将略有滞后，但投资将难以继续保持上升趋势。因此，我们认为房地产投资的核心影响因素仍然是建安投资，预计房地产投资的年增长率将稳定在10%左右。

我们将2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资和新增建筑面积的预测增长率分别保持在2%/10%/8%。

投资方案和投资目标

根据10月份的数据，销售仍保持正增长，房地产投资略有下降，这更符合预期。然而，新建筑的同比增长率大幅上升，远远超出预期。究其原因，固然受到第四季度基数较低和急于开工的影响，但另一方面，也反映出在融资端受到限制后，房企对销售回报的依赖程度将进一步提高，从而导致新开工意愿大幅增加。我们认为，整个行业明年将保持稳定，但住房企业之间的分化将逐步扩大，信贷等资源将进一步集中在头部。在此背景下，我们看好融资优势明显、销售规模大、结算资源丰富的领先房地产企业。目标仍然集中在两条主线上:1)更容易融资的领先公司，推荐保利地产(600048，收购)、万科A (00002，收购)和金谷(600383，增持)；2)业绩更灵活的领先公司推荐融创中国(01918，收购)、徐汇控股集团(00884，收购)、荣盛发展(002146，收购)、欢乐城(000031，收购)、阳光城(000671，收购)、中南建设(00099)

风险警告

销售额明显低于预期。

政策监管的严厉程度超出了预期。

来源：广州新闻直播