平安证券：楼市整体呈现韧性，竣工有望持续回升

本篇文章2048字，读完约5分钟

乐居财经讯李莉11月15日，平安证券发布了一份房地产行业动态跟踪报告。

事项:

国家统计局公布了2019年1-10月全国房地产开发投资和销售数据，其中房地产开发投资同比增长10.3%，新增建设同比增长10%；商品房销售面积同比增长0.1%，销售量同比增长7.3%。

和平观:

投资增速下降，中期稳步下降:2019年1-10月，全国房地产投资同比增长10.3%，1-9月增速下降0.2个百分点；其中，10月份月度投资同比增长8.8%，比9月份下降1.7个百分点。1-10月，中部、东部、东北部和西部地区投资分别增长10%、8.4%、9.5%和15.7%，与1-9月相比持平，分别下降0.2、0.4和0.5个百分点。我们判断，单个月投资增长率的下降主要是受土地购置费疲软的影响。从中期来看，随着融资端的收紧逐渐向征地和建设端转移，房地产投资增速将继续呈下降趋势。然而，考虑到去年第四季度的基数较低，以及近期销售继续超出预期、年底完工的压力，短期投资增长率的下行斜率预计将会放缓。

销售继续好于预期，短期内仍将表现出弹性:1-10月，全国商品房销售面积同比增长0.1%，今年首次转正，销售同比增长7.3%，面积和金额同比增长0.2个百分点。10月份，月销售面积同比增长1.9%，继续保持正增长。从地区来看，10月份东部和中部地区销售面积分别增长4.8和0.4个百分点，分别达到5.8%和1.1%；与9月份的9.3%相比，西部地区的增速同比下降了2.3%，反映出一、二线的销售在推高和变价的背景下有所好转，而三、四线则受到需求萎缩的制约，在积极的推动下逐渐出现疲态。展望市场前景，考虑到年底房企货源充足、积极推市的需求以及2018年第四季度基数较低，预计短期销售仍将表现出弹性。

新开工量持续反弹，中期仍将承受压力:1-10月，新开工量同比增长10%，1-9月增长1.4个百分点；其中，10月份环比增长23.2%，比9月份增长16.6个百分点。我们判断，新建筑的增长率继续反弹，主要是因为短期销售业绩继续超出预期。从中期来看，我们判断新的建设仍将面临压力，主要是因为:1)自1)2018年2月以来，房屋企业的征地规模持续萎缩。2019年1月至10月，征地面积增速较2018年下降30.5个百分点，至-16.3%。土地征用强度的下降限制了建设用地的可用性；2)三、四线销售压力加大，叠加资金收紧，将逐渐影响房企开工的积极性；3)2018年第四季度基数较高。

土地市场稳步上升，竣工面积的下降幅度继续缩小:由于销售韧性的持续影响，土地交易的增长率出现反弹。1-10月，全国征地面积同比下降16.3%，土地交易价格同比下降15.2%，比1-9月分别下降3.9和3个百分点。10月份，白城市土地交易费率为6.2%，比9月份低0.8个百分点，总体保持稳定。考虑到严格的土地拍卖政策和行业融资的严格监管，预计土地市场将继续保持稳定。1-10月，商品房竣工面积同比下降5.5%，比1-9月下降3.1个百分点。考虑到2017年和2018年的交割连续两年出现负增长，2015-2018年期房销售明显反弹，交割刚性下的交割跌幅有望继续收窄。

到位资金增速收窄，抵押贷款利率逐步上调:1-10月，房企整体到位资金达到14.5万亿元，同比增长7%，增速较1-9月下降0.1个百分点。其中，受年末力度加大和房企加快支付的推动，存贷款增速环比提高0.4个百分点，至9.4%。国内贷款受制于相对紧缩的融资政策，与去年9月相比，累计同比增幅收窄1.2个百分点，至7.9%。10月份，全国首套住房贷款利率升至5.52%，连续4个月上涨，个人住房抵押贷款增速环比上升0.5个百分点，至14.1%。

投资建议:10月份，全国销售开始回暖。从短期来看，随着年底的高峰和上一年的低谷，销售方面仍有超出预期的可能；随着交货高峰的到来，完工将如期进行。考虑到期房销售在2015-2018年将明显回升，预计完工回升趋势将持续。在投资建议方面，房地产行业有一定的业绩增长，估值低，头寸低，股息收益率高，其配置价值仍然突出。对个股的担忧:1)在融资紧缩的情况下，估值较低的领军企业，资本状况良好，业绩确定性强，一、二级价值比重高，高股息率的股票有保利、万科、金地和招商局；2)销售业绩高、核心城市圈布局灵活的二线中南、阳光城；3)房地产行业继续受益于竣工和恢复。

风险提示:1)目前市场销售难度整体上升，三、四线供应充足，需求萎缩。另外，之前没有明显的调整，后续的成交量和价格将面临更大的压力。未来，三、四级房地产市场可能会出现意想不到的调整。带来住房企业的大规模减值和中小住房企业的资金链断裂风险；2)由于房地产市场火爆，2016年以来地价持续上涨，后续城市陆续出台限价令，行业未来将面临毛利率下降的风险；3)目前业内资金紧张，但楼市销售难度明显加大。如果房地产市场在随后的稳定过程中降温超过预期，一些债务偿还压力较大的房企可能面临资金链断裂的风险。

来源：广州新闻直播