中泰证券：单月销售略超预期，多地政策出现改善迹象

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乐居财经新闻11月15日，中泰证券发布了房地产行业月度服务报告。

行业跟踪:

重点公司合同销售情况

根据嘉里数据，本月主要公司的合同销售额分别为-10.1%、0.6%、1.9%、19.3%和-4.9%。10月19日主要公司销售额同比增长12.0%，其中徐汇集团同比增幅最大，为76.1%，万科、保利地产、融创中国和华夏幸福分别增长-18.1%、19.7%、22.9%和36.6%。

？二手房月成交量:环比增长-9.14%，同比增长20.23%(按面积计算)。本月，中泰追踪的40个大中城市的一手住房总成交面积为2121.17万平方米，环比增长率为-9.14%，同比增长率为20.23%。其中，一、二、三线城市一手住房交易面积分别增长-13.24%、-14.13%和2.31%；同比增长率分别为12.73%、23.52%和17.80%。

二手房月成交量:环比增长率为-16.16%，同比增长率为25.87%(按面积)

本月，中泰追踪的14个大中城市二手房交易总面积为470.83万平方米，环比增长16.16%，同比增长25.87%。其中，一、二、三线城市二手房交易面积分别增长-20.84%、-15.50%和-8.07%；同比增长率分别为19.23%、30.38%和22.24%。

库存:可销售面积环比增长39.10%，净化期为6.91个月(按面积计算)

本月，中国和泰国跟踪的14个大中城市的住宅销售面积总计5495.86万平方米，比上个月增长39.10%，去化学化期为6.91个月。其中，一线、二线和三线住宅建筑的实用面积分别增长53.69%、35.32%和-2.36%。一线、二线和三线停用周期分别为9.37个月、5.24个月和5.99个月。

40个城市的土地交易:交易量和价格链下降，一线交易计划增长率为-18.0%

本月，全国40个大中城市土地供应规划建设面积为9202万平方米，环比增长36.1%，同比增长-8.7%；出售土地规划建筑面积8761.4万平方米，比上个月增长-22.8%，同比增长-24.3%，其中一、二、三线城市增速分别为-18.0%、-14.2%和-30.6%；平均交易价格上涨了-13.6%，总交易价格上涨了-33.3%。本月，全国40个大中城市的地价率为6.15%，比上个月下降0.75个百分点。一线城市的地价为4.07%，二线城市为6.42%，三线城市为6.99%。

投资建议:

在销售方面，10月份主流房企的销售继续超出预期。据嘉里数据，10月份50家主流房企的月销售额为8892亿元，同比下降2%，同比增长36%；1-10月，50家主流房地产企业累计销售额72879亿元，比上个月增长14%，比上年增长16%。在房屋销售企业方面，10月份销售额排名前5位的分别是恒大、碧桂园、融创、万科和保利，其中恒大为930亿元(同比增长75%)，碧桂园为850亿元(同比增长43%)，融创为642亿元(同比增长23%)，销售喜人。在前20名中，龙湖有270亿元(增长80%)，绿地有251亿元(增长52%)，世茂有232亿元(增长53%)，徐汇有190亿元(增长76%)，金茂有122亿元(增长55%)，所有这些都达到了50%以上

在政策方面，我们认为政策监管正在进一步放松。从操作角度看，央行降低了中期贷款便利化利率；中央政府先后出台惠台、港澳政策；本月，海南、广西等地发布了定居限制；扬州、武汉等地出台了增加公积金贷款额度和延长贷款期限的政策；郑州、南通、绍兴等地出台了人才定居补贴政策，这些都是政策边际改进的表现；从目的来看，“稳定房价、稳定地价、稳定预期”并不是为了打压行业。目前，地价似乎还在继续下降，即使提高，去化学化的压力也在增加，市场看到了空强烈的情绪。这些实际上偏离了促进行业健康稳定发展的初衷。我们对第四季度和明年第一季度持乐观态度，“一个城市，一项政策，

在融资方面，今年5月以来，监管部门对房企融资渠道进行了严格管理，信托等渠道大幅减少。受益信托网数据显示，10月份房地产信托融资规模同比下降60%以上，至281.72亿元。最近，房地产企业的海外融资规模大大增加。据中原地产统计，10月份，有13家房地产企业发布了近50亿美元的融资计划，融资成本主要在6%至15%之间。

我们坚持之前强调的第四季度房地产过度配置的观点。主要逻辑如下:政策底部(估价):当前房价和地价稳定，基本面下行，融资超预期，继续收紧，政策调控的目的达到。进一步收紧没有什么意义。目前，重点房企的平均市盈率只有6.1倍，而空的估值持续下降，相对较小且向上/。广义货币:虽然目前行业以窗口为导向，但整个行业都可以受益于已经开始的货币宽松周期，下调RRR和降息带来的有利方向保持不变。业绩确定性:我们估计，主要房地产企业的年业绩增长率中位数约为27%。在当前全球经济或衰退的背景下，市场开始对业绩确定性行业和目标给予更高的溢价，房地产类股的业绩确定性优势凸显。高股息:在房地产行业放慢扩张速度并积极降低杠杆率后，它开始整体增加股息。目前，重点房企的平均股息率高达4.5%。

在配置方面，对基于贝塔修正的阿尔法股票持乐观态度。首先，当前行业存在估值改善的机会:政策(监管和融资)的边际改善带来的估值修复；年终业绩发布带来的价值转换。其次，在个股方面，结构分化加快:从融资-土地收购-利润、管理-效率-成本、品牌-产品-溢价等多维传导分化。，这在行业低迷时期尤为明显，类似于制造业产能被清理、行业集中度继续提高、领先利润明显提高的逻辑。最后，从时机的角度来看:在前几个周期中，市场底部领先于政策底部，政策底部领先于基本面底部(销售反弹)。现在政策正在改善，观望的时间太长了，否则最好的投资机会就错过了。推荐受益于集中度持续提高、在行业低迷时期有大量整合机会的行业领导者:万科、保利、融创中国；致力于降低杠杆、提高股息和优化内部控制:华夏幸福和徐汇控股集团。

风险预警:房地产调控政策波动超出预期，资金低于预期。

来源：广州新闻直播