东吴证券：行业热度延续，开竣工均加速

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乐居财经讯李11月15日，东吴证券发布了一份关于房地产行业的研究报告。

投资要素

事件:统计局发布2019年1-10月中国房地产开发投资与销售情况:2019年1-10月，中国房地产开发投资109.603亿元，同比增长10.3%，1-9月增速下降0.2个百分点。新增住房面积185634万平方米，同比增长10.0%，增速加快1.4个百分点。商品房销售面积133251万平方米，今年以来首次由负增长转为正增长，1-9月同比增长0.1%，下降0.1%；商品房销售124417亿元，同比增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

评论:

10月份的销售数据好于预期。月销售增长率继续保持正增长，月销售面积增长1.9%，月销售额增长9.7%，环比分别下降1.0个百分点和增长0.3个百分点。月销售面积增长率连续四个月呈正增长，好于预期。我们判断销售数据的改善与房地产企业加速推货和中西部地区的意外表现有关。从累计数据来看，2019年1月至10月，商品房销售面积为133251万平方米。增长率今年首次由负转正，1-9月同比增长0.1%，下降0.1%；商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。销售数据好于预期。

单月新建和竣工增长率明显回升:1-10月，新开工住房面积185634万平方米，增长10.0%，增速加快1.4个百分点；单月新增面积同比增长23.2%，增速回升16.6个百分点，达到2018年9月以来的新高。根据竣工资料，1-10月份房地产竣工面积同比增长-5.5%，降幅较1-9月份缩小3.1个百分点；完成率同比增长19.2%，连续三个月转正，增速继续扩大。竣工改造将有效提振房地产下游产业链的需求，有利于物业管理行业。

投资增长率仍然很高，但下降趋势保持不变。1-10月，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，1-9月增速回落0.2个百分点。我们判断，第四季度总体投资增长率保持下降趋势:1)19q3土地市场开始降温，导致土地收购费惯性下降，属于延期支付；2)自第一季度以来，新建筑增长率略有下降。

不同口径的土地数据存在较大偏差。高频口径:1)统计局统计，1-10月征地面积1.8383亿平方米，同比下降16.3%；土地交易价格为9921亿元，同比下降15.2%。2)中国参考咨询机构数据:1-10月，全国300个城市土地出让金总额为38993亿元，同比增长16%。递延口径:1)根据统计局统计，1-9月份土地收购费用总计3201.2亿元，同比增长19.6%；2)根据财政部数据，1-9月国有土地使用权出让收入增长5.8%。

投资建议:预计2020年政策将趋于稳定，政策的力度将与市场热度相反。房地产企业的业绩往往会有所不同，资产质量、可持续收入、融资成本和股权销售增长率将成为决定估值的关键指标。保利地产、万科A、金地、中南建设、招商局蛇口、荣盛被推荐开发，徐汇控股集团、中国金茂、龙光地产、建发国际集团、金地商厦被推荐为室内房源。

风险警告:行业销售波动；政策调整导致操作风险；融资环境的变化；企业运营风险。汇率波动风险。

来源：广州新闻直播