平安证券：细数住宅前世、今生及未来

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乐居财经讯李莉11月14日，平安证券发布了一份关于房地产行业的研究报告。

“人口+土地+金融”外衣下的供求促进:纵观国内外商品房市场的发展，供求在本质上仍然起着作用。从需求方面来看，人口的迁移、家庭规模的小型化和适婚人口的增加将显著增加住房需求，但有效需求能否形成取决于收入增长和金融条件的支持。从供应方面来看，土地供应直接影响区域房地产市场的中期表现。过去十年(2008-2018年)人地不匹配是国内房地产市场区域差异的重要原因之一；同时，建设周期等因素也可能导致短期供求结构失衡，进一步加剧房地产市场的波动。

“多元化+股票市场+市场份额增加”是海外的普遍趋势:随着城市化率的完成，海外房地产市场呈现出新屋市场萎缩、二手房股票市场上升的态势；同时，市场的调整和成熟加快了产业集中度的提升，带来了住宅企业的多元化布局。美国和英国的二手房交易比例超过80%；英国前10名的市场份额已经接近60%。虽然各国住宅企业布局多样，但从收入结构来看，美国和英国传统住宅企业的发展收入占90%以上，随着日本租赁和企业管理的兴起，房地产开发收入占不到40%。

“中期需求稳定+多元化+区域差异化”是国内中期趋势:随着城市化率的不断上升和改善更新需求的释放，预计国内住房需求规模在中期内仍将保持每年12.5亿套左右。同时，在地价稳定、房价稳定的背景下，行业利润中心将逐步回归市场平均水平。凭借融资和土地收购的优势，领先的房企有望继续扩大市场份额，积极开展多元化试水，但从中期来看，住房开发仍将是传统房企的主要收入来源。就区域布局而言，虽然一、二线城市既有人口又有产业支撑，但面临着激烈的竞争、高地价和低供给。大多数三、四线城市人口净流出，工业基础薄弱，缺乏中长期支持。未来，以一、二线城市为中心的城市圈将成为住宅企业竞争的主战场。

投资建议:短期内，行业政策和融资环境将保持较高压力，销售方面的压力将逐步加大，这将加快行业格局的洗牌，提高市场集中度。中期而言，在稳定的土地价格和稳定的住房价格背景下，随着住宅开发回归制造业属性，只有具备融资和规模优势以及高周转率的住宅企业才能获得超额利润；与此同时，随着行业利润中心的下降，并购、旧的改革等等。将成为房地产企业收购土地的重要起点。预计具有融资和土地收购优势的房地产企业将永垂不朽，脱颖而出。

风险警示:1)住宅开发需求急剧萎缩的风险:2)多元化的业务布局过程不尽如人意甚至有失败的风险；3)开发业务毛利率大幅下降的风险；4)中小住宅企业资金链断裂风险。

来源：广州新闻直播