专访 | 沈帅波：未来三年一线城市商业地产将面临洗牌

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宁波乐居金融陈碧湖许云纳

11月9日，第三届全国中小城市商业创新与发展论坛在宁波举行。商业和金融作家、《迭代》(Iteration)一书的作者沈帅波在接受采访时表示，由于之前大家都聚集在一线城市投资购物中心，一线城市的购物中心运营压力明显高于二三线城市。例如，在上海，至少有一半的购物中心管理不善。几年前，购物中心把无利可图的服装店变成了中餐馆和西餐厅。他指出，对商业地产未来三年的预期相当悲观，尤其是在一线，将有一个巨大的洗牌。以下是沈帅波先生与乐居金融的对话:

乐居金融:你认为对三、四线消费者来说，过去最大的变化是什么？或者什么对整个零售或商业市场影响最大？

沈帅波:最大的变化是一、二线城市的工资从1万到1.2万不等，只比原来高20%或30%；第三和第四行从3000增加到2000，几乎翻了一番，这是一个核心变化。第二个核心变化是常识。三线和四线城市中没有多少人认为他们来这里是为了创造巨大的价值。大多数人都明白创业就是开店做生意。然而，中国一线城市人不做马云就不做生意，他们有不同的快乐和满足感。因此，一线城市的核心满意度源于不同的起点。第三个核心变化是，只要你的信息量不是很大，就更容易快乐。与此同时，一线城市选择看他们想看的东西。一线城市将被迫看到很多人比你有钱，生活比你好，你很容易不开心。

乐居金融:你之前提到过回流的问题。现在许多大城市也在引进人才。你怎么想呢?

沈帅波:首先，自古以来就没有变过。我们应该到多高？过去，必须一路向北，去广州和深圳。今天，我想清楚了，我觉得第二条和第三条线也不错，或者新的第一条线也是一个好地方，这是去那里的主要原因。然而，很少有人会完全回到乡村或城镇，除非他们能在城镇里找到一个非常适合他的好生意，否则他们会回到县经济上去。如果你还在从事一项职业，那么当你回到镇上时，就没有什么职业可做了。一般来说，你应该回到省城或者最近的家，或者最适合他的地方，或者找不到发展的地方。

反流分为脑力密集型和体力密集型。我们经常发现大脑密集是可悲的。然而，在中国，身体强度更大的从业者回家时根本不会痛苦或担心，甚至计划在他们回家的那天回老家赚钱。

乐居金融:如今，商场都在谈论年轻。与大城市相比，三、四线城市的消费观念或消费习惯有什么不同？

由于前线供应严重过剩，信息流过大，选拔过程变得极其复杂。然而，到目前为止，能够达到特别高性价比的渠道和信息仍然比上面的有限，所以这是它们之间的一个很大的区别。

第二，人们对未来的期望有些不同。更多的人在三线和四线都用光了，或者不是特别明显，尤其是今天的年轻人没有特别明显的需求和储蓄趋势。例如，我们发现一线城市愿意用今年省下的钱，甚至是半年的钱来买车，但是三线和四线城市的人愿意透支两三年的钱来买车，这是一个很大的区别。即使一线城市的共同标准是“宏达电”，而三、四线城市的标准高于“比亚迪”，这也是由于安全问题。一线城市的人们通常比他们有更强的安全感。

此外，携程在3456个城市预订酒店的比例约为20%，而在一线城市这是肯定的，但在中国一线城市，12点意味着前后一个小时，所以如果他来这家酒店，没有房间，所以酒店产品是这样的，很少有人会通过预订完成一线城市的酒店预订。

乐居金融:你在你的书中多次强调了一点，那就是，下沉市场的第一轮竞争已经结束。你认为结果如何？

沈帅波:如果我们把它分为线上业务和线下业务来理解，我会认为线上业务仍然是几大电子商务。因为过去缺少的是物流，如果把世界分成信息流、物流、资金流和数据流，那么过去最缺少的就是数据流和产品流。今年，无论是一大笔钱还是与淘宝的交易，它都在快速下跌，每个人都突然做出了反应。因为智能手机在一线城市也很受欢迎，向下延伸比在线延伸更大，而线下延伸是一个品牌，它让一些品牌拥有了潜在的能量，加盟店和加盟商都会下降得更快。最引人注目的是将一家酒店改造成连锁酒店的业务，这也是今年最受欢迎的。

然而，类似的产品基本上有no/きだよききだよききききききききききききききӕӕ0，因为大多数中国人都知道上面有龙和凤，他们结婚时会把所有的床单都存起来。北欧风格的白色对许多中国人来说是不吉利的，所以在中国1亿或2亿人之后北欧风格就没有市场了。事实上，北欧没有北欧风格，这也是中国人的想象。

乐居金融:物流的未来是什么？目前，物流对整个零售转型的影响非常明显。你认为这将如何进一步改变未来低迷的市场？

沈帅波:这个问题太大了。我会认为它更多的是在占主导地位的市场，但事实上有许多隐藏的市场。中国最不景气的终端是储蓄银行。中国最大的茶馆是冰雪之城蜂蜜雪。隐藏的东西需要更多的研究。我认为目前，新业务是唯一有效的商品。如果内部可以降低成本，外部可以改善用户体验，那么业务就可以完成。因此，物流是一个从大的角度降低成本的过程。

乐居金融:刚才提到了年轻用户。你对老年消费群体做过什么研究吗？他们之间有什么区别？

沈帅波:首先，中国老年人的总体幸福指数高于年轻人。例如，人们不期望自己做这件事，但是中国人认为如果他们不成为马云，那将是一个失败，老年人现在感觉更快乐。这是第一点。第二，当你觉得生命中剩下的时间不多了，你的决策过程会更短。如果你今天从事环保工作，你已经80岁了。如果你死于85岁，你将不会感兴趣。如果你对今天更感兴趣，你会感到兴趣。

谈到消费，老年市场的主要增长是由于中国国情的自我补偿心理和儿童补偿心理。因为中国的大部分商机都集中在长江三角洲、珠江三角洲和京津冀，所以中国有一个独特的春节。事实上，很多人不回家，这里的年轻人有一种补偿的心态。

在中国的一、二线城市，甚至是三、四线城市，也有一批老年人。当他老的时候，他发现自己很富有，但是当年轻人谈论钱的时候，他们会把钱和王健林相提并论。这是不对的。他们会觉得年轻的时候必须自己弥补，所以他们会花很多钱。

中国的老年人和外国的老年人也有很大的不同。过去，中国老年人的学历基本上没有悬念。因此，过去看老人看书看报是高端的业余时间，但在西方这是正常的业余时间。这可能会成为中国第一代大学生退休后的正常生活。因为缺乏精神文明，老年人会看到一些神奇的东西。

特别想看花和烹饪节目，如何养花，如何养金鱼等。他们喜欢看到你不相信他们真的相信的东西，主要是这个东西不能和那个东西一起吃，等等。现在也有老年人开始喜欢明星了，尤其是小块的鲜肉，因为他们中的一些人可能是因为中国家庭年轻时外出工作，没有陪孩子。事实上，生活中没有这样的过程，所以他们喜欢宠物粉，追逐他们最喜欢的粉丝，这是最近发现的。他们的爱是伴侣的爱，所以我希望你会更快乐。这种伴随宠物的过程是中国已经进入孤独时代的一个明显现象。

乐居金融:事实上，宁波有很多品牌，如橡树园、空跳、太平鸟等。都去了下沉的市场。一线和二线城市的生活和家居品牌如何融入市场？

沈帅波:事实上，宁波一直是一个非常好的地方，去年的gdp超过了1万亿。事实上，宁波商人在下沉市场方面做得很好，包括许多在国内市场上市的公司，这些公司主要是下沉。我想说，今天的品牌有一个重要的趋势，那就是所有的日常行为都在推高市场，但是最大一批商品是通过促销完成的。

雅诗兰黛是这样的。在过去的几天里，销售额已经达到10亿元，棕色小瓶子已经卖了50万瓶。也许每个人都储存3瓶，明年“双十一”时还会再买。显而易见，中国消费者不再冲动消费，而是更善于囤积消费。美国中产阶级有车，但在中国很难停车。其次，美国家庭喜欢在周末开车买车，下周再来，而中国的电子商务显然比他方便，所以中国的电子商务品牌已经推出了会员，这是在线的。因为美国的房子和家庭都很大，他们储存很多东西并买一些东西，而中国家庭不倾向于买一整盒东西并把它们堆在家里。基于以上所述，美国在中国出现的形式最终是由电子商务企业借助其线下游戏来完成的，这是我们已经看到的一种趋势。

其次，对中国企业来说，最重要的是，高端企业在下跌时必须恢复交易，这是非常划算的。对于普通企业来说，放下你的东西比较便宜，因为现在信息流没有缝隙，可以在网上查看，所以大多数企业都追求性价比。即使你进入了性价比时代，你也应该确保在工作日做更多的行为来保持你的位置，但这可能不会推动销售。一年中有十几个节点完成了销售。

乐居金融:你认为三、四线城市的商业运作和一线城市的房地产有什么不同？还应该做哪些改变？

沈帅波:如果我们把重点放在商业地产上，我会认为去年上海在一线城市新开的70到80家商场都在10万平方米以上。当一个新的购物中心在你周围5公里处开业时，它将失去原来购物中心20%-30%的人，上海一半的购物中心管理不善。但是，在三、四线的趋势中，由于之前大家都在一线城市的商场上投入太多，他们的压力明显高于二、三线城市，这也是原因之一。

第二，一线城市的消费者有一个明显的特点，他们不想花很多钱，但他们必须做出高端的举动，这就要求一线城市的商场经营者有很高的审美能力。我们上周到达苏州。虽然苏州和上海没有什么不同，但是软件和商店本身安装的招牌在美学上还是有很大的不同。在一线城市，有一件事与下面不同。因为一周只有一天可以在一起，我希望完成我所有的行为，包括我对妻子和孩子的爱，包括全国人民的行为。我希望在半天内解决它。在一线城市，体验经济是主要的。这一点非常清楚。

我不想理解的是，如果所有这些都转变为体验经济，需求会小吗？几年前，商场把无利可图的服装店变成了中餐馆、西餐厅等。过去，它们翻了一番，但现在可以翻两番。我个人对未来三年商业地产的预期相当悲观，尤其是在一线，那里将有一个巨大的洗牌。

为什么每个人都还活着？因为当你带房子的时候，只有10亿元，即使你把它推倒，也有100亿元。对于那些走这条路的人来说，价格差异不再存在，未来是一个由运营主导的时代。就像麦当劳为什么赚钱一样，因为很多房子和土地都是自己买的，很多商店都是以20年为一个周期签约的。目前，他们和私营企业一样，比你多10到20分。因此，即使私营企业比他工作努力得多，他们也可能赚不到他。因此，去一线品牌和过去享受分红的品牌租赁到期的节点，将进入真正的残酷杀戮。像酒店一样，汉庭和如家快捷酒店也将陆续到期，这将会给运营带来麻烦。在过去，他们中的60%可以生存，但现在他们必须生存90%。

此外，如果你在一个小县或地级市拥有老城，它将在一夜之间减少到零。小地方不喜欢拆迁，小地方喜欢在附近建一座新城。这里没有消费能力，也没有人流，所以个人对商业地产持悲观态度。然而，仍然会有以商业为导向的企业取得成功。例如，在上海，几个已经完成转型的企业做得很好。

记者:宁波东部有四五个购物中心。作为开发商和运营商，你怎么看？

沈帅波:因为是2019年开业的，所以这个项目是在2015年到2013年之间成立的。没人能想到为什么天气这么冷。一开始，每个人对此都非常乐观。这是一个点，将会有密集的集群。如果上海去年走回头路，它将在开盘当天被视为盈利。这就是为什么中国拥有世界上最好的电子商务。美国几乎所有的电子商务品牌都是由零售巨头打造的，除了亚马逊的少数几家，因为当电子商务机会在中国出现时，它们仍在线下增长，所以研究它们为时已晚。中国同时出现在两个平行的时代，也就是说，它是几个巨大废弃物的叠加发展，你会发现数量在开幕当天就被抢走了。当你十年前开发它的时候，你不可能想象今天大多数人在电商那里买了很多产地，因为它们在进入这个坑后已经被改良了。所以每个人都成了餐馆。

记者:随着上述话题的展开，宁波部分地区将同时开放几栋商业建筑，周边社区也在基层社区大力推广小企业。你认为这个问题怎么样？

沈帅波:事实上，很多时候，原因并不是被结果推回，因为有一个原因会有一个意想不到的结果。因此，今天商业地产遍地都是，主要原因是2000年中国快速城市化带来的不停建房。然后，商场和开发商在持续的建设过程中需要大量的品牌入驻，所以一些上市公司在四五年前就决定大规模拓展渠道，但在完成后，就成了一个行业。因为当我做决定时，我总是觉得自己聪明睿智。

来源：广州新闻直播