解构正荣地产新三年战略的发展新动能

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最近，郑融房地产(06158)发布了最新的销售数据，10月份的合同销售额创下单月新高。今年前10个月累计销售额超过1000亿元，比去年全年的合同销售额少50亿元，今年有望迈上新台阶。

公告显示，10月份，集团与合资公司及关联公司的累计合同销售额约为130.22亿元人民币(下同)；合同销售面积约为85.85万平方米，10月份平均合同价格约为每平方米1.52万元。

2019年前10个月，集团与合资公司及关联公司的累计合同销售额约为1030.31亿元，合同销售建筑面积约为668.13万平方米，平均合同销售价格约为每平方米15400元。

与创纪录的高销售数据相比，目前市场似乎更关注郑融房地产内部的人事调整，但销售业绩和人事变动都是公司战略转型过程中的调整。不可忽视的是，在新的三年战略下，郑融房地产的经营出现了许多亮点。

在新的行业周期中，郑融新的三年战略已经开始

回顾郑融房地产的发展历程，2015-2018年是三年规模扩张期，其间中国房地产市场也处于快速发展的“黄金时代”，建筑工地和销售办公室如火如荼。郑融于2018年初登陆香港股市，此前该公司三年内盈利增长逾4倍，实现了逾1000亿英镑的飞跃。

对于房地产企业来说，规模代表了他们在行业中的地位以及他们在融资和营销成本方面的优势。在目前的房地产市场上，1000亿元的规模是房屋企业必须跨越的门槛。有了规模，企业才能在激烈的竞争中继续生存和发展，实现人才和资本的积累，为未来企业探索多元化产业打下良好的基础。

当房地产市场进入“白银时代”时，各种房企开始在股市上玩游戏。现阶段，盲目追求规模的模式不再适用。只要不落后，规模排名就不那么重要。如何高质量成长是数千亿住宅企业面临的新命题。

面对新的产业周期，已经进入1000亿元行列的郑融房地产顺应潮流，进入了从高速发展到高质量发展的巩固期。2019年是郑融房地产新三年战略的第一年。此时，公司在投资、土地收购、运营和产品实力方面都积累了新的发展势头。

人才储备充足，年轻的团队带来新的活力

人为的事情会发生，企业也是如此。人永远是最重要的因素。作为新动能的基础，郑融房地产今年对组织结构和人才储备进行了明显调整。2019年初，郑融制定了“新三年人才计划”。从内部人才供应链的角度来看，郑融希望在内部培养干部，提升管理职位；梯队进行培训，建立完善的培训体系；基层有很大的潜力，应该增加对管培生和管培2.0的招聘。从外部人才竞争力来看，郑融注重团队稳定性，注重留住优秀员工；吸引人才，保持领先的薪酬水平；同时，增强效率竞争力，打造高绩效团队。

过去，郑融房地产的大部分管理人员是空，但现在主要是内部提拔，更加注重内部培训，建立新的人才体系，以确保公司在重大人事变动时的顺利运作。

据了解，郑融地产过去的三任总裁都是内部培养的。例如，王，这位新辞职的首席执行官，最初是一家城市公司的总经理。目前，郑融地产员工的平均年龄为31.2岁，11个高级管理团队中有7个是80后内部提拔的骨干，这显示了郑融地产使用新人、提拔有用人才的勇气，也为企业注入了更多的活力。目前，公司的组织结构仍然是迭代式的，以适应公司发展的新阶段。

新阶段，新动能

过去，房地产企业享受行业增长的红利，他们只需要得到土地，土地价格上涨就能赚钱。但是现在的行业环境已经发生了变化，新的形势要求企业从粗放型扩张向精细化经营转变。这恰好是郑融房地产的第二个新动能——运营效率的提高。

郑融房地产主要从业务、管理和组织三个维度提高运营效率。具体来说，在业务维护方面，业务活动是标准化的，尤其是产品标准化的实现。从2018年到2019年，公司的产品标准化日趋成熟，一些改良产品和一些高端产品在新的地块上逐渐被复制和借鉴，驱动力正在加速。

与此同时，郑融在当地资源的战略方面做了大量的工作和改革，确保了在手续完成后可以立即开工建设，加快了工程进度。在人才队伍方面，郑融的人才已经成为其他主流房地产企业争相招聘的对象，这反映出郑融有足够的人才。拿到土地后，项目团队将迅速到位，以确保项目能够快速启动。此外，郑融的结算效率大幅提高了0/房，这是公司下一步努力的重点。

业内人士认为，后房地产时代最终将回归产品，而发展的速度能否赶上客户。郑融的精粹在于精心打磨开发过程中的每个节点，包括成本控制、开发速度、周转率和产品强度。

在征地方面，郑融地产提高了征地质量，没有大举扩张，倾向于征地10万平方米以上。通过精细化管理，提高资产周转率，确保稳定的现金流。产品结构也在优化，从原来的四条产品线到以正荣富为核心的三条产品线，内部也在不断更新升级。

在过去的两年里，郑融也进行了大规模的经营体制改革。例如，在产品设计中，甚至从投资开始就要参与营销。据悉，从征地到首次开盘，郑融基本上可以在6个月内开放市场，因为公司的所有计划在征地前都已经细化。有了这些营销管理，该项目基本上可以实现比该地区同行更高的市场价格和更高的销售量。

据了解，郑融的内部评估要求，该项目是第一次清除率，评估版本不低于70%。据统计，今年以来，郑融整体对外开放率为71%，下半年明显提高，主要是由于项目运营效率的提高。例如，莆田项目的开工率约为90%，合肥项目的开工率为88%。第三、四季度项目开工率高于平均80%，预计全年开工率在75%~77%左右。

从中期报告来看，郑融房地产优化了债务结构，杠杆控制效果显著，融资成本降低。截至6月末，持有现金301.37亿元，比2018年末增加25.3亿元。与现金短期负债率和长期短期负债率相比，现金短期负债率在期初继续优化，净负债率为70.8%。上半年加权融资成本为7.6%，比2018年全年低0.2个百分点。鉴于公司杠杆率的有效降低和良好的经营状况，中国程心将郑融房地产提升至aaa级，国际权威信用评级机构穆迪、标准普尔和惠誉也在今年提升了郑融房地产的主要评级。

郑融房地产执行董事兼董事长黄显志此前曾表示，未来三年将实现30%的年增长率，规模将在三年内“翻一番”。我们应该知道，在目前整个行业放缓的情况下，规模达1000亿的房地产企业要达到10%的增长率并不容易。目前，郑融房地产的融资成本在下降，效率在提高，人才在培养。这是一个潜在的高增长和内地股票高确定性的股票。

来源：广州新闻直播