原报道 | 北万长租花期

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视点房地产网已经向北漂移了六年，我已经搬了八次家，但我几乎没有遇到一个负担得起的安全的房子。在北京工作很努力的杨毅(化名)约好下周去拜访高黎庄。

从无序无序的私人租赁住房到长期租赁公寓等机构的兴起，北京的租赁住房市场似乎有了更多的选择，但高租金仍受到人们的批评。

如今，北京的房屋租赁市场出现了新的趋势。

近日，有媒体报道称，位于北京西南三环路边缘的成寿寺、丰台科技园附近的高黎庄等第一批集体土地出租屋已开始预售，预计明年将正式入伙。

2017年，北京市政府明确表示，集体出租房可以依法出租。随后，2018年，第一批集体土地租赁住房项目被签署并开始建设。到目前为止，第一批项目即将完成，预租已经开始。一些关于集体土地出租屋的零星发展可以引发很多话题。

据介绍，这两个集体出租屋项目的地价是参照周边社区的价格来定价的，都低于同等质量的一居室租金。事实上，对于房客来说，最重要的是房子的质量和租金。以相对较低的价格获得同样质量的房子无疑是有吸引力的。

另一方面，北京万科作为城隍庙和高黎庄项目的建设者和经营者，面对首次运营的集体出租屋项目，如何运营企业、如何核算账簿成为投资者关注的话题。

换句话说，这种集体租房模式能否成为万科园屋另一种规模扩张、质量提升和效率提升的模式，还有待检验。

长期开花期

打开万科园屋的官方网站，园屋-高丽庄社区店成为北京推荐店铺的首选。

从2100元/月起，点击200元开店详情页面，显示2019年预租可享受九折优惠。同时，预租客户还可享受优惠选房、参观展厅等优惠。

早在几天前，有媒体报道称，万科已经开始预租北京市丰台区城隍庙和高黎庄的第一批集体土地出租屋，预计明年将正式搬迁。

随后，视点房地产新媒体致电北京万科相关负责人，称这两个项目的状态将在年底前完成，将在明年第二季度入住。现在，高黎庄项目的城市展览馆已经开放并进入了预租状态，城隍庙项目即将开始预租。

事实上，自2017年以来，北京一直提议使用集体土地建造出租房。当时，北京市规划委员会和市住房和城乡建设委员会联合下发了相关文件，明确规定集体租赁住房是农民集体所有的租赁业(租赁物业)，可以依法出租获得收入，不得对外出售或以租代卖。

万科成为北京集体土地出租房中第一个吃螃蟹的人。

2018年初，北京公布了第一批集体建设用地使用权用于建设租赁住房项目，万科投资了其中一个地块项目。同年3月，北京市发展和改革委员会批准了丰台区南苑乡城寿寺村集体租赁住房项目。

8月底，北京第一个集体土地租赁项目正式启动，该项目由北湾和金成元投资管理公司开发，后者是成寿寺的一家村办企业，随后高黎庄园楼开始建设。

现在，14个月过去了，项目已经正式进入预租阶段。

据资料显示，城隍庙项目建筑面积约为46000平方米，预计将提供965间套房；高黎庄项目由北湾和丰台科技园管理委员会共同开发。建筑控制规模为地面以上13.5万平方米。该项目有3栋建筑，预计将提供3，100多栋房屋。

万科园区高黎庄社区店相关工作人员表示，目前高黎庄项目的预租赁情况主要是企业客户(预租赁)，需求较多，而散户预租赁情况相对较少。

城隍庙和高黎庄位于北京南三环和四环之间。周边地铁及配套设施相对发达，区位条件相对较好。金融分析师郭毅表示，面对普通年轻白领，上述集体土地租赁项目在区位和配套条件方面都很有吸引力。

或许，就像果树开花结果前一样，对北京万科来说，城隍庙和高黎庄项目的预租也是其长期耕种的集体出租房项目的开花期。

账簿计算

对于万科来说，这也是一种尝试，很难说它是否能赚钱。

中原地产首席分析师张大伟在谈到万科长期租赁的新玩法时直言不讳地表示，目前长期租赁公寓市场普遍存在空购买率高、回报率低的问题，万科能否打破僵局、实现盈利还无法做出最终决定。

根据万科园官方网站，第一批高丽庄项目开盘700多套，开盘迷你和标准两种类型，其中迷你是一个小房间，租金2400元/月；而标准是一个大工作室，占地约23平方米，租金3000元/月。

对此，万科公园高丽庄社区店相关工作人员表示，高丽庄项目将于明年4月30日后开业，现在预租手表可以享受10%的单价折扣。

熟悉万科园居的相关人士表示，此次推出的集体土地出租屋项目，在定价上是指周边社区的价格，低于同等质量的一居室的租金。具体来说，丰台高丽庄出租屋项目的工作室产品价格为3000-5000元/月，约为周边同等品质的一居室租金的70-80%。

由于城隍庙项目尚未正式预售，价格还没有出来。

从房地产新媒体的角度来看，从很多中介平台了解到，丰台科技园的租金价格在3000-5500元/月左右，其中玉井泉的租金约为4500元/月，中海玉新的租金约为4700元/月。从这一点来看，高黎庄项目的租赁价格与周边项目的租赁价格相差不大。

我们必须强调它的质量是一样的。如果质量一样，我们肯定会比别人便宜。上述人士补充说，相同的质量意味着租用的房屋是类似的新建筑，园区的整体建筑标准、装修标准、提供的电气标准、服务标准和配套标准应该是类似的。

这位人士补充说，大多数新建集体土地租赁住房项目是传统的农民住房，也称为板房，质量低，使用效率低。如果就绝对价格而言，假设一个30-40平方米的海湾，别人可以租一两千元，我们租三千元，那么别人会说你不比别人便宜，但这个质量是完全不同的。

事实上，与市场上的招标、拍卖、收购和兼并不同，利用集体土地建造出租屋的最大优势在于，开发商可以节约土地收购成本，但集体土地的产权属于集体，企业只能获得土地的经营权和使用权。因此，企业往往不需要支付高额的土地出让金。

原来，企业在支付土地出让金时，购买的是属于企业开发的土地，成本很高。但是现在，企业没有支付土地出让金，相应的代价就是他没有土地的产权，张大伟解释说。

一位熟悉万科园区的人士表示:集体土地的收购成本低于招标、拍卖和挂牌的成本，这使得长期租赁公寓能够获得相对正常的投资回报。

据报道，长期租赁公寓的一般运营模式通常是通过收购或长期租赁的方式获得财产使用权，并通过翻新和将其改造成一套完整的公寓来出租。一般租赁期为5-10年，但这种模式涉及长期租赁的租赁成本、装修成本和运营成本，清算周期约为5-8年。长期租赁公寓运营商面临的最大问题是投资大、利润慢、利润薄。

但是，集体土地租赁住房项目，一方面不涉及土地租赁，另一方面，项目的签约周期相对较长。例如，开始预租的城隍庙和高黎庄项目都获得了50年的经营权。虽然项目需要投入大量的开发、建设、安装、装修和运营费用，但项目运营周期长，即使需要10年甚至20年才能收回资金，后续仍可获得持续的运营收入。

集体土地的期限至少为50年，部分使用权可以延长。因此，如果这些成本被稀释了这么多年，它们实际上非常低，可以忽略不计，张大伟说。

不过，张大伟也提到，对于万科来说，集体土地租赁项目还处于试验阶段，项目能否赚钱还没有定论，因为归还资金、盈利的前提是公寓能够及时租到并有效使用。毕竟，预先租赁并不等于成功租赁。

此外，在过去的两年里，长期出租公寓的经营者已经作出了很大努力来扩大规模，但获得公寓的能力并没有增加，而且空的房间占用率越来越高已经成为当前行业的一个缺点。因此，万科集体土地租赁房项目能否降低空公寓的入住率，提高盈利能力

于波新打法

早在2008年，万科就开始以广州万辉大厦作为廉租房来测试长期租赁公寓，但经过多年的发展，仍然不温不火。随后，于2014年底，本集团成立了万科一队，并于2015年初接管了万科一的雏形——万汇大厦项目。

经过一段时间的发展，2016年5月，万科正式推出长期租赁公寓的统一品牌停车公寓，停车公寓成为万科旗下房屋租赁的专业平台。

据视点房地产新媒体报道，截至2019年上半年，万科的出租屋业务覆盖全国35个主要城市，共开业8.2万个，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，成熟项目(开业半年以上)平均入住率为91%。

仅在北京这个古老的城市，就有11个万科公园住宅正式开业，共有2132间客房，总面积66000平方米。

对于万科本身来说，通过集体土地开发长期租赁公寓，一方面，他可以以较低的成本实现长期租赁公寓市场的大规模扩张；另一方面，郭毅提到，他积累的资源可以充分用于长期租赁公寓的开发、运营和服务。

据悉，截至发稿时，万科已在北京收购了6个集体土地租赁住房项目，总建筑面积75万平方米，可提供约2.15万套租赁住房，总投资90亿元。

其中，城隍庙和高黎庄项目即将进入收获阶段，而草桥、瀛海、大兴古宫和太湖项目将于今年正式启动，并于2021 -2022年陆续上市开放。未来三年，万科计划每年新增约7000个租赁住房项目。

但事实上，在规模扩张的道路上，万科已经做了很多探索。靠泊时代结束后，万科也通过万村计划、自持项目等在这一领域进行了尝试。

据悉，目前万科园屋常见的开发模式是收购和长期租赁相结合。

在重资产方面，万科采取收回的方式，即通过收购获得该物业的产权或长期使用权，改造后出租经营。这种模式需要十多年才能实现盈利；轻资产模式是将项目长期出租给业主，然后改造出租。一般来说，万科物业的租赁期在10年到15年之间，预计5年后实现盈利。

2017年，万科首次提出万村计划，即通过统一租金的方式，与城中村的股份制公司和各栋楼的业主进行协商，将物业出租，并在装修后出租。当时有分析师指出，这种模式的成本比市场价格高10%左右，但回报率只有1%-2%左右，而改造成本将进一步增加推进万村计划的难度。

去年11月，万村计划透露，它已完全停止在深圳签署新房子。随后，据报道，万村计划自愿违约，并放弃了一些已经签署合同的房屋。

也许使用集体土地建造出租房项目比万村计划容易得多。毕竟，后者是由政府推动、村集体协助的，而万村计划必须由企业单独牵头，并以各种方式与村集体和各栋楼的企业进行协商。

在集团进行多方面尝试和探索的同时，北京万科也尝试了结合区域经济和政策的新玩法。

2016年底，万科在北京海淀区连续获得两块自持地块。随后，由于小米的引入和以租代卖，地块成为公众舆论的焦点。

今年5月，上述项目被确定为北京第一个自持租赁项目——万科玉石研究院，租赁于5月开始。然而，在租赁阶段，由于10年内高达180万英镑的租金，翡翠学院项目获得了足够的关注。

然而，无论是如玉书院这样的自持租赁项目，还是集体土地租赁房屋，其运营模式都与万科公园类似，即通过获得项目的长期使用权，可以进行开发、改造和运营。但不同的是，所有自持租赁项目都需要缴纳土地出让金，万科拥有项目的土地产权，而集体土地项目不涉及土地出让金。

然而，当被问及该模式能否成为万科未来规模扩张的关键模式时，各方给出了否定的回答。

熟悉万科园屋的相关人士认为，集体土地目前不是国家政策，而是北京方面提出的土地政策建议。

张大伟也同意上述观点:集体土地租赁住房不能成为大规模发展的模式，而最多只能在一线城市发展，因为租赁市场本身存在于一线城市和少数二线城市，所以其数量很少。

来源：广州新闻直播