现场 | 第十七座大融城和光大安石商管路径

本篇文章2047字，读完约5分钟

观点:房地产网络利用基金模式做商业地产已经成为一种趋势，这也使得许多房地产基金成为商业地产领域的强势入侵者。

9月26日，中国最大的房地产基金管理公司之一光大安世在合肥迎来了其最新的购物中心项目——合肥绿地大龙城。

据悉，这是光大安石在合肥市场建设的第一个商业项目，总建筑面积7.2万平方米，停车位1500个。

迄今为止，光大安石已完成中国10个城市和17个大城市的布局，资产管理总面积达180万平方米。

作为光大安石的一个重要商业自主品牌，大容城在短短几年内取得了快速发展。光大安石商业运营管理中心总经理林保泰认为，这是由于光大安石的基金模式和创新运作，所谓的基金模式是在筹资、投资、管理和退出业务逻辑下的整合能力。

光大安石是a股上市公司光大嘉宝和香港上市公司光大控股旗下最大的产业投资基金经理和房地产投资平台。自2007年雷亚投资(光大安世的前身)成立以来，其专注于房地产投资和资产管理已逾10年。

数据显示，截至2019年6月底，光大安石的累计经营规模超过1100亿元，已成功退出600多亿投资和100多个项目。

值得一提的是，合肥绿城是一个轻资产项目。此前，光大安石还在南昌大城市项目中与绿地合作。

林保泰表示，类似的轻资产项目也有，但不多，而大龙城主要集中在重资产上，所以当项目运营稳定时，不排除将来收购这些轻资产项目。

17大荣成

据视点房地产新媒体报道，目前大龙城的城市主要位于中国的一线和二线，包括上海、京、渝、Xi、青岛、成都、南昌、佛山、江门和合肥。其中，有6家在重庆，起点是光大安石企业。

2010年初，联想控股子公司柯荣置地与光大安石在重庆成立合资公司柯荣光控，收购位于重庆江北观音桥的部分未完成项目现代广场。

之后，经过重新定位、设计和改造，该项目于同年重新开业，定位于总建筑面积为13万平方米的中端购物中心。据数据显示，通过光大安石的运营，重庆观音桥大龙城的入住率从2013年的75%逐渐上升至2016年的97%。

林保泰表示，在品牌创新方面，重庆观音桥大龙城保持30%以上的年度品牌调整率，并快速调整、适应和引领市场。2018年，该项目客流在win数据的全国客流规模指数中排名第三。

在资本层面，这也是大龙城的第一个reits模式运营项目。2016年，重庆观音桥大龙城项目发行了25亿只reits产品，其中A档优先发行13亿元，发行率为3.8%；乙档优先3亿元，发行率4.3%；二级为9亿元。

到目前为止，这也是中国同类产品的最低利率。林保泰接着说道。

发现价值被低估的股票资产并进行投资，收购后进行重新定位、改造和运营，资产价值增加后以资产证券化的形式退出，为投资者创造稳定的回报，是光大证券的商业路径。

重庆项目的成功无疑为复制大龙城品牌开辟了道路。

在项目选择上，光大安世专注于长江三角洲、华北、珠江三角洲、西南、华中、华中、环渤海等七大区域的发达城市群。

对于商业地产，除了选址，内部团队支持和长期规划也同样重要。林保泰透露，光大安石倡导主动管理，通过自身业务管理团队的业务管理和运营能力，可以改善购物中心的交通流量和租金收入，从而提升物业价值。为此，我们甚至有自己的项目设计团队。

除了收购如此庞大的资产模式，光大安石还与绿地等开发商合作，出口管理和品牌，以加快大榕城的布局。

资产管理未来风格

事实上，目前17个大城市和180万平方米的资产管理量足以与中国许多传统房地产开发商相比。

与传统开发商不同，光大安世利用基金模式做商业地产，即通过资本力量触及商业地产的方方面面。

例如，当开发商做商业地产时，传统是先拿土地并建造它，然后从开业后的租金回报中支付投入成本，然后计算回报率和回报期。

然而，在基金模型中，现金流、项目估值和资本化率是更关键的指标。此外，基金在从事商业地产时，将从退出和投资者的角度分析当前的投资和规划，完成融资、投资、管理和退出四个阶段。

2018年底，光大安石获准发行中国第一只单一房地产基金框架式商业reits，也是中国第一只以商场为底层资产的单一框架式reits，存量规模为100亿元。其中，今年5月第一个成功的产品是静安大龙城资产支持专项计划，标的资产是静安大龙城项目，发行规模为43亿元。

据了解，静安大容城的纯商业面积为19万平方米，于2018年6月开业。位于区域性综合购物中心，是光大安世目前最大的旗舰项目。光大安石从参与项目的那一刻起，就从整体退出的角度对未来进行了规划和安排，因此该项目可以在不到一年的时间内实现资产证券化。

值得一提的是，基金模式已经逐渐成为越来越多的商业地产开发商的扩张模式，包括欢乐城、华润等专业商业地产开发商，他们也通过近年来基金模式的建立进行了扩张，并实现了退出。

然而，光大安石的优势在于其在融资、投资、管理和退出业务逻辑下的整合能力，而传统的商业地产开发商需要与基金公司进行合作和整合。

随着国内商业地产的过度发展，光大安石基金模式在项目拓展和差异化运营方面的优势将日益明显。

来源：广州新闻直播