华侨城文旅新思路 大手笔“买与卖”的机遇与挑战

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观点房地产网在房地产多元化时代，文化旅游是各房地产企业探索的路径之一，华侨城集团是其中的佼佼者。2019年上半年，华侨城集团的主要上市平台华侨城甲表现出色。

近日，深圳华侨城有限公司发布了2019年半年度报告。报告显示，上半年营业收入177亿元，利润总额41亿元，上市公司股东应占净利润28亿元，分别增长20%、23%和40%。同时，总资产达到3346亿元，比年初增长14%。

报告还指出，在报告期内，华侨城甲有19个景区、开放休闲旅游区、度假村和独立经营的演艺项目、24家酒店和1家旅行社；上半年共接待游客1782万人次，同比持平。七地欢乐谷的游客数量同比略有增加；北京欢乐谷、武汉欢乐谷和重庆欢乐谷的游客增长均超过10%。

在房地产业务方面，华侨城A表示，上半年，文化旅游的品牌优势得到积极发挥，新收购的16个土地项目中有12个以底价出售，一批优质资源以较低成本储备。报告期内共启动18个项目，总投资181.4亿元，新增权益建筑面积436.78万平方米，同比增长90%，新增土地储备主要集中在一、二线重点城市。

然而，在房地产行业已经习惯于以住宅业务的快速周转为主流模式的背景下，外界对华侨城集团的项目销售表示了极大的怀疑，但仍在买中买。

事实上，由于投资大、建设周期长的特点，华侨城集团的商业模式应该放在更长的时间轴上来看待。

石头一蛋糕

华侨城集团是基于旅游+房地产的房地产模式，并演变成目前文化+旅游+城市化和旅游+互联网+金融创新的发展模式。房地产企业的高效周转仍然是实现企业高质量发展的重要途径。

这种方式不仅有助于华侨城进一步专注于其主营业务，还能确保企业有更多的精力和资源集中于文化旅游产品的开发建设，不断提升文化旅游的核心竞争力，优化资源配置，为消费者开发建设更好的文化旅游项目。华侨城集团投资文化旅游项目正符合当前国家发展战略。

据视点房地产新媒体报道，国务院办公厅近日发布了《关于进一步激发文化旅游消费潜力的意见》。总体目标是顺应文化旅游消费升级升级的新趋势，深化文化旅游领域供给方结构改革，从供需双方努力，不断激发文化旅游消费潜力。

文化旅游部在例行记者会上指出，中国旅游业正处于新一轮的黄金发展机遇。该部门的前身，前国家旅游局也指出，国内旅游和度假产业的规模在未来将达到10万亿。

这将是除房地产业之外的另一个大型行业。据国家统计局统计，到2018年，国内旅游总支出已经超过5万亿元。其中，城乡游客数量、总支出和人均支出逐年增加。

据文化旅游部8月份政策简报显示，今年上半年，全国居民人均教育、文化、娱乐消费支出1033元，同比增长10.9%，占人均消费支出的10.0%；预计国内游客30.8亿人，收入2.78万亿元，分别增长8.8%和13.5%。

值得一提的是，云南作为一个旅游资源大省，是中国唯一一个拥有整个区域、所有要素、所有天气、所有季节、所有年龄和整个产业链的省份。

数据显示，2018年，云南共接待国内外游客6.88亿人次，同比增长20%；旅游总收入达到8991亿元，同比增长30%，占全国旅游消费的近五分之一。今年一季度，云南共接待海内外游客2.06亿人次，同比增长18.52%；旅游总收入2635.95亿元，同比增长19.08%。

通过以上数据，不难理解，作为中国文化企业30强和中国旅游集团20强之一的华侨城集团，为什么要把云南打造成发起云南会战的第二总部。

事实上，在文化旅游业相对明确的发展预期下，市场存在巨大的潜在消费能力，这将成为华侨城集团承载业务规模的又一个落点。然而，由于文化旅游产业具有规模大、周期长的特点，华侨城集团需要依靠短期内项目的高效周转来保证企业的良好运营。

布局面临的新挑战

据不完全统计，仅在2018年，华侨城集团及其平台就在主要产权交易所上市或预披露，包括至少18只公司股票和一个资产包。

自2019年以来，至少有8个项目需要转让，其中一些项目位于云南，华侨城集团在云南投入巨资，包括云南华侨城房地产有限公司50%的股权和盈江县大盈江玉城有限公司100%的股权。

华侨城集团表示，此举是为了加快项目实施，促进其主营业务持续、健康、快速发展。这也是华侨城集团房地产业务创新发展模式，与业内优秀企业建立战略合作联盟，通过合作开发、股权转让和在建项目转让实现项目快速周转。

从OCT A的半年度报告中可以看出一点，其中指出下半年公司要努力加快开盘节奏，缩短收款周期，加快现金回报，控制负债率，防范和化解各种重大风险。同时，坚持现金为王，提高项目推进速度；坚持集资是硬道理，加快项目去转型。

对于一些存货总值大、政府管制、市场冷清的产品，制定灵活的价格和销售策略，通过整体销售和批量销售相结合、按量换价、空房时间交换等多种方式实现淘汰。对于难以淘汰的产品，应做出果断决策，并通过资产证券化、股权转让和资产处置，积极快速地振兴这些产品。

这是对外部问题的一个很好的回答。总之，这是华侨城集团向文化+旅游+城市化、旅游+互联网+金融发展模式转型后所采取的应对策略:房地产业务加快周转，实现文化旅游前期的大投资。

华侨城集团在文化旅游领域的投资是巨大的。根据华侨城集团官方网站，仅在粤港澳大湾区就有26个综合文化旅游项目要开发，预计未来总投资将超过1000亿元。在华侨城第二总部云南，在华侨城云南年会一周年座谈会上，又与各方签署了37个项目，合同金额约490亿元。加上之前签署的合作项目，华侨城集团在云南的投资将达到1960亿元。

此外，由于土地需求范围大、土地类型多、各种项目需要统筹规划等因素，客观条件使得文化旅游项目无法像传统的住宅开发业务那样实现快速周转。而通过房地产项目的快速周转，在一定程度上也缓解了文化旅游项目的投资周期与回收的匹配问题。

以今年9月13日开业的华侨城集团顺德欢乐海岸加项目为例，第一地块于2013年中标，第四地块于2018年4月中标，标志着整个项目的全面落地。到项目开始时，已经经历了六年的发展。

然而，一切都有两面性。虽然文化旅游项目投资周期长，需要投入更多的资金，但在花园中建设城市，将文化内涵融入房地产开发的发展理念，也给华侨城集团带来了巨大的回报。根据华侨城的半年度报告，其房地产业务的毛利率高达80.57%。

鉴于出售该项目的目的是为了解决债务过多的问题，华侨城集团表示，集团整体财务状况良好，资产负债处于可控范围内，所有主要交易行为均为基于集团及其下属地区战略调整和规划的正常交易行为。

华侨城集团还指出，未来将继续推进战略，利用多元化融资渠道为公司城镇化项目提供资金保障，加强重点区域布局。

来源：广州新闻直播