成见 | 蛋壳公寓融资下的“蛋”

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最近，长期出租公寓的声音接连不断。首先，9月6日下午，乐嘉公寓的官方微博发布了一个谣言，称媒体和网民报道该公司在本月初重新开业是不真实的。据该公司称，该公司最近已停止营业，大量员工已离开公司。目前，只有少数员工配合相关部门的调查和纠纷调解工作，不再开展相关业务。

紧接着，另一家公寓服务运营商成佳公寓发布了一个好消息，宣布最近完成了近3亿美元的甲级融资。在获得财政资助后，公司的高层管理人员怀着远大的抱负展望未来，并计划将重点放在服务和品牌的推广上。

近日，有媒体爆料称，蛋壳公寓计划今年尽快在美国上市，筹资6-7亿美元，否则将成为首家长期租赁公寓的海外上市公司。

一方面，长期租赁公寓不断打雷，另一方面，龙头企业仍然收到资本祝福。这种分化可能反映出这个行业正在经历一场深刻的整合。包括自然公寓、魔方公寓、蛋壳公寓和成家公寓在内的所有公寓都披露了2019年新一轮融资，其中蛋壳公寓在3月份获得了5亿美元的第三轮融资，估值超过20亿美元。

现在还是最好的时候吗？长期出租公寓圈不完全同意这一点。

一位资深从业者告诉新房地产媒体，成佳公寓一年来一直提到融资问题，现在只有自己的人在追加投资；至于蛋壳公寓的上市，仍有传言。

观点房地产新媒体打电话给蛋壳公寓的相关创始人和高管，以核实上市的传言，但截至记者发稿时没有收到任何回复。

这个行业，尤其是集中公寓，并没有得到资本市场太明显的青睐。如果有的话，每个人都不会这么努力。上述长期租赁公寓的员工都很痛苦。

以蛋壳公寓为例，它几乎是中国房地产发展的产物。

2015年1月左右，蛋壳公寓在北京成立，全国布局于次年5月开放。在这两年中，中央政府重视长期租赁公寓，并提出了总体政策方向和发展框架，包括加快租赁企业的发展。当机会来临时，创始人高静、崔彦等人并不太胆小。

在2017年第19次全国代表大会上，国家正式提出加快建立多主体供应、多渠道保障和租购并举的住房制度。长期租赁公寓很快被资本带走，走得很快。

数据显示，从2015年到2018年，该行业的融资额分别为55、28、27和20，而前四年为24.5。成千上万的品牌运营商涌入市场，其中蛋壳公寓在2017年获得了a+轮融资，次年分别获得了1亿美元的b+轮融资和7000万美元的B+轮融资。

然而，通过资本流动创造财富的领域往往不具备繁荣的可持续性，甚至从高潮到被低估只需要几年时间。过去，包括共享汽车和自行车在内的新经济变得更加糟糕。

自2018年9月以来，由于房价上涨、甲醛超标、p2p热潮、空购房率高等问题。，长期出租公寓的出路已经消失，首都也逐渐衰落。2019年，很少有品牌运营商获得融资。

这已经到了最糟糕的时候了吗？大多数接触长期租赁公寓的员工都会毫不犹豫地回答，这仍然是一个好行业。

例如，蛋壳公寓的创始人崔彦在8月份的博鳌房地产论坛上说，未来10年中国的公寓市场将有2.7亿租房人口，规模将达到4.6万亿；目前，长期租赁公寓的市场规模只有2%左右；中国的出租人口约占11.6%，而英国、美国和日本的出租房屋和人口远远超过30%。

这个行业肯定会越来越好。龙租赁总经理甘伟预测，如果整个国家政策体现出更强的相关性，那么这几年将更容易走出去。

摆脱困境最直接的方法是继续与资本市场接轨。不止一家公司考虑过上市。2018年初，公寓的联合创始人宣布将在年内开始上市；2019年8月，钟君集团表示希望将长期租赁公寓投放市场。

包括新上市的蛋壳公寓，在过去的一年里，它在“规模年+服务年”的战略下继续扩张。年初，公司以2亿元人民币收购了住房，管理资产增加到45万元。据崔彦透露，截至8月份，该公司上半年管理的资产已达到约50万英镑。这也被外界解读为一个大的资产组合。

然而，在这个阶段称为初始阶段，长期出租公寓没有形成有效的盈利模式，这一直受到批评。尽管蛋壳公寓在规模上领先，但其盈利能力仍鲜有披露。

长期租赁公寓主要赚取租金差额，这是目前很难形成一个良好的财务模式。甘伟说，如果一个房间的确定性好，乘以一个相当大的数额，这就是资本市场给出的估值。但是存在不确定性，每个人的操作都处于非标准状态，这里更好，那里更差。

盈利模式不明导致资本市场长期租赁公寓企业缺乏成熟的估值体系，这也是希望与资本市场接轨的企业之间的一座大山。大多数受访的长期租赁公寓员工表达了类似的观点。

此前，共享办公巨头wework的估值从470亿美元下跌了约一半。除了在收入规模方面难以支持估值之外，其利润问题也受到市场的严格关注，因为它反映了资源被投资于生态系统建设，而不能形成利润贡献。

根据上述受访者，该行业不再广泛地看待租金和房屋数量，而是关注现金流以及房屋能否创造比租金更大的价值。这种探索其他服务场景的方法旨在扭转单一收入结构的问题。

适者生存后，长期租赁公寓的经营者高度理性，注重内部成长和企业价值。这意味着，从业者对长期租赁公寓的未来仍持乐观态度。

回应崔健的歌声:现实如石头，精神如鸡蛋；虽然石头很硬，但鸡蛋就是生命。

来源：广州新闻直播