金地半年营收增长五成?销售提速中拿地力度未减

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专注于一级和二级市场的Gemdale在今年上半年取得了不错的业绩，在这个行业面临衰退的日子里，这似乎值得称道。

8月27日，金谷(集团)有限公司公布了2019年半年度报告。公告显示，集团上半年营业收入224.83亿元，同比增长48.78%；上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为36.32亿元，同比增长53.75%。

尽管强调多元化经营，但就目前而言，房地产开发仍是金代尔收入的主要来源。期间，金地房地产开发业务结算收入200.33亿元，同比增长54.04%，占总收入的近90%；居住面积136.88万平方米，同比增长8.96%。

其他物业管理业务收入11.13亿元，同比下降1.82%；房产租金收入4.5亿元，同比增长24.25%；其他业务收入6.88亿元，同比增长61.79%。

自去年以来，三、四线城市的市场向下调整似乎并没有影响金谷。在其他同行销售增长普遍放缓的情况下，今年上半年，金地实现合同面积428万平方米，同比增长13.97%，合同金额855.7亿元，同比增长35.68%。

与去年同期相比，销售增长率高于去年全年(15.3%)，接近过去三年38%的复合增长率。另一个表现是黄金时期的销售费用同比增长93.58%，达到5.57亿元。

如果我们想说为什么能够实现这一成就，首先，Gemdale在2019年初开始了销售激励行动，并抓住市场窗口卖出更多商品，因为未来的市场环境难以预测。

其次，今年上半年，金代尔在一线和二线城市的销售额占70%。其中，南京和上海的销售额均超过60亿元，杭州单城市销售额接近70亿元。南京翡翠公馆、南京金城花园、杭州白马湖乐洪湾、北京星云雅苑、温州李桂会等项目畅销。

另一方面，较高的毛利率仍然是金地的优势，房地产业务的毛利率在此期间保持在40%。

尽管提出了“不仅仅是规模”的理论，但以柯灵为首的金地仍在全力扩大其储量。在过去的六个月中，金地已经收购了46宗土地，总土地投资约为554亿元，相当于新的总土地储备约为675万平方米。

其中，一线城市总投资占14%，二线城市占63%，三、四线城市占23%。土地支出占同期销售额的66.5%，这是一个略微激进的数字。

总体而言，案件数量和投资额与去年同期相比略有下降，但新增土地储备面积有所增加。数据显示，2018年上半年，金谷共收购土地48块，总投资约569亿元，增加土地总储备约557万平方米。

与此同时，今年金谷已经进入贵阳、廊坊、鄂州和台州四个新城市，两个二线城市，一个三线城市和一个五线城市。三、四、五线城市是金地建设短、平、快项目的合适地点，但金地一、二线城市仍占总土地储备的80%。

截至目前，金地已进入中国54个城市，总土地储备约为4760万平方米，权益性土地储备约为2550万平方米。值得注意的是，金谷继续增加其土地权益的比例。

在过去的2017年，小曾的土地权利比例导致了这样一种现象，即由于表外收入过多，金代尔公司增加了利润，但没有增加收入。目前，这一数字为53.57%，比2018年底提高了1.3个百分点，但仍远未达到行业标准。

债务和现金流是当今房地产企业严格控制的重点。在过去的六个月中，金地的回报率仍徘徊在80%左右，上半年的回报率约为684.56亿元。

与此同时，在金地期间，发行了30亿元超短期融资券、14亿元资产支持债券和5.5亿美元海外债券。面对困难的环境需要充足的资金，金地期末的计息负债总额为932.19亿元。其中，银行贷款占45.08%，公开市场融资占54.92%。

债务融资加权平均成本保持在4.87%的平均水平，但长期负债占所有计息负债的比例降至74.84%。此外，Gemdale的资产负债率较去年年底略有上升，达到77.86%，剔除未构成实际偿债压力的预收账款后，实际资产负债率为69.56%。

仅净负债率就从去年年底的57.36%大幅上升至78.01%。

值得注意的是，Gemdale修订了今年的项目计划:新开工面积约为1235万平方米，修订后的竣工面积约为876万平方米。与去年新开工面积1555万平方米、竣工面积672万平方米(同比)相比。

减少投资，加快资金的结转和返还，这是新时期房企关心的问题。

来源：广州新闻直播