观点直击 | 佳源国际：骤降的负债率与大湾区布局

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8月27日，嘉园国际再次在香港四季酒店召开了一个与去年仅一天不同的临时演出会议。

除了熟悉的面孔，包括沈天庆董事长兼非执行董事，黄福清副董事长兼执行董事，卓晓楠书记兼联合公司执行董事，以及两位新人，副董事长兼总裁，执行董事张毅和财务总监张祥。

在沈天庆的简短开场之后，张毅介绍了嘉园国际上半年的业绩亮点。介绍时，张毅满脸笑容，沈天庆频频点头。他们俩都对公司的中期业绩表示满意。

张毅在会上介绍，2019年上半年，公司合同销售额增长强劲，盈利能力稳步提升。其中，合同销售额超过87.2亿元，同比增长18.6%；合同销售面积达86.7万平方米，平均合同销售价格12693元，同比增长24.1%。

在盈利能力方面，公司确认上半年收入为53亿元，同比增长20.2%；核心净利润10.6亿元，同比增长22.7%，核心净利润20%；毛利率18.4亿元，同比增长27.1%，毛利率34.7%，在行业中处于较高水平。

纵观整个业绩会议，除了上述亮点之外，今年上半年管理层的介绍和媒体在问答环节的提问基本上都是向两个方向延伸的:一是净资产负债率的突然下降；第二，粤港澳大湾区和香港的市场布局。

净资产负债率的急剧下降

公告显示，截至6月30日，嘉园国际的净资产负债率为107.6%，较2018年12月31日的159.3%左右下降了51.7个百分点。

对于净资产负债率的大幅下降，张毅表示，债务结构的明显优化是公司中期业绩的亮点之一。7月，发行了两期高级票据，总额为4.5亿美元。建成后，净资产负债率有了很大提高。

长期债务比例大幅上升，目前长期债务与短期债务的比例为7: 3，平均债务年限超过2年，为2.34年。张毅接着说道。

据了解，嘉园国际分别于2022年5月22日和7月11日发行了到期的高级票据，本金总额为2.25亿美元，票面利率分别为11.375%和13.75%。

在发行的两种长期高级债券中，嘉园国际用部分资金替代了短期到期的债券。张翔表示，公司上半年偿还了大量优先债券，其中1月份偿还了3.5亿美元，4、5月份偿还了5，000万美元，改变了整体负债率结构。

张翔表示，与去年相比，高级票据数量下降了10个百分点，信托和资产管理比重将适当增加，这是一个重要变化。然而，在这一变化之后，我们发行了4.5亿美元的优先票据，这是长期票据，对改善整个债务结构发挥了重要作用。

此外，今年4月，嘉园国际与宝商银行、大冶信托、郭彤信托、AVIC信托等6家金融机构签署了战略合作协议，并从这些机构获得了430亿元的信贷。对此，张翔表示:与这些金融机构签订协议是一个支持公司整体发展的过程，包括为落地项目的具体实施提供资金支持。

嘉园国际上半年的经营和债务结构变化释放了公司资金的流动性。加上80亿元的资金回笼和430亿元的信贷，嘉园国际在保持稳定的金融环境下，完全可以实现年初设定的280亿元的合同销售目标。

对于280亿元的销售目标，张毅在会上信心十足地表示:上半年的合并报表是87.5亿元，但是由于安徽资产的注入，上半年的销售带来了20多亿元，这将在年底反映出来，所以上半年的合同销售额是110亿元，上半年完成了42%的年度任务，下半年应该完成58%。我们应该有足够的信心在下半年完成所有的任务。

浙江企业的大湾区雄心

作为一家在浙江起步、在江苏发展壮大的企业，嘉园国际2019年上半年87.2亿元的合同销售额来自江苏省，包括台州、宿迁、南京、扬州等城市，而香港仅占总销售额的5.32%，为4.64亿元。

在今天的性能会议上，5.32%成为了整个游戏的焦点。在张毅介绍了公司业绩亮点后，他当场进入了问答环节。前两个问题与香港项目密切相关。

不难看出，外界对这一深入培育江浙两省粤港澳大湾区之行的事业十分关注。

据视点房地产新媒体统计，整个业绩会有7个问题，其中4个问题与香港项目和港、澳、港、澳市场布局有关，远远超过债务融资相关问题。

公告称，截至6月30日，嘉园国际在港拥有三个项目，即屯门汇贤一号(鑫和利)项目、葵涌成功中心项目和屯门景俊项目，总建筑面积约73，300平方米。嘉园国际拥有上述三个项目的70.1%。

其中，景俊项目于7月14日首次开盘，当天推出344套，签约337套。对此，沈天庆表示:自从进入香港发展房地产以来，我们觉得香港市场还是不错的。从景俊项目的开盘情况来看，15亿元的销售额一下子就被消耗掉了，这超出了我们的预期，说明香港市场还有很大的潜力。我们相信，随着大湾区整体的发展，香港将来一定会发展。

对于香港市场未来的布局，沈天庆表示，至于下一步的发展，应该以合作为主，因为我们对香港市场并不熟悉，但是要融入香港市场，我们需要与香港本地的开发商合作，这样才能充分发挥各自的优势，这对于我们项目的成功非常有利。我们应该在香港进一步发展有经验的示范性项目。

在粤港澳大湾区的布局中，嘉园国际刚刚在深圳成立了嘉园南方集团，并完成了公司的组织架构，主要负责深圳、珠海、广州等城市的项目。经过一段时间的布局，截至6月30日，其大湾区土壤储量占总土壤储量960万平方米的15%。

至于大湾区的前景，沈天庆表示，未来投资基金将优先发展大湾区。如果项目是在同样的条件下，我们将倾向于大湾区，并花费更多的精力来研究如何抓住机会，重组和合并。

最后，他说:目前，大湾区的销售额仅占5%，但如果未来销售额是280亿，(大湾区)将占16%。

来源：广州新闻直播