博鳌特写 | 福晟吴洋：不能以开发商的思维做商业

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观点房地产网是2019博鳌房地产论坛的嘉宾主持人。吴洋在侃侃演讲，演讲，主持并发表演讲...他穿着蓝色的衣服，精神上很聪明。

在博鳌晨跑中再次见到吴洋，他已经身着运动服，迎着海南的微风和日出，在这片热土上奔跑。

之后，吴洋慢慢走进了博鳌客厅。这一次，他穿着白色t恤，戴着黑框眼镜，更像是一个温柔而耐心的家教，详细讲述他与商业地产的故事和他独特的商业运作理念。

吴洋告诉我们，他从2000年开始从事商业地产已经有19年了。

吴洋似乎有很多话要说，从商业地产的小白到乔布斯，这个城市客厅之父。

商业地产的苹果之路

我在这个行业中被授予两个头衔。一个说我是商业地产的乔布斯，我认出了他，但另一个说我是这个城市客厅的父亲，我说再也不要尖叫了。

吴洋开玩笑说，城市客厅之父的头衔叫他老，但更重要的是，在他看来，教父的头衔太重了，他无法承受。

吴洋是一个谦虚的人，在商业地产行业工作了19年，仍然保持着一种学习的心态。当他回忆起最初涉足商业地产时，他露出了年轻的笑容。

我2000年来到上海，当时我加入了上海证大，我在做一个10万平方米的社区生意。吴洋说，他刚开始做商业地产的时候，心里没有底。毕竟，当时在中国做商业地产的人不多，他对商业地产也不太了解。

为此，吴洋和他的团队出国留学日本、美国和英国，并与一些相应的商业组织进行了交流。

如今，商业已经成为一个交流的空房间，在2000年初，它是一个交流的空房间，但在中国没有人探索和关注它。沟通之后，吴洋的第一点就是沟通/。

接着，2005年，吴洋提出了将社区商业变成客厅的概念，2006年，他提出了商业地产双重体验的观点。

在吴洋看来，双重体验的第一层是建筑空.的体验简单地说，人们愿意来这个空，即使没有购物的必要，他们也愿意来这个地方；第二个本质是商品形式的体验，这种体验是刺激消费者直接消费的关键因素。

空建筑的经验和商品形式的经验没有区别，两者是平等的。只有经历了这两件事，我们才能成为一个好的社区接待室。

然而，在吴洋的文章《商业地产中的苹果之路》中，他说，仅仅有建设空的经验和商品格式的经验是不够的。乔布斯的想法应该用于做生意，把握消费者的未来，不断创造他一直需要的地方。

正如乔布斯曾经强调的那样:消费者不知道他们需要什么，直到我们推出自己的产品，他们才发现这正是我想要的。在吴洋看来，做商业地产是一样的，没有给消费者他们想要的东西。我们现在不想做消费者想要的，我们想在未来做消费者想要的。

这是苹果当时的想法，我认为是商业上的，但事实上，消费者是不忠诚的。交谈中，吴洋举起手机给我们看。他告诉我们，他开始使用第二代苹果手机，最近才换成华为p30。

“我认为它现在真的比苹果好，”吴洋坦率地说。我也是消费者，我不忠诚。我不能盯着一道川菜，所以我每天都吃。

经过十多年的经营，吴洋清楚地认识到，为了让消费者忠诚，有必要为消费者提供新鲜的东西和能够激起消费者好奇心的东西。用专业的话说，就是掌握消费者的消费偏好和消费趋势，从而为消费者创造相应的消费场所。

归根结底，最关键的是用运营商的思维而不是开发商的思维来做生意。

以对外贸易为例，他向我们解释了如何用经营者的思维做生意。首先，在经营过程中，除了一部分用于租赁外，经营者一般会保留一定数量的存量资产，由自己的商业公司经营。其次，运营商会设定一定的比例并自行调整。

一个企业，如果你有20%的区域在不断变化，它的主题在变化，它的形式在变化，而且它总是符合潮流，那么它就能抓住一群人。他认为，如果你使用一个简单的租赁方法，它最终将被同质化，并肯定会被市场淘汰。

所有的格式应该从后端引导前端，从操作端思考并引导开发。后来，吴洋给我们举了几个例子，让我们以一种通俗易懂的方式来理解他的观点。

商业新起点

两年前，吴洋正式加入傅生。他告诉我们，目前傅生集团的商住比例是28%，其中20%是商业，80%主要是住宅。

2017年初我加入傅生后，我发现傅生已经有了商业项目的结构，主要是办公楼。我去想，办公楼该怎么办？

至于商业地产，吴洋很有耐心。他提到，如今，办公楼不仅仅是一个商务办公的空房间，更像是一个生活的空房间。因此，我们应该从员工的角度来思考。如果我们这样做，客户将非常棘手。

他向我们介绍了傅生的办公楼，它被称为办公树。该系统开辟了企业与政府、企业与企业、企业与员工之间的三维空间，并建立了一个共享块，通过大数据连接整个办公楼。

通过这个商业智能体，办公楼里的员工可以找到自己的生活空房间和自己的爱好空房间；企业可以相互沟通，开展业务往来；同时，系统还与政府共享，根据政府的规定和政策，工商登记、纳税等复杂流程一键完成。

就商业发展而言，傅生仍处于发展期。吴洋表示，傅生集团目前的大部分商业地产主要是控股地产，主要是写字楼。到目前为止，傅生集团还没有开发大型购物中心，但开发了面积约5万平方米的社区商业。

然而，吴洋强调，在过去的两年里将会诞生三个购物中心，其中一些正在建设中，一些正在设计和规划中。

他告诉我们，加入傅生后，他策划了一系列商业五福产品，包括两栋办公楼和三个购物中心。

办公楼系统分为傅生乾隆广场，这是一个以办公楼为主的综合体，将来可能会整合成酒店和购物中心。另一个是现有的甲级办公楼，名为傅生金融中心，也叫ffc。

至于购物中心，吴洋介绍说，这三条产品线包括傅生商城、傅生街和李福生。傅生商城是一个4万到5万平方米的社区商业；富街是根据各地区的工业特色和文化旅游特色而建立的商业街区；李福生是市中心的购物中心，主要面向年轻人，属于时尚购物场所。

吴洋一直对傅生的商业地产充满信心。他说，我想在三年内建立和加强这个平台，在中国的商业地产中创造一个美好的管理模式。

来源：广州新闻直播