房企的“钱途” 融资收紧下金光获批138亿CMBS

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观点房地产网在过去的2019博鳌房地产论坛上，融资成为一个不可回避的重要话题。融资渠道有限，融资需求疲软，未来融资何去何从...

在铺天盖地的负面信息下，8月14日，广金集团获批138亿元人民币的消息犹如晴天霹雳。

CMB将从一对一银行向资本市场的房地产投资者发放贷款。它将贷款从间接融资转变为直接融资。它相对来说是标准化的，可以有不同的定价，这就有这些优点。韩德科技首席战略官、厦门郭进副董事长陈雷在2019博鳌房地产论坛上表示。

正是由于商业房地产抵押贷款资产证券化具有低成本、低风险、快速的优势，近年来资产证券化成为企业融资的重要方式。对于持有大量优质商业地产的企业而言，CMB在当前环境下显然更具优势。

138亿cmbs批量订单

8月14日，上海证券交易所信息披露显示，海通华泰-广金上海玉兰广场专项资产支持计划更新通过。

据视点房地产新媒体报道，该项目拟发行金额为138亿元，发行人为广金纸业(中国)投资有限公司，承销商为华泰证券(上海)资产管理有限公司。

据悉，该项目已成功获批更新中国最大规模的招商银行产品，其基础资产是位于上海浦西的上海木兰广场。

数据显示，上海玉兰广场是广金集团在上海和长江三角洲开发的五大大型城市综合体项目之一。

项目总建筑面积42万平方米，其中地上26万平方米，地下16万平方米，包括高320米的66层办公楼和高172米的39层酒店塔楼。该项目始于2008年，2016年更名为广金中心，2018年12月开业，并更名为上海玉兰广场。

项目地理位置优越，位于上海市虹口区东张志路588号上海北外滩黄浦江畔。此外，它还填补了上海北外滩城市综合体的空空白，因此一直备受青睐。

从运营情况来看，上海玉兰广场吸引了众多国内外品牌入驻，一季度，除了陆家嘴中心、新天地广场、兴业太古汇、麦德龙画廊外，成为上海购物品牌第一店贡献最大的项目之一。

此外，高力国际对2019年上半年上海房地产市场的回顾与展望显示，尽管2019年中国经济增长可能放缓，但大多数受访者表示希望增加或维持对中国市场的总投资。其中，华东仍是投资者的最佳选择，就城市而言，上海毫无意外地获得了第一名。

一般来说，目标资产评估值的合理性和现金流预测的准确性将极大地影响专项计划的还本付息。从本项目的标的资产来看，无疑市场和投资者都有很大的信心。

值得注意的是，除了8月14日成功获批的项目外，前一天广金纸业(中国)投资有限公司和上海金虹桥国际房地产有限公司申请的CICC-广金金虹桥国际中心专项资产支持计划已被上海证券交易所接受。

该项目也是资产支持证券，计划发行金额为90.1亿元，承销商为中国国际金融公司。如果该项目获得批准，两个资产支持证券项目的发行总额将达到228.1亿元。

住宅企业的理财方式

在有限的内外部融资环境下，如此大规模的招商银行融资确实引人注目，似乎人们可以看到房地产行业融资的可能性。

据中原地产研究中心统计，今年是房地产政策最密集的一年。2018年上半年，全国房地产调控政策达到251次，比2018年上半年房地产调控192次高出31%。

此外，海外债务只能用于偿还旧债和新债后，中央政府最近提出不要用房地产作为短期刺激经济的手段，这也让市场相信，中央政府不会放松对房地产的监管。

恒大地产研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊早前表示，下半年融资形势严峻。2019年上半年，占融资77%的四大渠道明显收紧。

其中，加强银行贷款和非标准融资的规模控制和合规监管，加强境内外债券资金的使用限制和备案监管，个人住房贷款受额度限制、利率回升和销售下滑影响。目前，受监管影响较小的资产支持证券、海外股权融资和应付款融资分别仅占1.5%、0.2%和21.5%，难以满足转移融资需求。

从这一点来看，除了传统的融资渠道外，资产支持型证券这一新的融资工具似乎正在慢慢显示其优势，从数据来看，近年来资产支持型证券的发行规模确实在逐年增加。

根据公开信息，2014年企业资产支持型证券的发行量仅为400亿左右，到2017年已超过8000亿元。目前，股票规模超过1万亿，已成为一种重要的投融资品种(abs股票接近2万亿，超过短期融资和ppn)。

也许在融资的寒冬，我们告别了短期的经济刺激，房地产企业需要尝试一种新的方式。

来源：广州新闻直播