信贷紧缩下的房企融资术：中海、华润、龙湖的“非典型”样本

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在加强金融监管、去杠杆化和信贷紧缩的背景下，房地产行业面临着严峻的融资考验。

自2019年以来，房地产融资政策逐步收紧，融资环境极其严峻。虽然各大房企“各显神通”，但结果是行业分化进一步加强。7月8日，中海地产发行了5.5年期固定利率债券，票面利率为2.90%，票面利率为20亿港元，为同行业设定了新的低利率。

不难理解，中海地产作为中央企业，可以获得低成本融资。相比之下，民营企业更难抵御融资的寒流。然而，这个行业总有例外。2018年，以民营企业为代表的龙湖集团平均借款成本仍低至4.55%，仅比华润置地高0.05%，比中国海外地产高0.25%。即使融资渠道在2019年被完全阻断，龙湖集团也在今年2月发行了融资成本仅为3.99%的五年期债券。

他们学到了什么样的低成本融资？

金融领域的“优秀学生”

房地产是受政策调控影响最大的行业，在众多政策中，房地产融资相关政策是影响房地产发展的重要因素。如今，在调控的压力下，住房企业的融资渠道正在被全面阻断，包括银行贷款、房地产信托和国内外债券。房地产企业面临的融资环境可谓“雪上加霜”。

房地产企业的融资规模代表了投资企业对其盈利能力的信心，而融资成本则反映了房地产企业的综合能力。在融资的寒潮下，中国海外房地产、华润置地、龙湖集团堪称行业融资领域的“优秀学生”。这三家房地产企业具有融资规模大、融资成本低的特点。根据公司年报统计，上述三家企业2018年的计息负债分别为1198亿元、1352亿元和1574亿元，较2017年分别增长55%、24%和13%，增幅较大。同时，令业界羡慕的是，这3家公司的融资成本分别只有4.55%、4.5%和4.3%，在业界处于较低水平。

根据华润置地的公告，2019年上半年，公司已经进行了9次融资。其中，2月份华润置地完成了8亿美元海外债券的发行，其中5.5年期3亿美元票面利率为每年3.75%，10年期5亿美元票面利率为每年4.125%。

作为两大央企，7月，在房地产信托、境内外债券发行、资产证券化等融资渠道有限的背景下，中国海外房地产于7月8日在香港首次推出海外中期票据计划。其中，中海地产发行的10年期美元债券创下了行业债券发行利率最低的纪录，票面利率为3.45%，刷新了中海地产历史上10年期债券的最低利率；然而，票面利率为2.90%的20亿港元5.5年期固定利率债券创造了同行业最低利率的新纪录，创造了中资企业在海外公开发行的最长期限港元债券。作为中心企业，中海集团始终能够以较低的成本获得大规模、低成本的融资。然而，在目前资金紧张的情况下，以如此低的利率发行债券仍然不容易。

作为一家民营企业，龙湖的融资能力可与中海、华润相媲美。根据龙湖集团的公告，自2019年以来，龙湖已经开展了两个融资项目。2月20日和21日，龙湖公开发行了2019年第一期公司债券，总发行规模为22亿元，其中5年期债券规模为17亿元，票面利率为3.99%；发行规模为5亿元人民币的7年期债券，票面利率为4.7%。7月19日，龙湖公开发行住房租赁公司债券，总额20亿元，包括票面利率低至3.9%的5亿元5年期债券和票面利率为4.67%的15亿元7年期债券。可见，2019年以来，龙湖的融资能力与中央企业相当。

泽平宏指出，在规模控制的背景下，任何房企都面临融资困难。但对于金融机构而言，大型房企优于中小房企，国有企业优于民营企业。在这种背景下，行业洗牌，合并和重组。“许多金融机构在发放贷款时必须考虑企业评级。如果评级高，企业融资将更简单，成本将更低；银行也非常重视企业的规模，排名靠前的企业自然更容易获得资金支持。”上海亿居房地产研究所副所长杨红旭说。

具体来说，根据Cree研究中心发布的2019年上半年中国住宅企业销售排名，中国海外房地产、华润置地和龙湖集团分别排名第六、第九和第十。此外，华润置地拥有集团公司的信用背书，并与华润信托等集团公司有合作关系，融资渠道畅通，成本低廉；中海集团坚持稳健的财务政策，这也给市场留下了良好的印象。长期以来，中海一直是S&P、惠誉和穆迪对中资房地产企业的最高评级；龙湖并不逊色。它在行业内一向以高度自律和稳定著称，并受到金融机构的青睐。

从这个角度来看，规模大、信用等级高的三个“尖子生”，即中海、华润、龙湖，自然脱颖而出。

龙湖融资竞争之路

与中央企业的融资优势相比，民营企业更依赖其高度自律的融资技巧。

龙湖集团在2018年年报中表示，公司凭借其卓越的融资能力，用真金白银抓住了行业调整期的战略主动权。在资本市场上，选择合适的窗口实现境内外债券的最优发行；在银行方面，高信贷保证了信贷额度和利率的双重支持——总行层面总信贷额度超过2000亿，年均融资成本保持在4.55%的低位。充裕的头寸是公司保持既定的投资、融资和运营速度的坚定信心，这在当前时期尤为宝贵。

这种“信心”从何而来？“我们没有使用任何高成本的融资方式，而且非常自律，这使得龙湖如今拥有如此多的信贷额度。”2018年3月，龙湖集团执行董事邵在业绩会议上表示，过去三年，在整个行业增加杠杆的过程中，龙湖可能是少数从未使用非标准影子银行和信托的企业之一。

此外，从债务结构来看，龙湖集团也表现良好。根据龙湖2018年年报数据，在龙湖3660.66亿元的负债总额中，合同负债(预收付款)和计息负债(银行贷款和债券等)。)分别为1124.4亿元和1198.20亿元。在计息负债中，一年内到期的债务为117.4亿元，仅占债务总额的9.8%。龙湖集团今年的经营收入将达到100亿元，明年将达到150亿元，这将完全覆盖所有的利息支出。

从现金负债率来看，现金负债率越高意味着偿付能力越强，房地产企业更有可能获得投资者的信任。龙湖集团2018年短期现金负债率为3.9。根据标准房地产研究所发布的《2018年中国大型住宅企业短期现金负债率清单》，截至2018年底，80家上市住宅企业的平均短期现金负债率为1.73。其中，现金负债率超过1的企业有47家，华润置地排名第六，现金负债率为4.78，龙湖集团排名第七。

更好的评级业绩也有利于住房企业获得低成本融资。“许多金融机构在发放贷款时必须考虑企业评级。如果评级高，企业融资将更简单，成本将更低；此外，银行也非常重视企业的规模，排名靠前的企业自然更容易获得资金支持。”上海亿居房地产研究所副所长杨红旭说。

以龙湖集团为例。目前，标准普尔、穆迪和惠誉对龙湖的最新评级为“bbb-”、“baa3”和“BBB”；此外，大公国际、中国信用评级和新世纪都给予龙湖aaa评级。因此，龙湖也成为了国内外唯一一家具有完全投资水平的私有住宅企业。

来源：广州新闻直播