何江丰与观点对话：澳海又十年

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编者按:2019年8月6日至9日，博鳌房地产论坛将继续在海南举行。连续19年，恒心创造了一个属于整个房地产行业的年度盛会，传奇还在这里继续。

每年在博鳌房地产论坛上，我们都在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和视野，寻找引领中国房地产创新和发展的力量。

当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们将有一个全新的路径和模式来观察、记录和解读中国的房地产业。

观点忙碌的房地产网络似乎是企业家的标准，无论是在工作中还是在去工作的路上。采访澳海集团总经理何江峰时，他正在去公司的路上。

由于采访时间的冲突，我终于在6月的一个下午和何江峰进行了电话采访，中间发生了一点小事情。

电话一次也没接通。谈到这件事，何先生别无选择，只能骚扰电话，缺乏信息安全，所以一开始他拒绝接电话。

电话那头传来了一个浑厚有力的声音，贺江滔滔不绝地讲述着澳大利亚海的过去和未来。

何江峰拥有吉大港大学学士学位和清华大学硕士学位，在敖海集团的前身浙江三江房地产有限公司、敖海集团澳大利亚分公司和长春敖海房地产开发有限公司留下了足迹..在过去的20年里，从财务专员到项目总经理再到区域总经理，他除了积累了丰富的交易经验外，更注重建设一个城市，培养一批人的职业抱负。

2013年，在房地产业扩张的前夕，何江峰也迎来了他作为澳海集团总经理的关键时刻。

澳海集团于1998年在杭州成立，专注于房地产开发。何江峰在采访中谈到澳海集团的发展时提到了两个节点，即二十年。

2019年，澳海集团成立22年。作为行业的主导力量，澳海早在千年之初就开始了国家布局之路。在杜兰花生种植的前10年，它实现了初步的规模增长，从杭州向全国转移，专注于快速增长的新兴城市的布局，形成了以急需的住宅产品为特色的早期风格。

第二个十年

近年来，对于房地产市场的未来发展，许多知名房地产企业都提出了战略转型，关注多元化、忽视资产的呼声不绝于耳。

与近年来高风险、高增长行业的发展趋势不同，澳大利亚和海南注重低风险经营的战略风格与香港的住宅企业更为相似。近年来，备受追捧的粤港澳大湾区、房地产上市和美元债券发行，都没有吸引到澳洲和海南的参与。澳大利亚和大海就像一条清澈的小溪，总是踩着自己低风险、重作业的稳健步伐前进。

何江峰在关于趋同与多元化的争论中表达了不同的观点。

虽然房地产是一个有利可图的行业，他说:房子不能一直盖着，但只要还有人在消费和生活，他们还是要存在，是不可或缺的。

何江峰进一步解释说:在第二个十年，澳大利亚和海洋更加注重形成自己的闭环产业链。从上下游、客户服务到产品，包括房地产后端产业，如农业、旅游和医疗保健，房地产应作为一个长期产业对待。房地产后端产业潜力较大，也是未来竞争的焦点，需要提前布局。

总部迁至上海澳海集团大厦后，先后布局17个城市，进入9个省市，澳海的发展不再盲目占地和追求规模扩张，而是专注于集团的客户服务和闭环管理。

敖海有自己明确的立场。根据官方网站的信息，公司目前销售的30多个项目分布在17个城市，其中只有长沙、重庆和沈阳有土地储备，占地面积近400万平方米，总建筑面积超过1000万平方米。

何江峰认为，重庆澳海涪陵河景项目与澳海自然产品理念的合作程度最高，项目即将启动。关于未来征地的考虑，何江峰多次提到四川、湖北、河南三省，这三个省也是澳大利亚海的中西部地区。

到目前为止，澳大利亚还没有开发出纯粹的商业项目，何江峰说短期内没有纯粹的商业计划。可以说，澳洲海对房地产住宅情有独钟。目前，小型社区商业是澳大利亚海商业运作的重点。为了改善社区设施，澳海还推出了自营便利店，作为特色商业功能的补充。

当被问及澳海集团是否也在走多元化之路时，何江峰回应道:澳海不能被视为多元化，而只能说是一个从房地产主营业务衍生出来的业务，因为所有的业务都是围绕着客户服务建立起来的。

在这十年的发展中，对澳大利亚和海洋的投资也走向了海外。就海外项目而言，农产品和房地产旅游投资相对较大。何江峰介绍:澳大利亚的海外投资主要是在澳大利亚的农业和畜牧业，有一个小但持续的房地产业务。

未来十年。

2019年对澳大利亚海来说是至关重要的一年。

今年春天之后，土地市场显示出复苏的迹象。深圳、杭州和东莞的土地拍卖继续升温，各城市的土地拍卖数量不断增加。房地产企业销售额增加，资金回笼，下半年计划扩大征地规模，征地热情丝毫未减。

作为第三个十年的开端，澳大利亚海并没有频繁出现在陆地市场上。截至今年6月底，澳大利亚和海洋已经赢得了5个新项目，其中包括分别在长沙和银川的两个地块。

关于澳大利亚海的土地收购战略，何江峰表示:今年收购的土地是去年已经制定的计划，是基于长远的战略布局。我们不会因为第一季度销售形势回暖而盲目参与土地竞争，这与公司稳定的作风不一致。

澳大利亚海的土地储备基本在二、三线城市，开发年限基本在十年以上。除了征地布局，还需要细化和提供后续服务，这也是澳海所追求的。因为买土地建房子然后卖掉它实际上是对资源的浪费。做好后续服务也是一种资源。

澳大利亚和海南一步一步实践服务理念，没有停止农业、旅游、医疗和金融等房地产后端产业的发展。贺江峰描述的未来十年，不仅是房地产项目的发展，农业、旅游和服务业的发展也将是未来五年的重点发展项目，并逐步发展成为集团稳定的支柱产业。

今年6月16日，澳海集团以30亿元的投资赢得了300万平方米的东北亚野生动物世界旅游项目，这是澳海迈向旅游业的第一步。

在生态农业方面，澳海集团成立子公司，建设米琴酒厂、江西省余干县养猪场、布特罗澳大利亚养牛场和江西茶花基地，农业产业占地面积近8000万平方米。

以下是视点房地产新媒体对澳海集团总经理何江峰先生的采访:

观点房地产新媒体:你认为今年房地产行业的变化如何？

何江峰:复杂的国际环境对国内市场有负面影响，中国经济面临下行压力。

但就房地产而言，我认为今年由于国际环境不好，房地产是一个投资变化比较大的行业，对房地产行业的影响还是比较小的。

澳大利亚主要是一个国内市场，稳定的基本情况不应发生根本变化。不同的房企有不同的定位，而澳海主要专注于服务产业链。因为澳大利亚和海洋现在正在做更多的闭环，不像以前投资卖土地的房子。

澳大利亚和大海主要培育二、三线城市，他们对行业很焦虑，但他们关心的是如何做好客户服务。会有一种危机感，因为在过去的几十年里每个人都在扩张，但特征更重要。如果我们只是争取土地，扩大规模，搞融资，我觉得这个阶段可能不合适。

澳海成立于1998年，今年是第21个年头。在最初的十年里，它类似于大多数住房企业的定位，即扩大规模。然而，在接下来的十年里，澳大利亚和中国专注于完成自己的闭环，从上游和下游、客户服务到产品，包括房地产后端行业。澳大利亚和中国也投资于农业、旅游业和医疗保健。

此外，就房地产行业而言，澳大利亚海的土地储备还可以。基本上，二三线城市已经发展了十几年，规模和存量都不错。

要把房地产行业作为一个长期的行业来看待，澳大利亚和海洋经历了几次波动和调整，整个产业链应该做好。

观点房地产新媒体:你认为城市政策的含义是什么？今年政策环境的趋势是什么？

何江峰:城市政策是基于国家城市的经济发展，包括定位、房地产市场规模、空房、产品类型等。最重要的是人们的需求。事实上，房地产企业也是如此。中国房地产企业应该根据城市制定政策，而不是一刀切。

今年，保持宽松的可能性会更大。国内环境慢慢好转，但国际环境可能不太好。毕竟，房地产在国民经济中占有很大的比重，并且有很多行业和行业受到影响。严格的政策肯定不会再出台。为了保持一个行业的长期发展，政策不应该改变太多。大起大落不是一件好事。

观点房地产新媒体:融资环境不断收紧和去杠杆化等。澳大利亚如何解决资金问题？什么是重要的融资渠道？

何江峰:应该放开融资限制。近年来，传统融资渠道已经收紧，主要是为了金融稳定。

去年，去杠杆化的效果是显著的，但是大量的社会资金被存入。如果我们能找到合适的渠道把它挖出来就好了。

这项政策可能会收紧，但目前的政策主要是管理国有资源，如国有银行和国有金融机构。相对而言，私人监管可能不那么严格。上个月发布了一些文件，应该说对银行、金融机构和金融房地产的资金要求有点严格。

单靠一种方法很难改变这种局面。我认为这是全面的，包括为什么澳大利亚和海洋今后应该在金融方面走得更远，充分发挥私营企业的优势。

目前，融资渠道包括直接、间接、资本市场或合作开发。现在有很多合作项目，澳大利亚和海洋的各种渠道都在做。然而，在不同的时间阶段和政策环境下，侧重点可能会有所不同，因此很难说哪一个特别重要。

观点房地产新媒体:你对二三线城市的房地产市场有什么看法？

何江峰:与一线城市相比，侧重点可能有所不同。随着国家城市化建设的政策要求，一些城市的居住条件放开了。房地产与人口密切相关，因此户籍政策的放开对城市化起到了引导作用。

在北京和深圳，一线城市仍然受到严格控制。尽管人口在快速增长，但国家仍对房地产有一定的控制权。就一线城市的房价而言，包括资本流动在内，投资潜力不如二三线城市，二三线城市的房价涨幅仍相当可观。

如今，许多房地产企业都在布局二三线城市，有些甚至去了三四线城市。近年来，我国中西部地区的工业发展相当显著。从gdp发展的角度来看，近年来增长较快的地区基本上属于中国中西部，而澳大利亚和海洋对二三线城市仍保持乐观态度。

观点房地产新媒体:未来房地产在哪些领域有发展机会？

何江峰:房地产是资本密集型企业。资本的流动非常重要。资本是追逐利润的，取决于回报率。

一线城市基本上拥有许多高端产业，如金融和科技，而二线和三线城市主要发展制造业等大多数传统产业，如武汉、成都和郑州，包括长沙和中心城市等周边地区。传统制造业的发展吸引了包括产业工人在内的大量技术人才，也带动了国内生产总值的经济发展。

这四个地方都发展得很快，房地产业近年来发展得相当不错，空的发展空间相当大。

观点房地产新媒体:未来三至五年，房地产发展机会会不会受到政策红利的影响？城市化会继续还是会成为一个红利期？

何江峰:奖金肯定存在，但有一段时间会下降。在过去的几年里，每个人都可能对资本市场持乐观态度，因为资本市场的主要运营仍在一线城市。从现在起的五年里，国民经济也在发生变化。我认为大城市正在扩大他们的功能，包括北京熊安新区和通州副城。

从分散化的角度来看，大规模城市化在一定程度上受到了限制，中小城市的城市化应该是近年来的一个关键时刻。我认为，随着中等城市和大城市的融合，城市化的速度可能会加快，大城市的人口正在回归二三线城市。

观点房地产新媒体:去年，到处都是低价拍卖或土地收购。今年，土地市场已经回暖。原因是什么？

何江峰:主要取决于企业的财务状况。自去年10月以来，许多热点城市的销售情况都发生了一些变化，销量没有那么快，导致第四季度销量下降，对房企的财务状况产生了一定的影响。

今年第一季度，资金回报率不是很好，但在2月份，房地产市场开始回暖。这个国家现在有一个强有力的价格控制政策，房价并没有增加多少。然而，销量上升，资金回笼速度加快，导致3月底至4月份的土地收购热情高涨。房企正计划从下半年到明年上半年进行土地储备。

观点房地产新媒体:澳大利亚海洋会利用这个窗口来规划更多的城市项目吗？

何江峰:是的，澳大利亚和大海的情况差不多。今年第一季度的销售还不错，5月份收购的土地是去年已经制定的计划。

从长远来看，澳大利亚和南海需要多一点考虑，因为它们最初计划并规划了土地收购，而不是因为它们在第一季度卖得好，以争夺一些土地。

澳大利亚海有九个省，基本定位为9+3，但主要城市武汉没有陆地。未来，河南、武汉和四川将成为澳大利亚海的重点布局区域。

观点房地产新媒体:目前哪个项目能代表澳大利亚海的风格，哪个更有代表性？

何江峰:在重庆的澳大利亚海涪陵山项目中，该项目与整个澳大利亚海概念的合作程度最高。自1998年以来，澳大利亚和海洋一直坚持“诚实、务实、开拓、创新”这八个字，它们代表着不同的阶段，也是一种理念。

澳海希望为业主创造一个完美的客厅，包括社区服务、智能、装饰、农业、旅游等。，满足业主各方面的需求。澳大利亚还发展医疗保健、金融、供应链等。，从而尽可能地解决业主的消费需求。

观点房地产新媒体:除了房地产开发的主营业务外，还有红酒、茶油等多元化业务。你对多元化和专注于主营业务有什么看法？

何江峰:我不认为澳洲海可以算是多元化的，但只能说它是一个从房地产主营业务衍生出来的业务。因为所有的企业都是围绕客户服务建立的。

五年后，房地产仍可能保持一定的增长，但在五年后，或者在未来20年甚至30年内，房地产能否继续发展并不是根本原因。房地产后端可能是未来房地产企业竞争的地方，后端产业的潜力可能更大。

房企只是做住宅开发，五年甚至十年都不会有大问题，但在未来的20年甚至30年，如果想以后发展，就需要提前规划。

房子不能一直盖着，但只要有人，消费和生活就必须存在，这是不可或缺的一部分。

在过去的十年里，澳大利亚和海洋扩大了他们的服务群体，他们将是未来的巨大资源，因此有必要提前布局这些产业。

观点房地产新媒体:澳大利亚和大海有什么不同？这是否反映在整个产业链的构建上？

何江峰:住宅产品在某种程度上不同于普通商品房。不同的消费群体和地区可能有不同的需求，有些可能需要大型企业，有些可能需要细化。

澳海的理念是提供后续服务，一直以来都在追求，因为买地盖房子再卖其实是浪费资源，做好后续服务也是一种资源。

观点房地产新媒体:除了医疗保健和金融，未来还会发展哪些业务？

何江峰:我认为在农业、旅游、医疗和金融方面做好是不容易的。

未来五年，澳大利亚将把重点放在农业和旅游业上。在未来的五年里，农业和旅游业基本上已经成为稳定的产业，澳大利亚和海洋将把重点放在医疗保健和金融上。

观点房地产新媒体:澳大利亚海在海外有哪些投资项目？生意怎么样？

何江峰:海外投资主要是农业，还有少量的房地产，主要是在澳大利亚。新南威尔士有一个农场，占地约12万亩。它已经运行了两年，主要饲养食用牛；墨尔本有一个房地产项目，但主要是一个农场。

能够在海外开办农场是澳大利亚和海洋的优势，而国内外对农业的投资有所不同。在中国，主要是农业加工，敖海在江西有一个油茶厂，油茶基地有1.5万亩，主要用于加工、种植和旅游。

由于中国缺乏集中的土地和自然条件，水产养殖场只能在海外发展。像澳大利亚这样的农场都有存货，所以在中国很难找到适合水产养殖的农场。

观点房地产新媒体:澳大利亚有哪些商业项目？

何江峰:澳大利亚没有纯粹的商业项目，基本上是住宅配套和社区服务项目。因为澳大利亚海的体积相对较大，看起来可能有商业项目，但澳大利亚海不做纯粹的生意。

在未来，暂时没有商业计划，它主要是做自己的特色，即做服务。小企业也参与其中，如社区支持、业主服务等。，但是像办公楼这样的大企业目前还不会做。

来源：广州新闻直播