万科40亿“抄底”增城 白银时代下的谨慎投资路径

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7月19日，广州增城区有一笔宅基地交易。最终，万科以40.09亿元的底价中标，底价为1万元/平方米。

由于一线城市土地资源稀缺，万科采取了参与旧制改革的方式来扩大广州的土地储备，从公开市场上获得土地的情况很少。根据房地产新媒体的不完全统计，万科今年在广州只增加了三个新项目，包括这次增城。

事实上，虽然万科在广州没有多次公开拿地，但它的身影经常出现在土地拍卖网站上。5月16日，广州白云区出售了一处宅基地，万科也在那里竞争。然而，在高地价下，万科没有选择跟进，最后土地花在龙湖，溢价33.09%。

广泛撒网和谨慎收地似乎是万科扩大储备的一种策略，而这一次将土地拿到增城无疑是万科寻找便宜货的一个机会。

在6月底召开的股东大会上，万科首席执行官朱九生也坦言:我们在投资方面一直持谨慎态度。与此同时，他还提到，今年1-5月，万科在收购土地时持有约7%的溢价。

据说万科的征地策略和它长期以来关于生活、生活好、生活久的说法是相互继承的。在目前的环境下，也就是于亮所说的白银时代，万科在谨慎和土壤储备扩张的跷跷板之间保持着平衡。

40亿广州大订单

尽管交易是以底价进行的，但从单个地方的交易量来看，这可能被视为今年以来万科收购的少数几个大项目之一。

据视点地产的新媒体报道，万科此次收购的地块号是No。83101231a19034，位于广州市增城区永宁街叶凌村，销售面积133600平方米。二级住宅用地，容积率不超过3，建筑面积不超过40.95万平方米。

这片土地没有很多突出的特征，所以它是一个普通的地方。房地产经济学家邓浩志表示，由于该地块面积大，底价低，相对来说比较划算。但对于像广州这样的一线城市，供应很少的万科来说，如果机会合适，它肯定会抓住。

根据公开信息，这块永宁街地块是广州增城区今年计划供应的最大一块土地。早在去年9月，增城区永宁街的地块就被分割成三个子地块并挂牌出售，但最终由于某种原因被叫停。

从价格的角度来看，这是相当划算的。邓浩志指出，万科赢得的地块底价为1万元/平方米，而增城区的最高地价曾达到2.5万元/平方米。

诚然，40亿元人民币换来了40多万平方米的一线城市土地储备，万科的账目似乎不难计算。

与此次土地收购相比，今年4月29日，广州增城仙村镇沙角村的一处宅基地成功出售，万科也以底价中标出售，总成交价为12.26亿元。

根据转让公告，该地块位于增城区仙村镇沙角村，面积49，100平方米，容积率3.0，建筑面积136，200平方米，起拍价12.26亿元。扣除15000平方米的政府拆迁安置房后，起价约为10114元/平方米。

正如朱九生在股东大会上强调的那样，逢低吸纳似乎已经成为万科在广州公开市场收购土地的一种方式，这种方式已经过了考验。

据悉，今年4月万科在增城区以底价赢得的地块是今年增城区出售的第三块宅基地，另外两块分别由广电和北辰实业以9.44亿元和9.78亿元获得。等效底价分别约为12558元/平方米和12570元/平方米，明显高于万科征地的底价。

万科加快土地收购

有些城市过热了，所以如果太热，我们就不跟着去了。在股东大会上，朱九生多次表示，万科的土地收购策略是谨慎的，但今年下半年以来，万科已经在几个二线城市进行了土地溢价收购，溢价远远高于朱九生的7%。

7月3日，浙江绍兴的一处宅基地被北京万智恒企业管理咨询有限公司(万科)71轮报价，总价8.77亿元，溢价33.89%；7月15日，万科以31.49亿元的成交价格和44.92%的溢价赢得了江苏省南通市的一处宅基地。

两天后，万科以125.81%的高溢价在南宁赢得了一处商住用地；第二天，万科在浙江温州又失去了一股，交易价格不仅达到了最高限价，还进入了施工竞争。最终，万科以16.19亿元中标，溢价30.15%，竞争的政策性住房面积为5600平方米。

从公开信息来看，7月份之后，万科似乎已经改变了上半年购买土地的步伐，地价逐渐成为常态，底价变得罕见。

有业内人士指出，进入今年第二季度后，万科的节奏实际上已经有所调整。可以证明，根据万科每月公布的新增项目数，1-5月新增土地数量分别为9、13、8、13、14。

同时，用于支付股权溢价的相应金额分别为137.04亿元、103.39亿元、82.01亿元、125.07亿元和188.81亿元。根据股权比例，5月份万科新增土地的总地价已经超过250亿元。

一般来说，大约30%的回报用于投资。今年1-5月，总投资约700亿元，股权约500亿元。朱九生也坦言，万科仍需确保充足的储备和资源，以实现可持续发展。

来源：广州新闻直播