解局 | 中海夜未眠 33.6亿广州夺地的补仓与回归

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中海似乎有回归的趋势。这家开发商曾在羊城占据主导地位，现在正试图在广州东山再起。它的万华一号在2018年卖得很好，收入超过80亿元，这是中国海运最畅销的项目之一。不过，这也是中海目前在广州销售的唯一一个住宅项目，库存不多。

毕竟，万华一号已经发展了近5年。

现在，正试图重返前线的中国海运迫切需要明确立场并开始行动。2018年，该公司在广州赢得了4块土地，土壤储存量为157.6万平方米，是一线城市中最高的。

相应地，公司在北京的储量为135万平方米，在上海的储量为54.3万平方米。

中海广州沉浮

中海此次赢得的两块土地分别位于亚运城和广州钢铁新城，这两个城市都是熟悉的地段。

一是番禺亚运大道以北石楼镇新城地块，成交价13.91亿元，最高限价为16100元/平方米。该地块面积为28，800平方米，总容量为86，400平方米。

另一块是广州新城af040225-b，成交价19.66亿元，底价34700元/平方米，保险费率23.19%。土地面积12500平方米，总建筑面积56700平方米。

这两块地的总成本为33.57亿元。长期以来，中海在广州从未有过如此明显的招标、拍卖和土地收购。

2017年，中海在广州荔湾区只生了一个孩子，储备了267万平方米；2018年，再次实施一线战略的中海赢得了157.6万平方米的土地，并采用了更为保守的股权合作方式。实际股本土地储备只有约51万平方米。

其中增城华润控股占20%的股份；并与碧桂园、保利、金地等六家房地产企业合作，在番禺建设了一个三旧改造地块，仅占14%的股份。

从1993年进入广州到2005年，中海一直采取积极的征地态度，大力加强土地储备。当时甚至说要尽可能多的占用土地，这导致了中海广州后来的著名项目，如金城花园、中海金源、中海杜明。

物业管理的引入，住宅开发的环境设计理念在香港的引入，以及当时具有先进理念的蒋敬地产的尝试，帮助中海在广州市场取得了领先地位。到目前为止，中国海运在广州开发的18个项目中，有12个项目是在2005年或之前获得的。

然而，2005年后，中海在广州的土地市场变得越来越保守，只有在项目基本开发完成后，才满足于购买面粉的模式。

例如，2014年，广州市广州钢铁新城首批5块土地通过公开招标集中出售，中海集团以96.98亿元的总价格收购了3块土地，征地成本超过每平方米2万元。

这是中海万华一号的前身，当时市场参与者对中海的广钢项目并不乐观。他们认为中海地产太大胆，征地成本太高，如果未来的房价达不到4万，利润会令人担忧。

众所周知，中海多年来一直以成本控制和出色的利润著称，它当然不会犯错。现在中海万华一号的价格已经达到48000-52000元/平方米。

这种对利润回报的追求在一定程度上阻碍了中海在广州的扩张热情。2015年，中海在广州仅新增一个项目，土壤储量26万平方米，为万华一号配套地块；2016年没有征地；在2017年占据另一个位置；2018年，它将集中在4个地方。

在此之前，2009年，中国海外地产在广州土地市场全年都没有盈利。2010年，中国海外房地产继续面临土地储备不足的问题，直到2011年才取得进展，赢得了后来敲定的于海市的补充。

据市场分析人士称，这是因为中海对土地收购的回报有非常严格的计算。如果觉得回报达不到公司的计算，中海宁愿放弃，也不愿意为了在这个城市有项目而勉强拿地。

因此，中海广州长期依赖单一的高质量大规模销售来支撑其市场份额。目前，自主支持的中海万华一号已经发展了近五年。

虽然中海近年来仍在广州楼市的名单上，但从长远来看，土地收购缓慢导致的枪林弹雨和粮食短缺将不可避免地影响其后续发展。

大湾区的新计划

事实上，以广州为首的华南地区一直是中国海运旗下的五大地区之一。据了解，2014年中国南航在中国航运的销售贡献率已达30%。

截至2017年前7个月，这一比例已大幅降至15.6%；2018年年中，华南地区的合同销售比例降至9.9%。

《粤港澳大湾区规划纲要》于今年2月18日发布。随着大湾区的流行，中国海运最近将华南地区提升到了一个新的高度。

在刚刚召开的年度业绩大会上，中海管理层表示:1979年我们在香港成立了公司，1988年在深圳成立了公司，1993年在广州成立了公司，所以大湾区既是我们的出生地，也是我们的大本营。

中海集团管理层还透露，截至2018年底，粤港澳大湾区共有土地储备1400万平方米，占15%以上，可用价值近3000亿港元。

同时指出广州是海湾地区一个特别重要的中心城市。未来，中海将继续发挥自身优势，将布局重点放在香港、深圳和广州。

华南似乎被一个更耀眼的词所覆盖，粤港澳大湾区。过去一年，除广州外，中海集团已在佛山、香港和深圳取得土地，但尚未涉足该地区其他发展前景良好的二线城市。

关注湾区布局的背后，是中海在2018年重返一线的基调。其中，他们很少参与中海的旧城改造，甚至以93.99亿元的价格拿下了上海红旗村的旧城改造项目。

上海红旗村旧城改造项目的进入，将有助于为中海在旧区改造需求旺盛的广州大力扩张奠定基础。

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来源：广州新闻直播