成见 | “白热化”的招拍挂

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观点房地产网络总是对市场的变化很敏感。在a股市场，房地产板块从2018年10月的低点735.41点升至1150.91点的新高。这似乎向外界传达了冬天已经过去，天气正在逐渐转暖，房地产的春天即将到来。

不仅是股票在升温，还有溢价交易、小羊春、市场升温等词。

4月1日，广州出售了4处商住用地，吸引了碧桂园、万科、保利等20多家企业参与竞争。中海、龙光、电建以总成交价78.75亿元获得最后一名，四块地的溢价分别为45%、45%、33.53%和44%。

类似的情况已经在全国的一线和二线城市上演。据wind数据显示，今年以来，一线城市累计交易面积同比增长41.8%，累计交易总价同比增长8.1%。

以房地产企业为例，融创就是一个典型的例子。众所周知，融创过去以并购闻名，但从2018年底到2019年初，它在公开市场上占据了大量土地。

据了解，从2018年10月到2019年3月底，融创已经收购了价值4800亿元的土地。2019年，它是主要力量，仅在3个月内就价值超过3700亿英镑。

融创董事长兼执行董事孙宏斌表示，从去年底到2019年初，是土地收购的关键期，融创收购了大量土地，主要集中在一线城市。

事实上，在过去的一年里，虽然中国的土地总成交量创下新高，但主题是拍卖、底价和低地价成交。

据视点房地产新媒体报道，财政部数据显示，2018年全国土地出让收入为65096亿元，同比增长25%，总量再创新高。

其中，土地出让金超过1000亿元的城市有11个，最高的杭州超过2500亿元，其他城市有上海、郑州、重庆、苏州、北京、武汉、广州、宁波、成都、天津等10个城市。

根据中原地产研究中心的数据，2018年，一、二线城市住宅用地拍卖总量达到382宗，同比增长167%，创下过去6年的最高纪录；三、四线城市共有1203处住宅用地拍卖，共计1585处。

据市场分析人士称，自2016年新一轮楼市调控以来，一、二线城市受到严格监管，开发商回笼销售款的压力越来越大，征地资金压力也逐渐加大。与此同时，房地产企业的资本成本也在逐年增加，这导致房地产企业对土地收购的热情下降。

这种情况最近有所改变。最直观的是，房地产企业境内外债务融资成本下降，债券发行规模扩大。

据了解，目前房地产企业内债发行的融资成本不到5%，海外融资成本在6%至8%之间。

风数据显示，截至2月底，2019年住房企业境内外发债规模达到1918.9亿元，同比增长115.1%，发债成本略有下降。在前两个月房企发行的债券总额中，境外债券规模达到948.5亿元，同比增长75.1%，占比49.4%。

与此同时，各房地产企业保持了良好的销售回报率比例。碧桂园、万科、新城、金科、世茂等房地产企业的收益率均达到或超过80%，使得库存现金增加。

另一方面，2018年各房企对多元化经营的探索并不总是一帆风顺。

万科从高喊“伟大的事业从来不赚钱”开始，继续生活，然后融合和专注。在最近的业绩发布会上，于亮董事长问媒体:如果房地产业务利润这么高，你能指望找到一个更有利可图的业务吗？

万科应聚焦主渠道，巩固升级基础盘；孙宏斌说，农业、汽车和机器人不如房地产；李思廉没有这么直白。他只是笑着说，多样化可以参考于亮先生的讲话。目前，房地产行业相对有利可图。

逛了一圈又一圈，我发现房地产行业更有利可图。

然而，如果你手里有更多的钱，这个行业会在过去再次赚钱。在稳定的语言环境下，赚钱总是不可能的。面粉涨得太快，面包跟不上，自然也赚不到钱。面包不能涨价，面粉也卖不好。

好消息是，在2019年，房地产趋势是由于城市的政策，和房地产市场在一些城市回升；另一方面，按揭利率过去上升了20%，现在又下降到5%和10%。也让市场看到了一丝信号。

根据2019年1月至3月中国房地产企业100强销售额，截至2019年3月24日，一线城市新房成交量同比增长34%，而二三线城市新房成交量同比下降1.1%和3.4%。总体而言，一线城市的新房成交量继续同比上升，而二线和三线城市的下降幅度有所收窄。

面包的再销售重新激起了住宅企业对面粉的热情。2018年，这块未招标的土地被重新推出，这吸引了许多房地产企业来争夺它。

据了解，3月28日，宁波出售了6.5万平方米的宅基地，吸引了11家房地产企业投标。最后，经过261轮竞标，绿城以37%的溢价赢得了它。然而，在2018年11月，当该地块在同样的条件下被拍卖时，它遭遇了一场持续的拍卖。

巧合的是，1月11日，苏州拍卖了一处面积为10.33万平方米的宅基地，龙湖+首开财团以40.62亿元的总价和28.87%的溢价赢得了该地块。与之前的转让条件相比，仅容积率将从大于或等于2.0调整为1.8，最小公寓建筑面积不小于110平方米。

随着资金的松动，市场的回暖，以及难以找到更有利可图的行业，房地产企业在新的一年里，再次在土地市场上打拼，储备更多的粮草，是一个不错的选择。

偏见|处在一个嘈杂的外部世界，在大多数情况下，我们在定义前不理解，但在理解前定义。

来源：广州新闻直播