解局 | 宝龙10亿票据里的商业地产模型

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观点:房地产网络的资产密集型模式并不是每个企业都能承受商业地产的能耗。然而，专注于商业地产的宝龙仍选择面对它。

据最新消息，宝龙已通过全资子公司上海宝龙实业发展(集团)有限公司发行10亿元中期票据。资金的用途包括补充公司的营运资金和偿还公司的债务。

公告称，此次募集资金将用于偿还金融机构贷款7亿元，主要用于偿还宁波奉化宝龙广场、上海临港宝龙广场、宁波江北宝龙广场、厦门宝龙第一城和上海七宝龙城五个商业项目的开发贷款。

事实上，宝龙地产今年已经不是第一次为商业项目融资了。1月18日，宝龙发行了规模为3亿元的超短期融资。募集资金的70%还用于偿还上海青浦宝龙广场、上海五京宝龙广场和厦门宝龙第一城三个商业项目的开发贷款。

值得注意的是，此次超短期融资券的注册总金额为30亿元，第一期现已发售。在这30亿元中，21亿元将用于偿还金融机构贷款。

有鉴于此，宝龙将继续为其商业项目输血。

由于商业项目开发周期长，商业地产规模的快速扩张给房地产企业的经营和资本带来巨大压力。

业内人士指出，基本上，商业地产的盈利模式主要分为租金收入、商业销售和资产增值等。过去，由于运营周期长和资本投入，新的商业房地产开发商选择突破非中心城市的外围。

但这种模式不适合宝龙地产。2009年上市后，宝龙地产也试图进入三、四线城市，但结果并不令人满意。

2013年，宝龙地产调整了发展战略，提出了以上海为中心、深化长三角的战略，并掉头布局一、二线城市。

据公开信息，目前中国有84个宝龙项目，只有14个纯住宅项目。其中，上海16个项目中有14个是纯商业项目。总体而言，宝龙地产70%以上的项目位于长江三角洲地区，其他二线城市包括洛阳、厦门和天津均有分布。

从产品线来看，宝龙地产分为宝龙第一城、宝龙城和宝龙广场。这三类产品被定位为(超)高端、中端和中端系列产品。

其中，末端的宝龙广场包括购物中心、超市、百货公司、电影院、住宅物业等。另外，宝龙翼城和宝龙城几乎都是纯商业的。此外，宝龙还在商业项目中加入了艺术、文化等元素。

然而，一二线城市的布局、中高端产品的定位以及多种元素的融合，决定了宝龙地产的商业项目具有可观的升值前景，同时从投资开发到运营都需要付出较高的成本。

以上海青青宝龙广场为例，项目总投资预计为29亿元，截至2018年9月30日，投资已达26.84亿元。2018年1月至9月，项目公司主营业务收入为2.45亿元，业务成本为1.54亿元。此外，扣除自有营运资金后，2018年项目营运资金仍有约1.32亿元的缺口。

业内人士表示，正是由于投资和运营成本的原因，虽然宝龙是一家专门从事商业地产的房地产企业，但同样不可避免，一些商业项目应该采取生活化和配套化的策略。

在所有的宝龙项目中，除了上海和浙江杭州，大多数其他商业项目都有配套的住宅项目。截至去年上半年，宝龙的商业和住宅销售额分别为31.42亿元和131.99亿元。

然而，这种商业模式也为宝龙地产的销售数字增添了一抹亮色。总体而言，宝龙地产2018年实现销售总额410.36亿元，同比增长96.5%。2019年1月，销售额为31.81亿元，同比增长约53.8%。

宝龙地产项目分布图

尽管住宅项目有所复苏，但商业地产对资金的高需求仍使宝龙地产在资金链和债务方面充满挑战。

截至2018年6月30日，宝龙地产贷款总额约为443.96亿元，增长约24.9%。其中，一年内到期贷款约137.51亿元，一年后到期贷款约306.45亿元。截至6月30日，宝龙的现金总额约为133.17亿元。

目前，宝龙地产经营管理的商业综合体有39个，经营面积约400万平方米。根据该计划，2019年将有48家购物中心开业，2020年将有55家。

来源：广州新闻直播