解局 | 绿城净利下降六成里的财务“心思”

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观点房地产网将于3月发布业绩。自2月份以来，上市公司开始密集发布2018年年度业绩预测。

然而，在房地产行业的主流中，一些房地产企业的业绩发生了变化，包括R&F、绿城、中宇地产、中国辛鸣等。

根据视点房地产新媒体的查询，上述发布利润预警公告的房企股东应得利润均下降了约40%-60%，但原因各不相同，具有典型性。

其中，以辛鸣中国为代表的房地产企业利润下降的主要原因是房地产销售收入大幅下降，而R&F在2017年收购酒店资产带来了大量非经常性的议价收购收入，而2018年相对较少的此类非经常性交易导致利润同比下降。

相比之下，房地产销售同比增长，2018年没有大规模收购。绿城的股东应得利润同比大幅下降，这引起了资本市场和少数股东的诸多疑虑。

2月28日，绿城中国控股有限公司发布利润预警，预计2018年公司股东应占利润将较截至2017年12月31日的年度减少约50%-60%。

据视点房地产新媒体报道，这是绿城自2015年利润停止下滑并出现反弹以来，首次出现利润同比下滑。

绿城中国同日收盘下跌8.70%，收于每股6.09港元。

根据2017年年报，绿城在此期间实现利润26.7亿元，股东应占利润21.9亿元。如果预计股东应占利润同比下降60%，绿城2018年利润约为12.5亿元，股东应占利润为8.75亿元。

值得注意的是，在2018年中期报告中，绿城实现利润31.2亿元，同比增长145.7%，股东应占利润23.3亿元，同比增长90%。

换句话说，在2018年下半年，绿城在此期间的利润并没有增加，但上半年的净亏损为14.5亿元。

根据绿城的解释，预计2018年本公司股东应占利润减少主要是由于非营业利润减少，包括本集团2018年出售子公司产生的净收入减少；年内，物业减值亏损拨备增加；以及本集团部分外币借款因人民币贬值而产生的未实现汇兑净损失。

绿城还表示，如果剔除上述非营业利润，2018年的营业利润将比2017年大幅提高。

一般来说，在房地产企业的财务报告中，一次性处置或收购收入、减值准备、外币贷款带来的汇兑损益等非经营性利润对上市公司的最终利润确实有一定的影响，但绿城很少出现净利润同比下降50%以上的情况。

2018年上半年，受一、二线城市限价令、签约限制、销售限制等政策影响，保利发展、新城控股、华夏幸福、金地、阳光城等多家房地产企业在报表中计提存货跌价准备，万科在第三季度报告中计提存货跌价准备41.4亿元。

虽然库存折旧的准备是由于上述因素，但对于绿城来说，很大一部分原因是它正在处理历史遗留的问题。

查阅绿城以前的财务报告，公司不得不处理大量准备金，这导致母公司的利润受到侵蚀。

以2017年为例，虽然绿城当年实现税前利润64亿元，但根据管理层统计，坏账准备为10亿元，土地增值税为22亿元，所以实际期间利润只有22亿元。

据视点房地产新媒体报道，由于前期房地产周期步调错误，绿城在早期赢得了大量高价地块，导致了金融危机和巨额亏损。

2014年，CCCC接管后，绿城避免了清算的危险，但仍有大量债务要处理。

在这方面，管理层(主要在曹舟南)没有选择一次性处置债务，而是每年计提10-30亿元的减值准备。

与此同时，近年来，在房地产市场的兴起，虽然绿城的年度财务报告有规定，公司的净利润从2015年到2017年每年都保持一定的增长，没有任何下降或亏损。

然而，随着张亚东的接任，这一趋势在2018年被打破。

对此，许多行业认为这可能是绿城新管理层的一次财务调整。

一方面，在目前市场低迷的情况下，业界普遍认为已经见底。此时，该条款将被一次性处理，风险将被用尽，不会有太多的波动；另一方面，对于绿城来说，新管理层在完全接管后可能会解决问题。

类似的做法也在内地资本市场出现。随着宏观经济环境的低迷，许多a股市场的上市公司此时都选择了主动打雷，引发了一场商誉减值的风暴。

经过2018年全年的财务调整后，绿城的利润能否从2019年开始释放还需要时间来验证，但管理层的决策也起着重要的作用。

来源：广州新闻直播