瑞房新年巨变 40.7亿港元回购中国新天地与合伙国寿

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视点房地产网提出分拆中国新天地上市已经六年了。瑞安房地产似乎最终会做出一些改变。

12月31日，瑞安房地产披露的一份纸质公告显示，公司全资子公司中国新天地于12月28日与bsrep cxtd(卖方)及其他承包商签订了买卖协议。

根据公告，中国新天地将收购中信泰富在中国新天地控股有限公司(即中信泰富)持有的全部权益，包括中信泰富股本中约21.894%的已发行股份及本金约78万港元的不可赎回永久可换股证券。

观点地产新媒体获悉，瑞安房地产将以40.73亿港元的股份购买价和78万港元的可转换永久证券，为此次收购支付约40.74亿港元的价格。据了解，交易将于2019年3月15日完成。交易完成后，中信泰富将成为中国新天地的全资子公司。

值得一提的是，上述公告披露瑞安房地产欲收购中信泰富21.894%的股份，中信泰富是其于2014年出售的中国新天地的一部分，用于分拆上市。

据资料显示，公告中提到的中国新天地控股有限公司(cxtd)是中国新天地的英文名称，这一点在视点房地产新媒体随后对瑞安房地产业内人士的采访中得到证实。

因此，从交易的本质来看，更准确的说法是瑞安房地产的回购行为。

41亿港元的回购和新天地上市的长期梦想

数据显示，中国新天地是瑞安房地产的高品质商业资产管理部门，其业务主要集中在位于中国主要城市核心城市中心的高品质写字楼、零售及多用途物业的设计和规划、租赁、营销和管理。

早在中国新天地成立之初，罗康瑞就希望通过向中国新天地注入高质量的商业资产来分拆并在香港上市，但这一想法自2012年首次提出以来就一直搁浅。

上海中原地产市场分析师卢文喜向视点地产新媒体指出，如果要分拆上市，中国新天地需要做好核心资产和大量财务准备。

根据公告，交易的卖方bsrep cxtd是开曼群岛的一家免税有限合伙企业，是brookfield asset management inc .的附属公司

根据视点房地产新媒体的查询，自2012年起，瑞安房地产开始通过一系列资产重组和人员调动，为中国新天地在香港上市做准备。

次年10月31日，为了改善集团的财务状况并为新天地提供发展资金，瑞安房地产宣布，加拿大资产管理公司brookfield property partners将以可转换永久证券的形式向中国新天地投资5亿美元。在中国新天地确认收益的指定用途后，Brookfield将有权进一步认购中国新天地的可转换永久证券，最高可达2.5亿美元。

当时，交易最终在2014年2月完成。布鲁克菲尔德及其机构合伙人承诺向中国新天地有限公司注入7.5亿美元，布鲁克菲尔德最终成为持有中国新天地约22%股份的基石合伙人。

据了解，当时投资中国新天地约22%股份的brookfield property partners，是瑞安房地产12月31日最新公告中提到的brookfield asset management inc .的子公司。

数据显示，布鲁克菲尔德第一轮投资主要针对上海新天地的多个项目，包括上海新世界、新天地时尚、瑞安广场、企业世界一期和二期以及虹桥交通枢纽中心的旗舰项目虹桥世界。

为了加强中国新天地的内部管理，瑞安房地产还任命了布鲁克菲尔德的两名高级管理董事加入董事会。根据瑞安房地产的规划，拆分中国新天地的收入主要来自于持有核心资产获取租金、管理物业收取管理费以及通过资产交易获取增值收入。

刚才，瑞安房地产似乎在当时尽了最大努力推动中国新天地的上市，并没有最终将其推向资本市场。由于大量持有商业地产，瑞安房地产难以回笼。直到2015年，瑞安房地产董事长罗康瑞努力保证下半年ipo，但中国新天地的分拆上市并未实现。

在12月28日披露的最新公告中，瑞安房地产表示，交易完成后，中信泰富将成为中信泰富的全资子公司，从而巩固了中信泰富对瑞安房地产的控制权，使中信泰富的战略方向和日常管理更加灵活。

将重点城市中较好的新天地作为核心资产，先进行包装，然后在另一个合适的时间分拆上市，这在短期内可能没有必要，但却是可能的。

卢文喜告诉视点房地产新媒体，这几年正是房地产企业快速扩张的时期。瑞方一直以来都是以旧换新为主，征地扩张速度较慢，不利于发展，导致近年来增长缓慢，财务数据与其他公司相比有点难看。

因此，如果没有新的增长点，最好是让核心资产变漂亮。

瑞方企业负担与轻资产路径

同一天，瑞安房地产还披露了另一项公告。

于2018年12月29日，瑞安投资者与瑞安经理、宏利投资者及中国人寿信托达成框架协议，三方将共同成立一家合资企业在中国投资物业。

据了解，合资企业的总目标承诺资本为10亿美元。目前，双方同意的承诺资本为7.5亿美元，分别由瑞安投资者、宏利投资者和中国人寿信托(作为投资者)出资2亿美元、4.5亿美元和1亿美元。

根据框架协议，瑞安经理(作为合资企业的投资经理)有权接受更多的投资者加入合资企业。

根据公告，合资公司的第一个投资项目是位于上海市黄浦区湖滨路150号的甲级办公楼，总建筑面积为10.23万平方米，其中办公楼5.16万平方米，零售2.7万平方米，地下停车场等其他建筑面积2.37万平方米。

瑞安房地产在公告中声明，成立合资公司的目的是投资上海和中国其他一线城市(北京、深圳和广州)的各种物业(包括该物业)，并管理这些物业。

合资企业的成立符合公司的轻资产战略和公司成为高品质商业地产的所有者和经营者的战略目标。

从近年来的行动来看，瑞安房地产的轻资产行动一直在继续。罗康瑞曾将公司近年来停滞不前的症结归结为沉重的资产和缓慢的营业额。

市场参与者还分析称，中国新天地未能上市的原因是大量自持商业地产使得公司的周转速度变慢。在这种情况下，如果企业上市，显然不能满足投资。

因此，自分拆上市提出以来，瑞安房地产的出售和出售一直在持续。最后一次产权出售发生在2018年7月，瑞虹新城部分项目的权益以45.89亿元的价格出售。

此外，自2015年以来，公司已售出浦东四季酒店、四季会议、朗豪上海太平新天地、虹桥天地酒店和武汉天地第二企业中心。截至目前，瑞安房地产已售出500多亿元现金。

罗康瑞还指出，瑞安房地产总资产的52%可以出售，以提供利润贡献或取代高回报项目。

另一方面，除了出售房地产资产，这也是瑞安房地产通过建立合资企业投资合作项目来减轻自身负担的另一种方式。它在12月29日宣布，与宏利投资者和中国人寿信托建立合资企业，投资一线城市的房地产就是一个很好的例子。

观点房地产新媒体获悉，瑞安房地产近期很少曝光的投资项目，大部分都是通过合作获得的:去年3月，瑞方成立的合资企业以18.2亿元竞标上海青浦旧改造项目；最近的一次是联合太平洋保险公司和黄埔国有永业集团，他们以136.1亿元的高价赢得了上海新世界商业办事处。

来源：广州新闻直播