万达的影子们 中骏新城合体拿地里的商住模式复制

本篇文章2206字，读完约6分钟

观点房地产网当王健林带着他的足球和文化之旅回到内地商业市场时，房地产开发商仍走在房地产的老路上。

仅仅三年时间，它就从300亿元增长到了2000亿元。新城控股无疑是近年来房地产行业最大的黑马，其典型的商住结合也被证实是规模热潮的成功典范。

当一个模型被认为是可行的，总是有后来者在追赶。继新城之后，总部位于上海的福建房地产公司钟君也走上了住宅和商业共同发展的道路。

6月10日，新城与钟君财团以3.53亿元的价格，以每平方米2900元的底价和20.83%的溢价，拿下了浙江嘉兴的商住用地。虽然只是一次普通的土地收购合作，但钟君和新城在规模扩张速度和发展模式上似乎都有万达的影子。

值得一提的是，今年3月，黄朝阳董事长带领的钟君集团高管也参观了新城控股。

当时，黄朝阳坦言，他希望研究新城的快速成长，跨越1000亿元的发展道路，以及1000亿元规模下优质运营的多维支撑。

目前，我们有两大发展战略，第一个是1000亿战略。在3月份的演出会上，黄朝阳也毫不掩饰自己对规模的渴望。据说钟君今年的目标是700亿元，明年很有可能超过1000亿元。

十亿目标和100家商场

作为福建的一家房地产公司，钟君的风格一向相当低调。虽然它成立了30年，但规模相对稳定。

根据年报数据，2015年至2018年，钟君的销售额分别为145.1亿元、235.24亿元、332.47亿元和513.58亿元。根据黄朝阳此前提出的到2020年超过1000亿元的目标，钟君仍有一些压力。

一般来说，要实现规模的快速发展，房地产企业离不开大量的土地储备。此前，一直在规划一二线城市的钟君，直到2017年才开始活跃于土地市场，重点发展海峡西岸、长江三角洲和环渤海经济圈的一二线城市和强大的三线城市。

据视点房地产新媒体统计，2015年至2018年，钟君新增项目数分别为5个、9个、38个和47个，相应新增土地储备分别为46.1万平方米、168万平方米、645万平方米和900万平方米。

截至2015年底，钟君土地总储量仅为901万平方米，截至2018年12月31日，钟君土地总储量已增至2406万平方米。

在之前的业绩会上，黄朝阳透露，2018年钟君的新价值约为1200亿元，第一季度增加了近400亿元，目前总价值超过3000亿元。

从土地布局上看，钟君已逐步从京、沪、厦、泉等一线、二线城市转移到漳州、济南、镇江、嘉兴等实力较强的三、四线城市。

从销售比例来看，钟君一线城市的销售额从2015 -2017年的36.40%、42.20%和43.10%下降至2018年的15%。

值得注意的是，低地价的商住用地一直是钟君征地的主要组成部分。以2017年为例，在钟君38个新的房地产项目中，有31个商业和住宅用地，只有2个纯住宅用地。2018年，47个新项目包括27块商业和住宅用地以及17块纯住宅用地。

随着三、四号线和商住用地布局的增加，钟君的土地储备成本也逐年下降。数据显示，2018年，钟君新增土地成本为每平方米4327元，比2015年的每平方米7375元低41%。

一些接近钟君的人士透露，未来十年，钟君的目标是在核心一线、强势二线和三线城市建设100个购物中心，这与新城提出的100个五岳广场的目标非常相似。

新城的模式很好，也很成熟，它会在这方面发展，在二、三线城市开发商业和住宅用地。上面提到的人说。

万达的影子

事实上，无论是跨越2000亿元的新城市，还是朝着1000亿元目标发展的钟君，生活方式和配套业务都是万达的房地产开发理念。

作为商业之王，王健林曾经通过售房和建设万达广场的方式，在中国二、三线城市部署了200多个万达广场。同时，以万达板块为卖点的销售模式使万达的住宅销售跻身房地产企业第一梯队。

然而，重资产模式也导致万达陷入财务困境。2014年，万达宣布实施资产轻型化改造，随后因现金流问题开始出售资产。

今天的新城镇也面临着类似的挑战。在一些新城市投资者眼中，扣除成本后，目前的五岳广场并不盈利，包括选址边缘化和入住率不稳定。

另一方面，虽然投资性房地产给开发商带来了收益公平、资产增加等正回报，但持有大量资产和较长的投资回报期也会产生大量的资本沉淀，这将是对房企现金流的一次巨大考验。

据《新城发展年报》显示，截至2018年底，新城已新开42家五岳广场，实现租金收入21.16亿元，同比增长107%；2019年，新城将开放22个五岳广场，目标是实现40亿元的租金收入。

此外，根据五岳广场平均总投资6.5亿元，前10年五岳广场平均租金收入需达到1.32亿元，回收期可控制在6年以内。

然而，现实情况是，只有三个已运营六年以上的五岳广场的年租金收入超过1亿元，而大多数已运营一年左右的五岳广场的租金水平约为5500万至6500万元。

然而，到目前为止，钟君真正涉足的购物中心项目并不多。

根据2018年年报，钟君的投资物业主要是上海的钟君广场，而购物中心在泉州和北京只有三个世界城市。10多个项目将陆续推出，离100个商场的目标还很远。

与此同时，从2015年到2018年，投资性房地产的租金收入也缓慢增长，四年内收入分别为1.17亿元、1.37亿元、1.23亿元和1.31亿元。

显然，目前急于扩大规模的钟君，迫切需要通过大量低成本的商住场所，尽快完成1000亿元的目标，而投资性房地产的收入在未来需要更长时间的培育。

来源：广州新闻直播