博鳌传丨博鳌第一天：理事风云、楼市亮剑

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01朱先生

十年后出现的“标杆”是中国房地产协会原副会长朱。

每年博鳌房地产论坛为期四天的行程的第一天，当世界各地的许多人还在赶往海南会场的时候，论坛的第一项活动已经悄然开始。

在海南的夏天，椰风摇曳，阳光和海风遍布这个位于北纬18度的小岛。偶尔，短暂的阵雨带来一丝凉爽。

在博鳌沙龙(Boao Salon)总监正式开始的半个小时前，房地产行业及各相关领域的大杯咖啡变成了一件大岛风格的印花衬衫，成为论坛18年来的标准项目之一。

自2008年博鳌亚洲论坛理事长召开闭门对话会以来，中国房地产协会原副会长朱先生将在十年内成为“标杆”。

这位70多岁的老人是博鳌房地产论坛的老朋友，几乎每年都参加各种活动。

尽管他已经解除了协会的公职，朱对工业和市场的关注并没有减少。无论博鳌亚洲论坛沙龙的主题是金融、转型还是市场，他都能把自己的观察和思考带给在场的人。

白发苍苍，精神矍铄，思维不断，这也许就是朱赢得业内人士尊敬的原因。

“畅所欲言，但意思还没有说完。”这八个字可以恰当地概括博鳌沙龙的导演。在每两三个小时的会议中，客人们有时会低头做笔记，有时会思考，有时会低声交流，有时会拿起手机做ppt，而且他们一直都很专注。

因为这是一个闭门会议，没有媒体，也没有报道，在场的客人发言更加积极。

02反房地产和周期法

黎明楷悲伤地点头。“我们该退休了。

会议室不大，人逐渐增多。岛上的蓝色、红色、绿色和白色印花衬衫使这一场景五彩缤纷。

凯德置地(CapitaLand China)首席执行官罗振宇再次“入乡随俗”，身穿白色背景、蓝色花朵的博鳌房地产论坛“会议服”，坐在印有他名字的名片上。

与他坐在一排的是恒隆集团董事长陈启宗，商业地产的两位大人物。不时有人来找他们交换名片或交换关于行业的意见和看法。

互相问候之后，沙龙正式开始了。

对于2017博鳌亚洲论坛沙龙的主题“德地产”，朱率先就房地产业在国民经济中的作用、政策以及供求关系发表了自己的看法。房地产行业不可能去房地产化，这也打开了这个沙龙的话匣子。

“去房地产”理论是这两年的热门词汇，从宏观经济层面的“去房地产”到商业、文化旅游、房地产和工业领域的“去房地产”。即使公司更名，它也被贴上了“去房地产”的标签。

讨论非常热烈。最后，陈启宗先生对整个事件进行了发言，有针对性地评论了整个事件对房地产开发的看法，并明确表态:“我对房地产开发一无所知。”

在这个熟悉的老地方，博鳌理事会沙龙也是2016博鳌房地产论坛的第一项活动，此次论坛拉开了会议的序幕。

当时，炎热的天气并没有影响与会者的脚步，半开的会议室门让活动变得“神秘”。每一位出席的客人都是被特别邀请的，必须在进门前接受“签到确认”。

从当时在场的嘉宾来看，今年博鳌亚洲论坛沙龙的主题是围绕商业和金融。

除凯德置地(Capital and China)CEO罗振宇、红星业务董事长、宝龙地产控股有限公司副总裁、戴德梁行亚太区董事长兼大中华区首席执行官张外。

罗振宇走上平台，分享了凯德置地在金融化和商业地产方面的经验。来自新加坡的凯德置地是商业地产资本化的顶级公司。

这一天，一向在公共场合非常谨慎的罗振宇，被现场的气氛所感染，变得敢于直言。他回忆道，并当场“啐”了一口，说以前在大陆登陆不容易，这引起了全场观众的阵阵笑声。

在“房地产周期”的主题下，现场的人们讨论了如何应对周期。除了商业地产，创新是另一个关键点。

沙龙主持人、世界银行(002285)首席技术官李振伟与中原地产区的老同事开玩笑说:“李董事长，我们不能创新，后面的追求者很强大。”

黎明楷悲伤地点点头:“我们该退休了。”

冬天穿上“棉袄”

金融专家不仅仅谈论金融，他们更多地谈论资产，并更深入地研究海洋。

会议室不大，人逐渐增多。与以往的会场略有不同，2018博鳌亚洲论坛沙龙在一个圆形会议室举行，现场嘉宾离演讲人不远。

随着开始时间的临近，会议室里的人越来越多。熟悉和不熟悉的人交换名片，用不同口音的普通话互相认识。

下午3点，天气很热，但是空调有些短缺。过了一会儿，一些不太耐热的客人额头上已经有了细细的汗珠。

像往常一样，朱是第一个发言的正式开始活动。对于今年博鳌亚洲论坛沙龙的主题——房地产与金融，他谦虚地说:“我对金融很感兴趣，今天主要是学习。”。

慢慢进入了话题。

“一个管理金钱，另一个花钱”。在第一场会议上，中国工商银行投资银行部研究中心房地产行业首席分析师刘洋(601398)和徐汇集团创始人林忠先后发言。

刘洋嘲讽地说，今年上半年他活得不多。“你应该多工作。我们现在很难筹集到资金。”一位客人取笑。

工作人员打开空调，现场温度逐渐下降，但讨论的气氛逐渐变得热烈起来。

三个多小时以来，博鳌沙龙的负责人发生了意见冲突。一些嘉宾认为宏观调控措施让每个人的生活都变得困难，而其他人则认为目前的形势真的不坏。

面对融资困难，房企显然有很大的可控性。管理现金和债务，注意债务的支付期限，加快资金的归还。房企有办法在冬天穿上“棉袄”。

“没有资产，金融就没有意义。”今年的博鳌沙龙导演与以往不同。金融专家不仅谈论金融，还更多地谈论资产，并从更长远的角度来看海洋的深度。

楼市亮剑

01起起落落

“非常抱歉，我们穿的是绿色的裙子，应该穿红色的裙子。幸运的是，我们谈论的是房地产市场，而不是股市。”

2015年8月11日晚举行的博鳌房地产论坛电视论坛的主题是“楼市的盛衰”，面对的是股市和楼市之间是否存在必然联系。

“非常抱歉，我们穿的是绿色的裙子，应该穿红色的裙子。幸运的是，我们谈论的是房地产市场，而不是股市。”

回顾2015年，连阿姨都在证券营业厅排队开户的场景成了热门话题。浙江省著名房地产研究与评论专家、浙江传媒房地产研究所所长丁建刚也以幽默调侃股市的方式介绍了关于房地产市场的讨论。

正如空有许多故事一样，行业专家对房地产市场的兴衰持有不同的看法。汉通投资咨询有限公司总经理韩世通表示，当股市下跌时，房地产市场将受到很大影响。7月份房地产市场下跌，这主要是由于股市下跌。

但经过深入分析，上海华严网络科技有限公司董事长胡、世界银行首席技术官表达了不同意见。

"股票市场是100%的投资，而房地产市场只是需要而且只是变化."胡直截了当地说，归根结底，需求的差异就是两个城市的差异。

李振伟还认为，由于一线城市限购，股市对房地产市场影响不大。然而，它认为房地产市场和股票市场之间有一定的相关性，但很难分析它是积极的还是消极的。

从子孙后代的角度回顾2015年房地产市场的发展，我们可以肯定，股市波动对房地产市场的影响不是焦点。

“330新政”的出台，加上RRR连续五次降息和降息，正在酝酿房地产市场的重大逆转。

02大逆转

"房地产市场的逆转肯定与货币政策有关."

2016博鳌房地产论坛电视论坛时间到了。

“从2008年的房地产低迷到2009年的反弹，到产生如此多的怨恨，原因是什么？因为4万亿和10万亿，如果没有4万亿的投资和10万亿的信贷，房地产开发商能让房价高到人人都有冤屈吗？

在2012年博鳌房地产论坛上，任志强抱怨说，房地产被遗弃，资本被“释放”，这是房价上涨的“罪魁祸首”。

尽管历史不同，但总是惊人地相似。在经历了2015年的五次RRR降息和降息后，2016年上半年，信贷增加了7.53万亿元，超过了2009年纾困期间的数额。这一次，它还引发了由深圳等一线城市推动的房价上涨浪潮。

广东省房地产协会研究会副会长韩世通在2015年博鳌房地产论坛电视论坛上表示，股市将影响楼市，他不得不承认，RRR多次降息和降息导致2016年上半年一、二线城市房价飙升。

这一次，世界银行首席技术官李振伟也给出了明确的回答:“房地产市场的逆转肯定与货币政策有关。”

货币政策的影响是显而易见的，但另一方面，国家建议储备，地方政府放松对购买和贷款的限制。为什么国家的货币政策只促进了一线和二线城市的普及，而三线和四线城市的存量却没有改善？

“这很简单，因为银行知道哪里的房价容量高。”李振伟说。

然而，韩世通认为，如果央行不降低标准或降息，上海和深圳的房价将不会有上涨的势头。“我不认为今年上半年的形势是好的。这可能是一个透支的空房间在未来一两年。”

差异化的房地产市场，就像现场差异化的观点一样，在这场争论和交流中逐渐达成了对政策、行业和市场的清晰理解。换句话说，逐步揭示房地产市场波动的深层规律。

03是又一个又冷又热的一年

随着租赁的兴起，市场进入了股票时代。房子是用来居住的，不是用来投机的。

2016年博鳌房地产论坛之后，面对飞涨的房价，930调控政策应运而生。年底，中央经济工作会议提出不炒房，调控进一步深化。

房地产市场发生了许多新变化。一方面，住宅物业回暖势头强劲，租赁市场繁荣。另一方面，房地产市场的分化格局已经得到调整。

世界银行首席技术官李振伟于1987年进入房地产行业。对于房地产市场的新变化，他最大的感受是，虽然这次的调控是最严厉的，但与之前的调控相比，这次的房价没有太大的变化。

巴曙松链家研究院院长杨现领表示，尽管调控政策不如前几年有效，但作为行业的“新一代”，这是房地产市场的一个新的结构性变化。

“租赁的兴起已经成为年轻人可以选择的一种生活方式；二手房交易超过新房，市场进入股票时代；政策变了，房子是用来居住的，不是用来投机的。”杨现领指出了新变化的三个特点。

这种变化比前几年更加剧烈。仅在一年时间里，各种限制购买、贷款和价格的政策就在各地大力推行。从“4万亿元”到“调控”，从“5 RRR减息”到“调控”，也就一年多的时间，中国的房地产经历了一个大起大落的周期。

当时，媒体对深圳房价持续下跌的报道，以及“朱罗基”创始人朱文策说，这一数据有些失真。“中介和政府的数据都很直，市场不可能有一条直线。

在这次讨论中，大家达成了一个共识，那就是促进长效机制就是试图改变企业模式和产业结构，改变过去赖以生存和发展的固定模式。这意味着房地产市场的暴利时代是一列无法回头的单向列车。

有了这个，房地产市场又冷又热

"现场有点热。"台上的客人擦了擦头上的汗水，工作人员马上递过来纸巾。

在2018博鳌房地产论坛电视论坛上，天气并不是很热。但是很难隐藏客人的热情。

就像2018年的房地产市场一样，一面看起来寒冷而明朗，但另一面却是如火如荼。2018博鳌房地产论坛电视论坛的主题是“楼市冷热”。

2018年，城市里成千上万的人争夺几十套套房，获胜率低至1%。一线和二线城市的房价和交易量下降，而三线和四线城市受到了反击。租赁市场欣欣向荣，恒大、碧桂园、万科、龙湖等。陆续进入长期租赁公寓市场。

就像2017年的主题“房地产市场的差异化”一样，2018年的房地产市场在所有客人眼中是冷是热。

“今年上半年，武汉的交易量超过800万平方米，价格在1.3万英镑左右，而且交易量和价格都在上升。”《光华建筑评论》的制片人杨光华认为，房地产市场仍然很热，就像天气一样。

"我终于可以赶上重庆火锅的涨价了."西南区总经理苗宏宇开了个玩笑。在他看来，重庆的价格上涨终于回到了合理的水平。但他预测，未来房地产市场将会变冷。

做出这一判断的原因是中央政策已经确定。三盛集团品牌营销总经理朱利民也表达了这一想法。

作为一家房地产公司的唯一客人，朱利民认为目前房地产市场非常平静，决定市场的因素正在回归供求关系。因此，开发商应该从以前简单的规模追求回归到适度的规模追求。

如果我们看看今天，多元化的探索受挫，土地市场再次热，房地产市场似乎有一些价格上涨的迹象。在过去几年的分化中，有些人坚持扩张，有些人保守而稳健，不同的道路迎来了阶段性的成就。

然而，当时在场的人只是根据自己的判断做出选择，很难说他们是对还是错。只有回顾未来，这些经历、总结和反思，以及中间经历的心路历程，才会成为宝贵的财富。

来源：广州新闻直播