股东会见闻 | 股民的不满 张玉良：改善市值需非常规措施

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作为上海最大的房地产上市公司，张玉良拥有一批忠诚的小股东。面对股东的强烈愿望，他双手合十，微笑以示感激。

5月16日下午，绿地控股在上海召开2018年度股东大会。主席台上只有张玉良一人，而监事会管理层、财务部、秘书长和一些独立董事分别坐在一边和台下。此外，22名股东和股东代表出席了会议。

许多股东已经连续几年参加股东大会，不时分享他们的股份和起价。也有来自其他地方的股东需要通过每年的股东大会向管理层传达他们的要求。

据视点房地产新媒体了解，本次股东大会共审议了11项议案，其中包括2018年度分红计划，向全体股东每10股派发现金分红3.00元；2019年，绿地房地产项目储备权益土地总投资额计划为1300亿元。

此外，第9、10号议案显示，2019年，格陵兰还计划向下属公司和下属公司提供不超过980亿元人民币的担保，并向董家渡项目公司提供300亿元人民币的贷款担保。

根据晚上发布的公告，虽然上述议案均通过了股东审议，但超过1%的股东对公司2019年担保金额980亿元和董家渡项目担保金额300亿元的两项议案投了反对票。

股东反对董家渡项目

在股东大会开幕式上，秘书长王晓东仍介绍了格陵兰岛2018年的业绩和2019年的展望。

数据显示，2018年，绿地控股实现营业收入3484亿元，同比增长20%；利润总额243亿元，同比增长26%；归属于母亲的净利润为114亿元，同比增长26%。

其中，2018年房地产销售额为3875亿元，其中住宅占67%，商业占33%。年内，回报率为2968亿元，回报率为77%；全年大型基础设施业务实现营业收入1481亿元，同比增长41%；新签合同金额3162亿元，同比增长63%。

截至目前，格陵兰总土地储备为1.5亿平方米，其中1亿平方米正在建设中，5000万平方米计划开发。2018年，新增土地权益4337万平方米，其中住宅75%，商业25%。

观点房地产新媒体了解到，对于2019年的市场趋势，张玉良认为，虽然市场趋势仍处于较高水平，总体稳定，但城市区域分化将日益严重。目前，绿地布局的重点是大都市圈、中部六省和西南西北两个城市圈。

当被问及年初以121亿元人民币收购董家渡项目50%的股权时，张玉良回应称，该项目预计销售金额约为700亿元人民币，将于今年第三季度出售。尽管自我维持比率很高，但在平衡现金流方面没有问题。格陵兰还计划为该项目提供300亿元人民币的贷款担保。

然而，这种想象并不能让所有股东都购买它。根据当日股东大会决议公告，《关于为钟敏外滩房地产开发有限公司提供担保金额的议案》的总赞成票占98.7020%，但在不足5%的股东投票情况下，该议案的总反对票达到29.1059%。

数据显示，绿地董家渡项目必须有不低于60%的自持办公建筑面积，且十年内不能转让。该项目总投资预计高达700亿元。目前，该项目已被命名为绿地外滩中心

虽然股东希望绿地的规模和利润能够进一步提高，但在张玉良看来，在过去的三年里，绿地已经进入了一个稳定、健康和相对较高的增长阶段。我们宣布年度增长计划为20%-30%，但内部实施目标将提高10%-15%。

对控制负债、利润率和基本建设的质疑

此外，低利润率和高负债也是格陵兰一直受到质疑的表现。在现场，也有一些问题，如如何平衡规模与现金流，但房价上涨的利润率反而下降了。

视点房地产新媒体了解到，据秘书长介绍，2018年绿地计息负债为2689亿元，比年初减少71亿元。张玉良还表示，他将继续控制未来的负债，但他也指出，公司的大部分负债都是提前收到的账目。

在利润表现方面，张玉良解释说，房地产的结算比较滞后，所以在房价上涨的时候不会马上反映到企业的数据中。他透露，6000亿元的绿色土地已经出售和解决，其中33%甚至是已完成的财产。

然而，与同行相比，格陵兰27%的毛利率表现实在难以称得上优秀，许多观点质疑基础设施业务的低毛利率降低了格陵兰的整体表现。数据显示，去年基础设施业务的年收入为1481亿元，但利润仅超过30亿元。

对此，张玉良不同意。他多次指出绿地多元化战略的协同作用，并强调基建业务收集的可靠性。

基本建设项目的收集是快速和可靠的。此外，净资产收益率也有14%-15%的一定保证，否则公司不会投票。

张玉良对格林兰控股公司的总体净资产收益率也非常满意。2018年，公司净资产收益率为17.14%，是中央企业的4倍，是上海国有企业的2倍。当然，格林兰仍有很大的成长空间空。

他还补充说，与私营企业相比，由于机制问题，绿地的效率仍然较低，产品结构也是导致利润低于同行的一个因素。

值得一提的是，在过去几年中，格陵兰主要基础设施业务的快速发展基本上围绕着参与国有企业的混合改革。一方面，它响应中央政策，另一方面，它也帮助格陵兰扩大其快速收入。

据视点房地产新媒体报道，自2015年以来，绿地已斥资约47亿元人民币收购了该省建筑集团。张玉良透露，格陵兰岛将在未来参与一个更高层次的混合改革，目前正在推动，视公告而定。

刺激股价需要非常规措施

今年的股息比去年多50美分，这没问题。显然，对于大多数小股东来说，股价和股息或许是他们最关心的事情，而市值管理已成为格陵兰股东大会必须提出的问题。

成都的一位股东表示，公司的利润表现和股价在启动绿地两年后并没有随着房地产市场的上涨而上涨，话里有不满和怨恨。

无能为力的张玉良一直保持微笑，对股价没有上涨表示遗憾并道歉。他承认绿地的市场价值与公司的业绩不匹配，并一直在努力改善它，但同时指出有些改善需要非常规措施。

具体来说，张玉良说，品牌的发展和加强与资本市场的联系需要做。另一点是，格陵兰岛的股东一直相对稳定，所以市值没有增加多少。如果重要股东发生变化，可能会更有帮助。

为此，他还举了一个例子，说红星美凯龙昨天刚宣布收到阿里的增资，今天一天就增加了10%。

事实上，自2015年上市以来，除平安大幅减持和退出外，绿地的股东结构一直相对稳定。虽然限售股89.45亿股于2018年6月30日解禁，但持股人上海绿地、上海房地产集团和上海城头集团并未减持，仍是绿地的前三大股东，持股总额超过75%。

此外，持股1%以上的股东为天辰、中国证券金融和香港证券结算有限责任公司，分别持股2.29%、2.9%和1.5%。

此外，管理层表示，仍在努力实施格陵兰在2016年提出的增加收入的计划。目前，第八次更新材料已经提交，队列相对较高。如果监管级别公布，我希望能尽快顺利通过，但价格必须以最新的市场价格为基础。

数据显示，2016年初，刚刚上市的格陵兰岛提出了筹资规模增加301.5亿元的计划，发行价为每股14.51元，之后格陵兰岛将筹资规模降至157亿元。

但是，由于a股的监管因素，non-空发展银行的股票一直处于停牌阶段，包括阳光城在内的1000亿规模的房企尚未通过固定发行计划。

来源：广州新闻直播