解局 | 净利的喧嚣 新城控股第一季

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现在，4月26日，新城控股报道今年第一季度净利润下降42%，再次遭到中小投资者的哗然。当时，库存栏里各种各样的评论充斥着屏幕，有些人甚至惊呼45英镑的成本就是整个仓库。

今年，在地产股中，新城控股高达38%的派息实在是罕见且极具诱惑力，许多投资者纷纷入市。

查看新城控股上个月股价的k线图。3月11日，也就是2018年年度业绩发布的当天，新城控股以34.99元的价格开盘，涨幅为5.73%，当天收盘时为36.55元。此后，它持续上涨了半个月，达到最高值46.84元。

4月2日收到上海证券交易所的询证函后，股价下跌了5%，然后保持稳定的下跌趋势，在40元左右波动。

现在，在一片喧嚣声中，新城控股发布了第一季度报告。今年一季度，新城控股实现营业收入43.3亿元，同比下降16.39%；上市公司股东应占净利润为2.06亿元，同比下降42.63%；上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为1.65亿元，同比下降52.15%。

因此，许多投资者想知道为什么年度业绩如此之好，但与去年同期相比，第一季度返还给母亲的净利润几乎减半。然而，一些市场人士指出，事实上，新城控股在过去四年第一季度的净利润基本保持在全年最低水平。

数据来源:企业年报，意见指数整理

根据视点房地产新媒体的统计，新城控股近四年第一季度净利润表现并不出色，2016年第一季度净利润为负，但全年净利润仍为30.19亿元。

对此，一些资本分析师指出，从新城控股2016年至2018年的利润表可以看出，第一季度的净利润贡献通常不到5%，甚至几乎可以忽略不计，而第四季度的利润是决定年度业绩的关键因素，约占70%。

他们解释说，这主要是因为，在房地产企业的利润表中，除了结算主要集中在第四季度之外，房地产重估(投资性房地产公允价值变动的损益)也将反映在第四季度即年末的利润表中。

例如，新城控股的公允价值计量会计方法在2018年净利润中发挥了关键作用，投资公允价值的变化使净利润明显增加。

2018年，新城控股投资物业的公允价值收入达到32.85亿元，较2017年的13.58亿元大幅增长142%；与此同时，在非流动资产中，投资性房地产的估值也从2017年底的235亿元增加到2018年的407.6亿元。

首席财务官陆忠明解释说，进入投资物业的标准包括已开放的项目和未开放的项目。因此，2017年13亿美元的公允价值收入对应于43个项目，而2018年对应于72个项目。

事实上，上海证券交易所面临的16个问题的核心是新城市是否有利润监管。上海证券交易所要求新城控股披露投资性房地产公允价值大幅增加的合理性、资本化利息费用的会计处理基础、新会计准则下的收入确认基础以及利润的快速增长是否可持续。

因此，总体而言，除了投资公允价值的变化外，合资(联合)项目的合并情况是影响新城控股利润变化的原因。

新城控股表示，这种收入产生的利润不是销售收入，而是在合资公司和联营公司转为子公司时，对这些项目公司的存货进行评估和增值产生的收入，计入非经常性损益。

这也是新城控股第一季度的表现，这可以解释为什么扣除非经常性损益后的净利润比归母公司后的净利润更明显，因为它主要受合作项目结算收入的影响。

值得一提的是，在新城控股一季度报告中，除净利润下降外，投资收益下降了151.66%。新城控股解释说，这一时期合作项目的结算收入较去年有所下降，导致投资收入减少。

一些熟悉情况的投资者告诉视点房地产新媒体，在3月份关于新城发展2018年业绩的投资者会议上，管理层已经提到2019年出售和未结转的约2700亿元，但对股权比例没有正面回应。

因此，根据业绩会上的披露，项目中宣布的新城发展股权比例约为67%，股权约为1800亿元。从这个角度来看，空未来一年的利润增长仍然相对较大。

众所周知，由于房地产交割结算，房地产企业的利润表将滞后一至两年。现在投资者更关心的是新城控股利润增长的可持续性。

资本市场的一些人分析了新城的销售情况。一季度，新城控股累计签约销售额约467.14亿元，同比增长23.36%，累计销售面积约415.28万平方米，同比增长36.18%。

他认为，第一季度新城控股的销售额略有增长。虽然在4月16日的上交所询证函回复中提到，由于政策的影响，新城2019年的剥蚀率呈下降趋势，但其未来的空剥蚀量仍然很大。

其中，2019年第一季度，新城控股推出了18个新的房地产项目，首个月新推出项目的平均取消率为54.45%。除2019年初未售价值外，2019年第一季度，新城控股的总可销售价值为1519.27亿元，实际销售额为467.14亿元，整体淘汰率为30.75%。

具体来说，一线城市的去除率为22.98%，二线城市的去除率为29.03%。在三、四线城市中，长三角地区的去除率为33.45%，而非长三角地区的去除率为32.07%。

因此，新城控股可能仍然看起来如此美丽。

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来源：广州新闻直播