特写 | 刘波：“万科人”在信城不动产创业两年

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观点房地产网近日，2019观点年度论坛在深圳前海开幕。参加完主题论坛后，新城地产的创始合伙人刘波在一楼大厅的沙发上接受了视点地产新媒体的采访。

新城房地产成立于2017年1月，是万科集团前副总裁、深圳万科总经理周统离职后创业的结晶。这位职业经理人是和一个庞大的团队一起创业的，这个团队包括两位副总经理刘波和张秋。

创业两年后，刘波不怕谈论他的老雇主万科。他承认，除了调整现有的经营战略外，新城地产在企业文化、治理和组织架构方面基本上沿用了深圳万科原有的工作方式。

变化实际上隐藏在更深的层面。无论是在主题论坛还是在采访中，负责投资拓展业务的前万科高管都提到了老俱乐部和新公司的区别:

万科有一个大平台、一个大团队和一个大容错空.然而，在新平台中，每个订单(业务)都不允许出错，每个项目都有不同的投资者，因此不可能掩盖一个项目的失败。

他的个人情绪和自我价值追求也发生了变化:他过去常常在一个平台上发挥自己的价值，但在他开始自己的事业后，这不是一份工作，而是一份真正的职业。

然而，在这个原因的背后，除了著名的前万科周统团队作为交易员，还有中国信达，一个著名的国内不良资产处置者，作为战略投资者。从目前的持股情况来看，信达的间接全资子公司持有新城地产37%的股权。

刘波表示，在公司整体层面上，信达只是一个战略管控机构，控制公司的重大决策，参与公司的风险管理，不会干预日常具体的经营决策。但是，在项目层面，如果信达的资金介入，信达的投资后管理团队将对项目进行强力控制，具体事宜需要向信达沟通汇报。

事实上，作为信达参股的房地产平台，新城地产除了获得强大的资金支持和商誉背书外，在业务上也与信达有着千丝万缕的联系。

据官方介绍，新城房地产业务以房地产开发、资产运营和资金管理为重点，力争成为集资产运营、资金管理、建设和开发为一体的房地产价值平台。刘波解释说，信诚地产主要专注于处置信达的不良资产，处理问题资产，包括项目的投资、开发和退出。

我们不会在公开市场上收购土地，也不会通过与政府签署协议来收购土地。需要处理的项目通常是有问题的，包括产权诉讼、经济纠纷、库存的低效资产以及项目资本流动的障碍。他表示，新城地产的最终目标仍然是通过升级改造，盘活资产，创造真正的价值。

这不是一条传统的发展道路，与周统、刘波在万科熟悉多年的土地收购和房产销售模式有很大不同。房地产开发已经到了一定的阶段，如果仅仅通过传统的招投标、拍卖和挂牌，很难出现新的竞争团队。

刘波还认为，初创企业必须在某个港口找到自己的竞争力，才能站稳脚跟。新城房地产具有较强的投融资能力，也有一定的开发能力，两者结合，所以选择了一个相对狭窄的领域。

作为投融资与开发能力相结合的开创性探索，新城地产在上海推出了首个项目。视点房地产新媒体获悉，新城房地产于2017年正式成立三个月后，以24.3亿元人民币的价格，以约31%的溢价赢得了上海林三商业广场项目。

数据显示，该项目位于浦东林三板块的核心，由甲级写字楼、商务酒店和购物中心组成，占地面积约4.2万平方米，建筑面积约16万平方米，商业面积约8.3万平方米。

这是一个古老的商业项目。虽然早在2010年就已开业，但由于管理不善、业务形式调整等各种原因，经营效果并不理想。新城地产收购后，股票进行了升级改造，改造后的商业广场移交给李因管理。

截至2018年底，新城地产已获得13个项目，分别位于深圳、上海、苏州和长沙的一、二线

作为核心城市，其商业类型涉及住宅、商业、写字楼和工业园区等多种房地产形式，总投资超过200亿元。

2019年4月，最新消息也显示，由新城地产参与的深圳新城何英房地产有限公司正式成为深圳市光明区光明街凌伦梯科拉老工业区旧城改造项目的实施主体。据视点房地产新媒体了解，该项目占地面积37，600平方米，总建筑面积154，300平方米，开发用途包括住宅、商业、办公和酒店。

至于未来发展，刘波指出，今年房地产行业将延续前两年资金紧张的局面，房地产不良资产仍将有很多机会。信达希望我们在2019年围绕不良资产这一主营业务积极推进业务发展。

来源：广州新闻直播