三盛控股这一年：加速囤粮与母公司注资可期

本篇文章2538字，读完约6分钟

视点房地产网每年3月都会对企业进行体检，三盛集团旗下的房地产上市平台三盛控股最近也交出了年报卡。

3月20日，三盛控股(集团)有限公司公布了2018年度业绩。于2018年，本集团总收入约为人民币9.34亿元，其中物业销售收入约为人民币9.24亿元，占总收入的98.9%，投资物业租金收入约为人民币1000万元。

公告显示，三盛控股2018年签约但未确认的销售额约为11.42亿元，签约销售建筑面积约为95500平方米。

截至去年年底，三盛控股总资产为98.68亿元，同比增长72%；存货账面价值77.83亿元，同比增长124%；毛利约为5520万元，毛利率为5.9%。

目前，三盛控股有14个正在开发和待开发的房地产开发项目，总土地储备面积约76.7万平方米，总建筑面积约232.5万平方米。

从年报中可以看出，2017年借壳上市的房地产公司正在积极向前发展。

加快粮食储藏

在过去的一年里，三盛控股对规模扩张的热情和渴望可以从土地储备中直观地感受到。

根据年报，2018年，三盛控股收购了10个新土地项目的权益，总建筑面积约为130.43万平方米，其中三盛控股占56.43万平方米。全年三盛控股的土地收购合同总对价约为65.43亿元，其中24.21亿元按其相关权益应付。

根据三盛控股的建筑面积和收购价格，其2018年的平均土地收购成本约为每平方米4289元。

其中，今年2月，三胜集团在福州马尾区以7.5亿元的总价格获得了一片限定价格的土地，并获得了1.4万平方米的免费住宅，占地面积113.71亩，用于商业、住宅和幼儿园。

五月是收土三盛的高峰期。5月23日，经过92轮竞标，三盛以7.93亿元的总价和51.9%的溢价，在温州平阳县綦江镇赢得了一处商住用地；5月24日，第二天，三盛以11.28亿元人民币、24300平方米的价格，免费获得了福州马尾区一个105.93亩的商住区；5月30日，三盛以12亿元人民币加18900平方米的最高价格赢得了福州长乐的商住用地。

此后，三盛还先后夺取了福建龙海和浙江南通的土地。

与2017年相比，三盛控股当年仅购买了两个土地项目，总用地面积为25.77万平方米，总建筑面积为83.02万平方米，平均每平方米土地成本约为3309.37元。

截至2018年12月31日，三盛控股拥有14个正在开发中的房地产开发项目，并为未来开发而持有。土地储备总面积已增加至76.7万平方米，总建筑面积约为232.5万平方米，其中5个项目已于2018年下半年预售。

此外，三盛的控股城市还扩展到11个城市，包括福州、霞浦、南通、龙海、温州、哈尔滨、沈阳、济南、青岛、章丘和香港。

从2日到14日，三盛控股有限公司为了规模冲刺而加大粮食储备，这也带来了不可避免的价格。

根据年报，2018年，三盛控股的股东权益损失约为1.67亿元，每股基本损失约为39.72点；销售和营销费用及管理费用约为1.16亿元，同比增长约128.8%。

对此，三盛控股在其年报中表示，这是因为公司在2018年实现了中国中等城市布局，集团项目数量增加，业务规模持续扩大；另一方面，大多数新扩建的土地开发项目仍处于建设或预售阶段，不符合收入确认条件。因此，在某些年份中，运营成本没有相应的收入匹配，因此记录了相应的损失。

简而言之，规模扩张带来成本增加，但与此同时，土地开发与绩效之间需要时间，阶段性成本增加与绩效之间的时间差也带来必要的账面损失。

一旦项目相继进入开发和销售环节，收入和利润自然会上升。

就现金和负债而言，截至去年年底，三盛控股的现金和现金等价物合计约为4.06亿元，未使用的授信额度约为35.23亿元；资产负债率为87.6%，其中一年内到期的短期贷款从16.21亿元下降到11.64亿元，下降28%。

此外，截至2018年底，三盛控股的流动资产净值为37.98亿元，同比增长186%。目前的比率约为1.8倍，高于2017年的1.4倍。没有短期债务偿还压力。

规模能力

尽管一直在努力，但这一速度可能赶不上三盛控股的雄心。

三盛控股的起源有些特殊。于2017年4月，立夫房地产控股股东立夫国际集团将林荣斌持有的59.56%股份转让给一家于英属维尔京群岛注册成立的有限公司。林荣斌以12.99亿港元(相当于每股5.18港元)的价格成为立夫地产的控股股东。

同年5月底，林荣斌成为立夫地产董事长；8月，立夫地产宣布正式更名为三盛控股(集团)有限公司..

因此，三盛集团的房地产平台成功完成了借壳上市，开始了资本市场之旅。然而，正是因为借壳上市，三盛控股的短期增长也受到了抑制。

根据香港交易所的规定，借壳上市的公司将有一个明确的24个月期限，在此期间不能注入大量资产；同时，公司不能提前披露资产注入计划。

也就是说，借壳后两年内，三盛集团的优质资产无法迅速注入三盛控股的上市平台。短期内，本集团和三盛控股的业务将会相对独立，三盛控股很难在规模和业绩上有明显的增长。

当时，林荣斌曾向市场描述三盛控股的阶段性战略:一是通过大股东借贷和发行债券，为三盛控股提供发展所需的资金；两年期满后，三盛集团旗下的优质房地产资产将注入三盛控股平台。

在这两年解禁期间，为了三盛控股的发展，2017年7月，三盛集团通过内地母公司与三盛控股成立了合资公司，其中三盛控股占55%的股份，母公司为合资公司参与土地招标和项目收购提供资金，以实现进一步扩张。

因此，2017年8月，三盛控股通过合资公司以8，640万元人民币收购章丘郑达天元地产80%的股本，以5.5亿元人民币收购中盛地产90%的股本，从而获得福建平潭和济南章丘两个资产包，价值超过30亿元人民币。

在三生集团的支持下，三生控股在有限壳资源的情况下有了一定程度的扩张。然而，由于两年的解禁，母公司的大量土地储备和优质资产不能直接帮助上市平台。

据悉，三盛集团目前未上市的土地储备价值估计超过1000亿元，2018年整体销售额约为350亿元。根据安信国际的报告，预计未来三盛集团将向上市公司注入其他房地产开发项目的资产，以体现其融资优势，并期望资产注入能体现其价值。

可以预见，经过两年的解禁，三盛控股的资本整合之路将正式开启。

来源：广州新闻直播