业绩会直击|“小学生”弘阳上市后首份答卷:2019年是关键一年(实录)

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视点地产网上上市六个月后，红阳地产在香港举行了首次业绩发布会。董事长曾焕沙、总裁何洁、财务总监沈广平、副总经理李大辉等领导出席。

管理层花了40分钟解释洪阳一年来的历史和发展，显然是想让外界更多地了解这个来自南京的房地产企业。

鸿阳地产交出的第一份成绩单并不乐观，除了销售额增长了84%，达到473亿元，毛利率和净利润均呈同比下降趋势。然而，曾焕沙在他的开场白中非常谦虚:在过去的几年里，洪阳就像一个小学生，每天都在学习。

上市后最明显的变化是，红阳地产开辟了融资渠道，2018年计息负债总额大幅增加，从2017年的116亿元增加到219亿元。

2018年对鸿阳地产来说是不寻常的一年。7月，成功完成香港上市，确立了上海+南京双总部的战略布局。

进入资本市场后，洪阳加快了走出去的步伐。2018年，洪阳新增用地31块，总用地面积184万平方米，进入杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴、开封、蚌埠等11个新城，完成了全国布局。

快速周转能力是房地产企业必备的能力，是对房地产企业投资、融资、经营、产品和营销综合能力的考验。

据报道，红阳地产已经梳理和总结了3671个主要操作系统，即3个月开始，6个月开业，首次开业率不低于70%，10个月现金流量回报。高效运行将有力保障国家布局战略的实施。

然而，从区域化到国有化的扩张确实要付出代价。根据年报，2018年红阳房地产的管理费用从2017年同期的3亿元增加到6.83亿元，增幅为124.9%。增长主要是由于业务扩展和上市费用。

并反映在财务报表中，毛利率和净利率同时下降。首席财务官沈广平也对这一观点做出了回应。房地产新媒体表示，这主要与公司的快速发展有关，更注重新城的品牌建设，影响了毛利率水平。另一方面，大本营南京的土地红利正在慢慢消失，这也影响了利润。他进一步表示相信，有了稳定的布局和深度培育，利润水平将保持稳定。

鸿阳地产是中国为数不多的从商地产企业之一。在业绩会上，洪洋提出了房地产+商业两轮驱动的商业模式。然而，2018年，95.7%的收入来自房地产销售，约为88.42亿元，而商务+酒店业务仅贡献了3.9亿元。在业绩会议上，没有太多关于商业部门未来发展的内容。

2017年，鸿阳地产赢得了43个项目，销售面积245万平方米，总价值约367亿元。

截至2018年底，红阳地产土地储备为1308万平方米，其中70%位于江苏，79%位于城市一、二线城市。

在业绩会上，何洁还详细解释了鸿阳地产的土地收购逻辑。在投资和征地方面，红阳地产确立了渗透江苏、深化长三角、布局都市圈的区域布局战略。

在何洁看来，在“一城一策”的国策下，长三角、环渤海和大湾区的整个大循环是相对收敛的。在市场变化的情况下，要么是好的，要么是坏的。公司在布局上会考虑不同的市场和不同的周期，这样可以对冲市场变化，抓住更多的机会。

与2018年80%的销售增长率相比，2019年600亿的销售目标要保守得多。鸿阳地产将2019年定义为从奋斗到艰苦奋斗的关键一年。

何洁回应称，房地产市场总体发展已恢复稳定态势。从结构上看，一、二线受到严格控制，未来销量将受到影响。这不是一个主动踩刹车的计划。

以下是红阳房地产集团有限公司2018年度业绩大会现场记录:

现场提问:虽然红阳的净负债率下降了，但生息负债却增加了近100亿。原因是什么？今年的融资计划如何？一年内到期的债务比例约为43%。偿还债务的计划是什么？关于1300万平方米的土地储备，商品的价值是多少？如何支持600亿元的销售目标？

沈广平:由于净资产的增加和125亿元的现金储备，我们的净负债率实际上在业内处于68%左右的较低水平。

计息负债的增加与我们业务规模的增长有关。此外，该公司还在海外发行了美元债券，当资金在ipo后进入该国时，就有了资金贷款。实际上，大约是32亿元。如果排除这一点，我们的计息负债的增长仍然相对较低。

第二，对于短期债务，如果剔除全额保证金的国外存款和国内贷款，短期债务比例为34%，基本上将公司之前损失的短期债务比例控制在三分之一，在快速成长企业中相对稳定。

在土地储备方面，我们的价值也超过了1000亿元，2019年第一季度增加了近200亿元，希望能支持公司两到三年的发展。我们觉得高质量的土地储备非常重要，公司79%的土地储备都在核心的一二线城市。

现场提问:明年的现金流指标是什么？2019年600亿元的合同销售利息比例是多少？

沈广平:鸿阳有一套相对完整、严格执行的现金流控制原则。我们的常规如下:第一次销售退货基本控制在90%左右。第二，大约50%到60%的回报资金用于投资和土地收购。投资取决于市场窗口期。市场投资机会更好，投资更高。如果市场情况一般，我们可能会降到50%以下。

此外，还将对其他业务进行一些控制，如税收和税率，预计在10%左右。在融资方面，我希望保持稳定，改善债务结构。更重要的是，我希望在2019年获得一些周期更长的资金，支持公司未来更好更快的发展。

600亿元的销售股本约占50%至55%。这关系到我们的合作战略。江苏的很多项目都有合作，主要是因为宏阳的品牌和当地的影响，大家都选择和我们合作。这可以有效降低土地成本，因此它将支持未来600亿的销售。如果我们按照这个权益比例来做，我们还是很有信心实现的。

现场提问:去年的土地成本是多少？毛利下降是因为土地成本相对较高。如果有更多的一线和二线城市，毛利率在未来会保持在这个水平吗？或者将来记录的项目能更高吗？去年，我看到公司也进入了许多城市。今年入城的安排是什么？

在商业上，去年是盈利的。今年，有一点损失。是因为轻资产改造还是南京项目投资多？关于股息，将来会增加股息吗？

沈广平:土地总成本是4300元/平方米。实际上，毛利率的下降与宏阳目前的发展有关，毛利率高的原因是得益于南京的深度种植。事实上，南京的土地红利正在慢慢恢复到正常的行业水平，但在其他新城市，因为我们还需要打造品牌，好的高性价比品牌项目可以在当地生根发芽，所以未来的毛利率应该会回到行业平均水平。

事实上，我们的商业息税前利润仍然很高，主要是因为一些新店在2018年进行了扩张，一些垂直持有的项目，如红阳广场，并没有完全开放。去年9月，几个场馆重新开放，今年8月，两个展馆c2和c3将在开放前重建。因此，一旦这些项目开放，商业利润将大大增加后，租金增加。

在分红问题上，红阳公司是一家愿意回馈投资者的公司，因此分红率达到25%。未来的股息支付将根据公司的情况，包括资本市场的一些指导，我们将配合行业的趋势。

何洁:进入一个新的城市，我们刚刚谈到了国家布局。我们已经基本完成了大规模的建设，基本上所有的大城市都已经进入，特别是2019年，我们进入了一些新城市。

应该说，我们会把重点放在现有的城市上，当然，我们也会进入一些新城市，但是我们不会像去年那样大规模地进入新城市，我们会更加重视现有城市的深度培育。

李大辉:这次的分红比例是25%，其实一点也不低，因为我们才上市半年，去年7月才上市，相当于半年内全年核心利润的25%，实际上很高。

现场提问:2018年红阳地产的增长率是84%，但今年的销售目标是600亿，控制在20%到30%之间。这是刹车上的特殊一步吗？这个数据是保守的估计吗？长江三角洲地区的当地房地产企业不愿出国，但洪阳去年进入了13个省市。国家布局是不是有点大？这是什么样的考虑？

何洁:这不是故意刹车。应该说，2017年、2018年和2019年的整体房地产形势仍有一些变化。虽然今年市场可能稳定，但整个市场的发展已经进入稳定状态，与前两年的快速发展不同。因此，在设定目标时，它可以更好地匹配当前市场，而不是故意踩刹车。

其次，在结构上，一线和二线城市仍然是相对严格控制的城市，这可能会强调市场的稳定性。因此，在这个水平上，未来的土地储备和销售量也是决定的，我们的计划不能偏离市场。

长江三角洲是一个非常好的市场。我们应该深化长江三角洲，走出江苏，这是战略的核心，坚定不移地建设都市圈。

与其他企业不同，我认为我们可能会看到更多的三大城市带:东部、中部和西部，或华北、华东和华南。事实上，他们的时期和窗口期是不同的，特别是当国家在一个城市和一个政策的控制下，变化是巨大的。

因为这种东、中、西、北、中、南的布局结构，你会有很多机会循环。

在长江三角洲、环渤海和大湾区，整个周期可能比较相似，所以当市场发生变化时，在一个趋同的市场中，不是特别好就是特别坏，这实际上是一种风险。因此，在布局上，也要考虑不同时期、不同发展带、不同布局潜力，以对冲未来市场政策的一些变化。

在这个过程中，我们认为会有很多机会，你可以抓住可能比行业平均毛利水平更好的地块和项目，这对公司的发展非常有利。

现场提问:该公司最近在合肥富阳收购了土地。你收购土地的逻辑是什么？你能详细说明一下吗？

何洁:事实上，在房地产行业，每个人肯定都会思考这个问题，从哪里得到土地，得到什么样的土地。

我想也许我们最近碰巧在合肥和阜阳得到了土地，所以你可以看到它，但它并不代表整个红阳战略，但它可以代表我们的一些想法。

正如我刚才所说，我们应该在窗口期间查看节点城市。我们说节点城市不一定指二线省会城市。仍然有许多节点城市的周期可能还没有开始，一些周期可能已经结束，所以不同的城市有不同的判断。

像富阳一样，我们认为这个周期才刚刚开始。阜阳是一个有1000万人口的城市。许多人过去认为这样一个城市可能已经失去了它的人口和消费能力，在这个市场可能会有问题。相反，事实上，情况并非如此。阜阳不能被定义为农村地区。这是一个拥有1000万人口的大城市。虽然其能源水平没有合肥高，但消费能力仍然很强。有合适的地块，我们有合适的产品，所以我们会去这个地方买地。

此外，事实上，我们最近在Xi和长沙的好地段上拿了一些土地，所以整个布局还是坚持一、二线，三、四线主要是都市区。在目前一线城市的情况下，北京和上海仍然有较高的门槛，但广州和深圳有机会。我们的业务已经进入广州，在广州也有区域性公司。佛山已经有两个项目了。我认为未来在海湾地区还有很多机会。

来源：广州新闻直播