万科物业领跑，2019中国物业服务企业TOP30正式揭晓

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3月19日，在2019年度意见论坛上，意见指数研究所正式发布了2019年中国房地产优秀100强榜单，以权威、专业、客观的态度，对2018年中国房地产行业最具代表性的企业业绩进行了盘点，评选表彰了过去一年中表现突出、优秀、卓越的房地产及相关产业链企业集团。

2019中国物业服务企业30强

物业管理服务已经成为后市场的新宠，潜力无限但充满挑战。每个标杆企业都有其成熟的运营模式、丰富的资本运营和金融技术，以及先进创新的运营手段和服务理念。2019年中国物业服务企业30强，旨在发现和表彰在物业服务领域表现突出、行业领先的企业。

以房地产开发商的更名和转型为例，房地产开发企业开始标榜自己是运营商，而不是开发商。2018年一个重要的行业现象是，房地产开发商分拆其房地产公司，独立上市，这已成为行业的一个明显趋势。

截至2019年，一些房地产企业已向HKEx提交了房地产公司上市申请。显然，这个行业已经变得焦躁不安，房地产公司频繁的并购也证明了这一点。据了解，自2015年以来，物业服务企业之间的并购不断上演，2015年，当物业公司的并购达到高潮时，甚至有200多家。

根据视点指数所研究的样本企业，通过物业服务企业的运营、管理、品牌、创新、知名度等综合指标和能力进行评价的前30家物业服务企业，物业管理面积近6亿平方米。

值得一提的是，这些顶级房地产公司大多有房地产开发背景。以榜单中的十大物业服务公司为例，几乎没有一家是完全独立的第三方。即使这个名单扩大到前30名，也只有少数没有房地产开发背景的房地产公司。

此外，从营业收入来看，现有的龙头物业公司的收入已经超过100亿元，而相比之下，一些物业公司的收入还没有达到两位数。近年来，依托关联方的扩张，物业服务企业开始呈现出房地产开发企业的规模增长趋势，龙头企业的能力开始超越。

根据多项财务指标，毛利率是物业服务企业普遍表现良好的指标之一。一些尚未形成规模优势的企业在这方面也保持了良好的业绩，但一些龙头企业在控制企业运营成本方面略显劣势。

显然，随着行业的日益集中，许多物业服务公司依靠房地产开发企业变得更加有利。另一方面，仅仅依靠提供传统的基本物业服务已不能满足物业公司竞争力的需要。物业服务企业不断探索增值服务，寻求新的利润增长点。这些都使物业服务行业更富想像力。

1.原料风口和性能

在消费升级和现有物业面积持续增长的背景下，国内许多业内人士认为，未来五年将是中国物业管理行业的最佳机遇和窗口时期。大量现有物业急需物业服务企业和资产运营公司的管理，毫无疑问，未来具有规模和信誉双重优势的企业将更能占据行业的高端市场。

根据过去两年公布的数据，为了抢占物业服务市场的桥头堡，同时配合资产开发商向资产运营商的身份转变，房地产开发企业开始拆分物业服务公司，并尽快上市。

根据视点指数的不完全统计，自2014年内地首家在港上市的地产公司蔡晟登陆资本市场以来，到2017年，中海地产、中奥家园、绿城服务、福寿服务和浦江中国相继进入资本市场。

2018年，房地产公司对上市的追求达到了高潮。在此期间，除了去上交所上市的地产外，亚寿、碧桂园、新城悦、地产和永胜人寿均脱离房地产母公司，登陆香港资本市场。

此外，大多数房地产公司还将在新三板上市作为a股和港股登陆的跳板。如果算上近年在新三板上市的公司，地产公司登陆资本市场的数量更大。据统计，2016年和2017年，新三板分别有24家和23家地产公司上市。截至2018年，除退市公司外，已有50多家房地产公司在新三板上市。

2.房地产M&A潮和规模竞赛

在视点指数研究的样本企业中，前10家物业服务企业的管理面积占前30家管理面积的60%以上。值得注意的是，行业数据反映的一个变化是，管理面积在规模以上的物业管理企业不断增加。此外，就经营收入而言，这些龙头物业公司正逐步接近规模以上的收入，物业管理行业的集中度不断提高。

近年来的公开数据显示，并购已成为房地产企业快速提升规模的重要手段。据了解，自2017年以来，一些主要的房地产公司通常收购了30多个案件。今年年初以来，亚人寿还计划收购青岛和哈尔滨两家房地产公司的股权。

根据研究机构早前披露的数据，2015-2016年，房地产行业市场收购企业总数超过300家，累计收购物业管理面积超过6.2亿平方米。2015年，当并购频繁发生时，物业公司收购了200多家物业服务公司。

一方面，房地产公司热衷于并购，因为并购可以使公司的规模地图在短时间内迅速扩大；另一方面，这种以资本为基础的扩张方式对物业企业的品牌意识要求相对较低，在一定程度上降低了物业企业获得新项目的门槛。因此，一些房地产企业往往在发展初期就依赖于并购的规模。

3.掌握房产的制高点:智能和增值服务

业内普遍存在的现象是，为了提高物业管理效率，降低人工成本，物业公司开始借助人工智能、大数据和新的互联网技术，搭建o2o社区服务平台，将用户、企业和服务提供商联系起来。一方面，它提高了企业管理的效率，降低了成本，同时，它进一步拓展了提供增值服务的想象力。

数据显示，物业服务行业增值服务收入占总收入的比重逐年上升；与此同时，近年来物业服务企业增值服务利润率的提高也越来越明显。从单个企业来看，2018年上半年，雅人寿、碧桂园、中海地产、保利地产、永胜人寿等部分企业分别占增值服务收入的46.62%、22.2%、7.1%、16.97%和31.6%。

无论如何，物业管理本质上属于服务业。物业服务企业要想长期站在行业市场上，服务质量和信誉是最关键的。在这个层面上，智能投资和延伸增值服务也可以为企业提高服务质量和服务体验提供足够的思考和启发。

来源：广州新闻直播